부동산 법인 대출규제와 주택 관련 세율 인상 (6.17 부동산 대책)

 

6.17 부동산 대책, 부동산법인 대출규제와 과세 강화

 

정부의 6.17 부동산 대책 중 가장 포괄적이고 강력한 규제 내용을 담은 것이 바로 부동산 법인에 대한 규제 강화이다. 그 동안 개인별 종부세 강화와 다주택자 취득세율 규제 등 각종 규제가 개인에게 쏠리다 보니 상대적으로 법인을 활용한 부동산 투자가 활성화되었는데, 이를 대출과 종부세율 강화, 주택 양도 시 추가과세율 상향 조정 등의 포괄적인 규제로 부동산 법인 투자를 사전에 차단하겠다는 것이다.

 

주택시장 안정을 위한 관리방안, 법인 대출규제와 과세 강화

 

 

 

주택매매사업자, 주택임대사업자 주택담보대출 금지

 

6.17 부동산 대책 중 부동산 법인 규제와 관련한 사항을 상세하게 살펴보기로 하자. 법인을 활용한 투기수요 근절을 목적으로 주택 매매사업자와 임대사업자에 대한 대출 규제 강화가 첫 번째이다. 주택 매매사업자와 임대사업자의 주택담보대출 담보인정비율은 현재 규제지역 LTV 20%~50%, 비규제지역 LTV 비규제 대상이다. 하지만, 앞으로는 규제지역과 비규제지역의 모든 주택 매매사업자와 임대사업자의 주택담보대출, 주담대를 원천적으로 금지한다. 주택 매매사업자와 주택 임대사업자의 주택담보대출 금지는 법인사업자와 개인사업자 모두를 포함하는 강력한 조치이다.

 

 

주택매매사업자, 주택임대사업자 대출 금지

 

법인사업자와 개인사업자 중 주택매매사업자와 주택임대사업자에 대한 주택담보대출을 아예 금지해 놓기로 한 것이다. 시행 시기는 2020.7.1일 이후 신규대출 신청 분부터 적용된다. 다만, 주택 매매사업자와 주택 임대사업자의 경우라도 국토부가 인정하는 예외사유에 해당하는 경우에는 주택담보대출 이용이 가능하다.

 

 

 

법인 보유 주택, 종부세율 인상

 

종부세는 개인과 법인 모두에 대해 납세자별로 보유한 주택의 공시가격을 합산해 부과되고 있다. 즉, 개인이나 법인 모두 1인이 소유하고 있는 모든 주택의 공시가격을 합산해 종부세를 부과하고 있는 것이다. 하지만, 앞으로는 법인 보유 주택에 대해 개인의 종부세율 중 최고세율을 단일세율로 적용하게 된다. 단일세율은 2주택 이하의 경우 3%, 3주택 이상의 경우 4%로 적용받게 된다.

 

법인 보유주택 종부세율 인상

 

이에 따라, 개인별로 부과되는 종부세 부과의 기준선을 부동산 법인을 활용해 편법적으로 낮추는 경우에는 오히려 불리한 최대 단일세율을 적용받게 되므로 종부세 산정 시 오히려 불리해지는 경우가 발생하게 되는 겻이다. 적용 시기는 2021년 종합부동산세 부과분부터 적용된다.

 

 

 

 

법인 보유 주택, 종부세 공제(6억원) 폐지

 

현재 개인이나 법인 모두 보유하고 있는 주택에 대한 종부세 부과 산정 시 종부세 공제 6억원을 적용받고 있다. 이에 따라, 다주택자가 법인을 활용해 위에서 살펴본 바와 같이 종부세 부과의 기준을 낮추는 방법이 이용되고 있었다. 하지만, 앞으로는 법인이 보유한 주택에 대해서는 종부세 공제 6억원을 아예 폐지하겠다는 것이다.

 

법인 보유 주택, 종부세 공제 폐지

 

종부세 공제 6억원을 폐지하면, 법인이 보유한 모든 주택에 대해 종부세가 부과될 수 있으며, 이에 따라 법인을 활용한 종부세 절세가 불가능해지며, 오히려 법인 보유 주택이 개인 보유 주택에 비해 종부세 과세 기준이 현격하게 낮아짐으로써 종부세 부과금액이 높아지는 현상이 발생하게 된다. 결국, 여러개의 법인을 활용해 종부세를 절감하겠다는 생각은 앞으로는 접어두는 것이 현명하다 하겠다.

 

 

 

법인 보유 장기임대주택(8년)도 종부세 과세 

 

법인이 8년 의무 임대해야 하는 장기임대주택에 대해 종부세가 과세된다. 현재는 법인이 8년간 의무 임대해야 하는 수도권 6억원 이하, 비수도권 3억원 이하 장기 임대등록 주택에 대해서는 종부세가 비과세되었다. 하지만, 6.17 부동산 대책 시행 익일인 6.18일부터는 법인이 조정대상지역에 보유한 8년 장기임대주택의 경우 종부세가 과세된다.

 

법인 조정대상지역 장기임대주택(8년) 종부세 과세

 

현재, 개인의 경우 '18.9.14 이후 조정대상지역에 신규로 취득한 주택의 경우 장기임대주택으로 등록하더라도 종부세가 과세되고 있으며, 법인의 경우도 개인과 마찬가지로 조정대상지역에 소재한 장기임대주택은 8년 의무임대로 등록하더라도 종부세가 합산배제되지 않고 과세되는 것이다.

