법인 주택 양도세(추가과세) 중과 전망

 

양도소득세 누진세율 적용의 대안, 부동산 법인을 활용한 투자법

 

개인이 아파트나 빌라 등 주택을 양도하는 경우 양도세가 부과된다는 사실은 누구나 알고 있는 사실이다. 여름철 전기요금 부과의 경우와 마찬가지로 개인이 주택을 양도하는 경우 누진세율이 적용되어 다음 그래프와 같이 양도차익이 많을수록 양도소득세를 더 많이 납부해야 하는 것도 많이 알고 있는 사실이다.

 

양도소득세 누진율, 기하급수적 그래프의 모양

 

 

거기에 추가로 조정대상지역 등 규제지역의 경우 양도세율이 중과되기 때문에 양도차익이 많다 하더라도 양도소득세를 납부하고 나면 양도차익의 절반만 손에 쥐는 경우도 허다하다. 이러한 양도소득세 누진율과 규제지역 양도소득세 중과 적용 등으로 증여와 주택임대사업자, 법인사업자 등 세금 회피를 위한 다양한 루트를 만들어온 것이 최근에 보여지고 있는 현실이다. 

 

부동산 법인을 활용한 투자

 

하지만, 고가주택 (불법) 증여 전수조사, 주택임대사업자 혜택 축소와 같은 다양한 형태로 비규제책이 도입되면서 양도차익이 많은 주택의 세금 회피를 위한 방법도 많이 축소되고 있는 것도 현실이다. 그러하기에 최근까지 부동산 투자의 무풍지대로 1인 법인사업자가 각광을 받으면서 법인을 활용한 주택 투자가 대세로 굳혀지고 있는 모습도 보이고 있다.

 

 

 

국세청, 부동산 법인의 추가과세(양도소득세 성격) 중과 적용 검토

 

그러나 이러한 투자형태에 대해 정부가 부동산 법인에 대해 양도소득세 중과를 적용하는 방안을 검토하고 있다는 소식이 들리고 있다. 국세청이 최근 부동산 법인의 아파트 양도차익에 대해 중과세율을 적용하여 개인 다주택자와의 세부담 형평성을 맞추기 위한 제도개선 방안을 마련했다는 것이다.

 

 

정부, '탈세 온상' 부동산 법인 양도세 중과 적용 검토

 

부동산 법인, 1인 법인의 아파트 매도 시 현재까지 양도소득세는 과세되지 않고 있다. 다만, 법인소득세율에 주택 양도에 따른 10%의 추가 과세율만 적용하고 있는 실정이다. 부동산 법인의 양도소득세 세목은 없으며, 다만, 주택 양도에 따른 법인소득세와 법인소득세 추가과세 10%만 부과되고 있는 실정이다.

 

 

 

 

부동산법인 주택 거래 규제와 중과세율 적용 시 투자 매력도 반감

 

하지만 부동산 투자의 마지막 보루로 일컬어지는 법인에 대해 주택 양도에 대한 양도소득세 신설 또는 법인소득세 중과세율 적용 등의 규제책이 나온다면 사실상 법인의 부동산 투자에 대한 매력은 반감되는 것이다. 법인을 활용한 부동산 투자의 장점은 조정대상지역 등 규제지역에 대한 투자 시 개인의 양도소득세율 비교 시 유리하다는 장점과 1년 이내 주택을 매도하는 경우에도 일반과세 대상이라는 것이다. 결국 조정대상지역과 단기 주택 매매 시 개인보다 유리하다는 장점이 있는 것이다.

 

그러나 부동산 법인을 활용한 투자가 마냥 장점만 있는 것은 아니다. 누적 양도차익이 상대적으로 소액인 경우나, 비과세 활용 등에 있어 법인보다 개인 명의를 활용한 투자가 장점이 있는 경우도 있는 것이다. 결과적으로 개인과 법인의 부동산 주택 투자는 장점과 단점이 서로 혼재되어 있는 것이라 할 수 있다. 또한, 수익 배분과 비용 증가 등의 부분에서도 법인 명의의 투자는 개인의 경우보다 불리한 것이 사실이다.

 

하지만, 만일 정부가 부동산 법인에 개인에 대한 규제책과 마찬가지로 주택 양도시 추가과세율 인상 등 양도소득세에 해당하는 차익에 대한 세율을 올리는 등 다양한 규제책을 내놓을 경우, 법인을 활용한 부동산 투자는 개인 명의를 활용한 투자보다 더 낫다고 표현하기란 쉽지 않을 것이다. 아직, 구체적으로 부동산 법인에 대한 규제책이 나오지는 않고 있지만, 2020년 안에 부동산 법인에 대한 양도세 셩격의 추가과세 중과 적용 등이 규제책이 세법개정안에 반영된다면 부동산 법인을 활용한 부동산 투자의 장점은 상당부분 희석화될 것으로 보인다.