분양가 상한제 기준과 적용지역

국토부는 7.12 민간택지 공동주택의 분양가 상한제 적용을 위한 분양가 상한제 적용지역을 투기과열지구와 재건축과 재개발 사업에 적용할 것이라고 밝혔다. 또한 국토부는 '19.10월초까지 주택법 시행령을 개정해 민간택지 분양가 상한제를 적용할 계획이다. 국토교통부가 발표한 민간택지 분양가 상한제 적용 지역과 적용시점, 주택 전매제한기간 등에 대해 살펴보도록 하자.

 

분양가 상한제 기준과 적용지역

 

민간택지 분양가상한제 적용지역에 대한 필수 요건은 당초 '직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역'에서 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 적용할 예정이다. 분양가상한제 지정효력의 적용시점은 현재 일반주택사업의 경우, 지정 공고일 이후 '최초로 입주자 모집 승인을 신청한 단지'부터 적용하는 반면, 재건축과 재개발 사업에 대해서는 예외적으로 '관리처분계획 인가를 신청한 단지'부터 적용하도록 되어 있는데, 재건축과 재개발 사업의 경우에도 일반주택사업과 마찬가지로 '최초 입주자모집승인을 신청한 단지'로 일원화할 예정이다. 이로 인해 기존에 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 민간택지 분양가상한제 적용 대상지역에서 제외되었던 재건축,재개발 사업장도 분양가 상한제 적용을 받게 되었다.

 

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년이나, 이를 민간택지 분양가상한제 적용 주택 전매제한기간을 인근 주택 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대 적용할 방침이다. 마찬가지로 수도권 투기과열지구 공공택지의 공동주택의 전매제한기간도 5~10년으로 확대된다. 또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 LH가 해당 주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도를 활성화할 계획이다. 

 

 

 

분양가 상한제 주택의 분양가는 최종적으로 각 지자체 분양가심사위원회에서 결정하게 되는데, 분양가 심사 항목을 강화(*투명하게 이루어질 수 있도록)하는 방향으로 제도 개선을 추진할 계획이며, 택지비 산정기준을 명확히 하여 한국감정원의 택지비 산정 절차의 적정성을 검토하는 방안도 함께 추진될 방침이다.

 

후분양과 관련해 현재 HUG의 분양보증을 받지 않고 후분양을 할 수 있는 시점도 조정될 방침이다. 현재 아파트 후분양이 가능한 시점은 지상층 층수의 2/3이상 골조 공사가 완성(공정률 50~60% 기준)된 시점이나, 아파트 후분양이 가능한 시점을 지상층 골조공사 완료(공정률 80% 수준) 시점으로 개정할 방침이다. 위 사항들은 관계기관 협의와 법제처 심사와 국무회의 등을 거쳐 이르면 '19.10월초 이후 공포 후 시행될 예정이다. 

 

결국, 서울을 중심으로 투기과열지구로 지정된 지역에 대해서는 분양가 상한제의 엄격한 잣대를 기준으로 고분양가 분양을 금지하겠다는 것이며 재건축과 재개발 사업장에 대해서도 예외없이 분양가 상한제를 적용하겠다는 것이다. 따라서, 분양가 상한제로 인해 투기과열지구의 아파트 공급량은 당분간 위축될 수 밖에 없을 것으로 보인다. 또한, 민간택지 분양가상한제 적용주택의 전매제한기간도 최대 10년까지 확대된다는 것을 감안한다면, 아파트 투자를 위한 서울 등 투기과열지구의 부동산 투자자금 유입도 쉽지 않을 것으로 판단된다. 따라서, 부동산 재테크 투자처로서 서울 등 부동산 입지 우위의 지역에 대한 부동산 투자는 당분간 쉽지 않을 전망이다.