 

 

법인 보유 주택 양도 시 추가세율 인상(10%→20%)

 

법인의 경우 개인과 달리 보유 주택을 양도하는 경우 별도로 양도세를 징수하지 않는다. 소득에 따른 법인소득세만 납부할 뿐이다. 다만, 주택을 양도하는 경우에는 개인의 양도소득세 성격인 법인보유 주택에 대한 추가세율을 10% 납부하고 있다. 하지만, 앞으로는 법인이 보유한 주택을 양도하는 경우 추가세율을 10%가 아닌 20%를 납부해야 한다. 결국 개인의 양도세율과 비교해 보면 2억원 이하의 사업소득이 발생하는 경우 최소한 법인세율(10~25%)에 20%를 추가로 납부해야 한다. 법인 보유 주택에 대한 추가세율 인상은 2021년도부터 양도하는 주택에 대해 적용된다.

 

법인 보유주택 양도 추가과세율 인상

 

2020년 법인세율 구간을 살펴보면 2억원 이하 10%, 2억원 초과 20%, 200억원 초과 22%, 3천억원 초과 25%의 법인세율이 적용되고 있다. 따라서, 부동산 법인을 통해 양도소득에 해당하는 소득이 연간 2억원 이하로 발생할 경우에는 기본 법인세율 10%에 추가 과세 20%가 추가되어 총 30% 수준의 법인세를 납부해야 한다. 2억원 이하는 30% 수준에 해당하지만, 2억원 초과의 경우에는 40% 수준에 해당하므로 실질적으로 개인의 양도세와 비슷해지게 된다.

 

과세표준	2억원  이하	2억원 초과	200억원 초과	3천억원 초과
법인세율	10%	20%	22%	25%
주택 추가과세	10%	10%	10%	10%
주택 추가과세(변경)	20%	20%	20%	20%

 

그 동안 법인 보유 주택에 대한 법인세율 구간이 2억원 이하의 경우에는 실질 양도세율 불과 20%에 불과했으나 앞으로는 추가 과세율이 상향 조정되어 최종적으로 실질 양도세율 30%가 적용되며, 2억원 초과 구간의 경우에는 그 동안 30%에 해당하였으나, 앞으로는 40% 수준에 해당하는 주택 양도세를 납부해야 하는 셈이다. 개인과 법인의 주택 양도시 납부해야 하는 세율이 비슷해지게 된 것이다.

 

 

 

 

6.17 부동산 대책 중 법인 규제에 대한 총평

 

개인이 법인을 활용해 부동산 주택 투자를 하는 이유는 크게 네 가지이다. 명의 활용과 대출, 종부세와 양도세 등 절세, 그리고 단기 매매가 가능하다는 것이다. 하지만, 이번 6.17 부동산 대책을 통해 법인에 대한 과세가 크게 강화되었다. 종부세 공제 6억원 폐지와 보유 주택의 종부세 산정 시 개인별 종부세 구간별 최고 세율로 적용(3~4%), 조정대상지역 장기임대주택(8년)에 대한 종부세 과세 등이 법인을 활용한 종부세 절감의 장점이 사라지는 내용이다. 경우에 따라서는 개인보다 크게 불리한 조건들이 삽입되었다. 

 

또한, 개인의 양도세율에 해당하는 보유 주택 양도 시 추가과세 10%의 적용도 앞으로는 20%로 상향 조정됨에 따라 개인의 양도세 절감을 위해 법인을 활용한 투자 가치는 크게 축소되었다 할 수 있다. 적어도 개인과 비슷한 수준의 양도세를 부담해야 하므로 적어도 양도세와 종부세 절감을 위한 법인 부동산 투자의 장점은 크게 희석되었다고 볼 수 있다. 

 

다만, 법인을 활용한 명의 활용과 단기 매매 등이 그나마 법인을 활용한 주택 투자의 장점으로 남아 있지만, 명의 분산의 경우 종부세 과세 등으로 인해 법인을 보유한 투자의 장점이 크게 사라졌다고 볼 수 있다. 유일하게 정부 규제 내용이 없는 주택 단기매매의 경우만 법인을 활용한 주택 투자의 장점으로 남아있다고 하겠다. 

 

결론적으로 앞으로 법인을 활용한 개인 주택 명의 분산과 종부세와 양도세 절감, 대출 등의 장점은 크게 희석되었으며, 더 이상 장점보다는 일부 경우에 대해선 개인에 비해 단점이 두드러지게 되었다 할 수 있다. 보유 주택의 단기 매매 시 일반세율 적용이 가능하다는 장점 외에 더 이상 법인을 활용한 아파트 투자는 그 동안 가지고 있었던 절세와 명의 활용, 대출 활용이라는 큰 장점은 더 이상 작용하지 않을 것이며, 법인을 활용한 아파트 투자는 크게 축소될 것으로 전망된다.

 

2020/06/17 - 주택시장 안정을 위한 관리방안, 6.17 부동산 대책

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2020/06/17 - 6.17 부동산 대책, 조정대상지역 및 투기과열지구 지정과 규제 내용

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