명도소송 절차와 방법

 

명도 소송 절차와 방법

 

부동산 재테크에서 명도란 부동산, 동산 등의 점유를 소유권자에게 넘겨주는 것을 의미한다. 흔히 부동산 경매에서 주택 낙찰 후 이해관계자가 해당 부동산을 점유하고 있을 때, 부동산 점유를 낙찰자인 나에게 가져올 수 있도록 법원에 명도 신청을 하게 된다. 이러한 명도 소송을 통해 해당 부동산의 소유권과 함께 타인이 내 소유의 부동산을 점유하고 있는 상태를 해소하기 위한 것이다.

 

명도소송 절차와 방법

 

하지만, 명도 또는 명도소송을 위한 절차와 방법은 그리 간단한 것이 아니다. 시간도 많이 걸릴 뿐더러 점유자 또는 이해관계자와의 정신적 피로까지 감내하며 진행해야 하는 경우가 많다. 그러나, 굳이 경매 후 명도를 위한 경우 뿐 아니라 계약이 만료된 전세입자의 전출 거부나 별다른 권원이 없는 불법 거주자의 건물 점유 등의 상황에서도 이를 법적으로 해결하기 위해 명도소송이 필요한 경우가 있을 수 있다. 

 

 

 

명도소송의 시작은 내용증명 발송부터

 

명도소송을 진행하기 위한 절차와 방법은 일반적으로 내용증명의 발송부터 시작한다. 명도소송 전 내용증명의 발송은 본인 소유의 부동산을 불법 혹은 합법적으로 점유하고 있는 사람에 대한 심리적 압박부터 향후 명도소송을 위한 증거자료로 활용될 수 있기 때문에 명도소송 전에 내용증명 발송을 통해 본인의 의견을 논리적으로 전달하는 것이 필요하다. 내용증명 발송만으로 불법 점유의 문제가 쉽게 해결될 수 있다면 명도소송에 걸리는 시간과 비용을 절약할 수 있다. 하지만, 내용증명 발송만으로 당사자간의 합의가 쉽게 이뤄지기 힘들다면 이제 본격적으로 명도소송을 진행하는 것이 좋다.

 

 

부동산 점유이전금지 가처분 신청으로 점유자확정

 

내용증명을 통해 발송 후 불법 점유자에 대해 심리적 압박과 명도 소송 진행의 의견을 제시했다면 이제 다음 차례는 부동산점유이전금지가처분 신청이다. 부동산 점유이전금지 가처분 신청이란 현재 본인이 소유한 부동산을 점유한 이해 관계자가 타인에게 점유의 상태를 이전하는 것을 금지하는 조치다. 명도소송의 상대방이 (불법) 점유의 상태를 또 다른 사람에게 넘겨준다면, 명도소송 대상자가 이전되는 결과를 낳을 수 있다. 따라서, 명도소송의 상대방이 점유의 상태를 타인에게 이전하는 것을 금지하게 해달라고 요청하는 것이 바로 부동산점유이전금지가처분 신청이다. 이를 통해 현재 '점유의 상태' 이전을 금지한 후 소송 당사자를 현재 점유하고 있는 사람으로 특정하도록 하는 것이다.

 

 

법원에서 부동산점유이전금지 가처분 신청이 받아들여지면 법원 집행관이 해당 부동산을 방문해 강제로 문을 열고 주택 내부에 들어가 부동산점유이전금지가처분 공고문을 붙이게 되고, 사람이 있을 경우에는 점유자에게 해당 가처분 내용을 고지하고 공고문을 주택 내부에 붙이게 되므로 소송 상대자에게 내용증명의 심리적 압박감보다 한결 더한 심리적 부담감을 주게 되는 것이다.

 

불법 점유자 명도소송

 

 

명도소송과 경매 인도명령

 

경매의 경우 일반적인 부동산 명도소송절차가 아닌 인도명령 이라는 제도를 통해 쉽게 명도소송을 진행할 수 있다. 인도명령이란 경매에 특화된 명도소송 제도로서 경매 잔금납부 후 6개월 이내에만 신청이 가능하며, 진행 절차가 일반적인 명도소송 절차에 비해 시간과 비용을 단축할 수 있다는 이점이 있다. 일반적으로 경매 인도명령의 경우, 부동산 명도소송과 강제집행 절차와 대부분 비슷하게 이뤄지지만, 낙찰자 입장에서 인도명령 제도가 보다 간편하게 신청하고 빠르게 부동산 인도를 집행할 수 있다는 점에서 장점이 있다.

 

하지만, 경매 외에도 명도소송을 진행해야 할 내역들을 많다. 예를 들어, 본인이 소유한 건물에 불법 거주자가 소유주인 본인의 허락도 없이 거주하는 경우, 건물 소유권자로서 해당 불법 거주자에게 명도를 청구할 수 있으며, 임대차계약이 종료되었음에도 퇴거하지 않는 세입자 또는 월세(지료)를 2개월 이상 연체한 세입자에 대해 임대차계약 종료를 내용증명으로 발송한 후 명도를 청구할 수 있다. 불법 거주자에 대한 명도 청구는 민법의 소유권, 임대차계약 종료에 대한 명도 청구는 임대차계약을 근거로 명도를 청구하게 된다.

 

 

 

명도소송 절차와 필요 서류

 

위에서 살펴본 명도소송 절차는 다음과 같다. ①내용증명 발송 ▶ ②부동산 점유이전금지 가처분 신청 ▶ ③명도청구의 소 제기(소장제출), 경매의 경우 인도명령 ▶ ④강제집행 신청 순으로 명도소송이 진행된다.

 

① 내용증명 발송   ② 부동산 점유이전금지 가처분 신청   ③ 명도청구의 소 제기(소장제출) / 경매의 경우 인도명령   ④ 강제집행 신청

 

소송과 같은 법적 다툼에서 소송 결과를 좌우하는 가장 큰 요인은 주장을 입증할 수 있는 증거와 이를 법적 테두리 안에서 논리적으로 설명할 수 있는 글(소장)이 될 것이다. 명도소송청구의 소를 제기한 이후 변론 기일이 정해진 후에는 명도소송 전 발송한 내용증명 등이 증거로 제출되므로 내용증명을 통해 본인의 주장을 논리적으로 풀어쓰는 것이 중요한 이유이다. 만일, 임대차계약 해지에 따른 점유해제를 원인으로 명도소송을 제기하는 경우, 임대차계약서 사본과 임대차계약 해지에 대한 내용증명 발송 서류, 전화 녹취록, 문자 등 명도 소송에 필요한 증빙과 함께 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 제출도 필요하다.