울산시 재개발 정비구역 현황

울산광역시 도시정비사업 구역은 '19.6월말 기준 총 36개소로 중구 9개, 남구 12개, 동구 5개, 북구 3개, 울주군 7개소이다. 울산시 재개발과 재건축 사업이 가장 활발한 곳은 기존 도심 구역인 중구와 남구로서 울산시 전체 정비예정구역 총 면적이 약  2,733,600㎡(구 82만8천평)인데 반해, 중구와 남구의 정비예정구역 면적은 각각 938,900㎡(구 28만5천평), 822,000㎡(24만9천평)으로 전체 면적의 34%와 30%를 차지하고 있어 울산 정비예정구역에서 중구와 남구가 차지하는 비중은 64%에 달하고 있다.

 

또한, 전체 36개 사업구역 중에서 현재 추진되고 있는 울산시 재개발, 재건축 정비구역은 21개 구역으로 전체 면적 대비 중구와 남구가 차지하는 면적이 약 85%에 달하고 있어, 울산시에서 가장 활발하게 재개발과 재건축 사업이 추진되고 있는 곳은 중구(43%)와 남구(42%)라고 할 수 있겠다. 그만큼 울산시에서 도심 정비와 지역 내 새아파트에 대한 Needs가 많은 지역이 중구와 남구라는 반증이기도 하다.

 

울산시 재개발 정비구역 추진현황과 전망

 

현재 재개발 사업이 진행 중인 울산시 재개발 구역은 모두 20개 구역으로, 중구 6개소, 남구, 9개소, 동구 2개소, 북구 3개소며, 면적은 총 1,742,200㎡이다. 울산광역시의 20개 재개발 구역 중 관리처분인가가 완료된 구역은 중구 복산동 일원의 중구 B-05 재개발 구역이 유일하며, 사업시행인가가 완료된 울산시 재개발 구역은 총 3개 구역으로 중구 교동 B-04 구역과 남구 신정동 B-08 구역, 남구 야음동 B-14 구역이다. 관리처분인가와 사업시행인가가 진행된 구역은 모두 4개 구역이며, 기타 재개발 사업의 경우 추진위 단계 수준이며, 정비구역 지정 이후 조합설립인가도 나지 않은 구역이 대부분이다. 

 

 

구역명	추진 단계	위치	면적(천㎡)	현황
중구 B-05	관리처분인가('17.2.27)	중구 복산동	204.1	철거 중, 착공 준비
중구 B-04	사업시행인가('18.10.31)	중구 교동	329.9	감정평가 진행
남구 B-08	사업시행인가('17.6.30)	남구 신정4동	110.8	관리처분인가 준비
남구 B-14	사업시행인가('19.6.28)	남구 야음동	90.8	사업시행인가 완료

 

중구 B-05와 B-04 구역은 도로 하나를 맞대고 추진 중인 지역으로 재개발이 가장 활발히 추진되고 있는 지역이며, B-05구역 2,591세대(일반분양 1,641세대)와 B-04구역 4,080세대를 합한 7천여세대가 입주할 경우, 중구 리딩 아파트로 우정혁신도시와 함께 울산시 도심 일원을 탈바꿈하게 될 것으로 보입니다. 울산 시민들이 주로 선호하는 기존 주요 거주지는 주로 남구의 옥동과 신정동 일원이지만, 7,500여세대의 대규모 아파트가 입주 후 인프라가 갖춰지게 될 경우, 울산 중구와 가까운 곳에 위치한 우정혁신도시와 함께 선호 주거지역으로 탈바꿈하게 될 것으로 판단된다.

 

울산 B-04구역(중앙 좌측)과 B-05구역(중앙 우측)

 

B-05 구역의 시공사는 효성과 진흥, 동부토건이며, B-04의 시공사는 롯데건설과 GS건설 JV로 시공될 예정이다. 울산 B-05 구역은 복산초등학교를 품은 초품아 입지에 서덕출공원 조망이 가능한 아파트라는 장점이 있으나, 입지에 비해 메이저 건설사의 브랜드가 다소 떨어지는 것이 단점으로 지적된다. 울산 B-04 구역은 B-05에 비해 메이저 시공사의 브랜드와 양사초등학교를 품은 초품아 단지가 강점이나, 단지 내 대규모 서덕출 공원 조망이 가능한 B-05에 비해 조망 프리미엄은 낮을 전망이다.

 

 

울산 송정지구 입주 마무리, '20년 이후 울산시 아파트 입주물량 감소

 

현재 울산의 부동산 경기는 북구 송정지구의 대규모 입주물량과 지역경제 침체로 인해 매수심리가 크게 악화되어 가격이 최근 수년간 하락 추세였으나, 2019년을 정점으로 송정지구 입주물량이 마무리될 예정으로 2020년부터는 지역 내 부동산 심리가 개선될 것으로 판단된다. 울산 북구 송정지구의 경우, 울산 도심지에서는 다소 떨어진 외곽에 위치한 도시개발구역으로 최근 지속적으로 울산시 아파트 공급에 큰 영향을 끼쳐왔다.

 

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울산송정지구 반도유보라아이비파크의 경우, 송정지구 내에서 입지가 가장 좋은 것으로 판단되는 단지였으나 분양권 거래가 위치와 조망이 좋은 층의 경우도 마이너스 프리미엄이 3천만원 수준으로 거래되었으나, 최근 입주가 대부분 완료된 이후 마이너스 프리미엄이 해소되는 등 송정지구 입주물량 마무리에 따른 가격 상승 추세가 이어지고 있다. '19.9월에 입주 예정인 울산송정지웰푸르지오의 경우도 마이너스 프리미엄이 해소되고 있는 등 울산시 아파트 공급에 지대한 영향을 주었던 송정지구 입주가 마무리되고 있다는 측면에서, 도심 내 새 아파트에 대한 수요는 지속적으로 상승할 것으로 보인다.