주택임대사업자 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하기

 

 

주택임대사업자, 단기임대주택과 장기임대주택

 

주택임대사업자가 보유 주택을 임대주택을 등록할 경우 의무임대기간을 지정해 임대주택으로 등록하게 됩니다. 예를 들어, 의무임대 기간이 4년인 주택을 단기임대주택(단기민간임대주택)이라 하고 의무임대기간이 8년인 주택을 장기임대주택(장기일반민간임대주택)이라 합니다.

 

만일, 주택임대사업자가 보유 주택을 임대주택으로 단기임대주택으로 등록할 경우 임대개시일부터 4년간 해당 주택을 의무적으로 임대해야 하며, 장기임대주택으로 등록한 경우에는 임대개시일부터 8년간 해당 주택을 의무적으로 임대해야 합니다. 

 

단기임대주택을 장기임대주택으로 변경

 

그러나, 6.17 부동산 대책과 잇따른 주택임대사업자 혜택 축소 등으로 인해 임대사업자로의 장점은 크게 되색된 것이 사실입니다. 이번 6.17 부동산 대책으로 인해 임대사업자의 경우 보유 주택을 담보로 한 주택담보대출을 받을 수 없게 되었으며, 최근에 임대사업자가 임대주택을 등록하는 경우에는 종부세 합산 배제 등의 혜택도 없는 것이 사실입니다. 여러가지 부동산 규제와 주택임대사업자 축소 등으로 인해 임대주택의 신규 등록수는 점점 축소되고 있는 형편이기도 합니다.

 

 

 

주택임대사업자, 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하기

 

하지만, 만일 2018.3월말 이전에 등록한 임대주택의 경우 당시의 세제 혜택 등을 받을 수 있는데, 당시 보유 임대주택을 단기임대주택으로 등록한 경우 등록 이후에 장기임대주택으로 변경할 수 있는지에 대해 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 그렇다면, 의무임대기간이 4년인 단기임대주택으로 등록한 주택에 의무임대기간 8년인 장기임대주택으로 변경할 수 있을까요? 

 

결론은 '장기임대주택으로의 변경이 가능하다' 입니다. 비록 내가 임대주택 등록 당시 4년 의무임대인 단기임대주택으로 등록했다 하더라도 지금이라도 다시 단기임대주택을 의무임대기간이 8년인 장기임대주택으로 변경 등록이 가능합니다. 다만, 임대주택을 단기에서 장기로 변경할 경우 그 동안 누적된 임대기간에 대한 인정과 기존에 가지고 있던 세제 혜택을 지속적으로 유지할 수 있는지에 대한 의문이 생기게 됩니다. 또한, 단기에서 장기로 변경할 경우, 장기임대주택의 절세 혜택도 함께 받을 수 있을지에 대한 궁금증도 생기게 마련입니다.

 

 

 

 

단기임대주택을 장기임대주택 변경 시 누적 임대기간 인정 여부

 

먼저, 단기임대주택 보유기간 동안 임대했던 기간에 대한 인정 여부입니다. 2020년 6월을 기준으로 기존에 단기임대주택으로 등록했던 임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우, 최대 4년까지 기존의 단기임대주택 임대기간 전체를 100% 인정해 주고 있습니다. 예를 들어, 기존에 단기임대주택으로 2년을 임대 후 장기임대주택으로 변경하였다면, 향후 6년만 추가로 임대할 경우 의무임대기간 8년을 충족하게 됩니다. 하지만, 기존에 단기임대주택을 5년을 임대 후 장기임대주택으로 변경하는 경우에는 최대 한도인 4년까지만 임대기간을 인정해 주고 있습니다.

 

다만, 단기에서 장기로 변경 시 임대기간을 100% 인정해 주는 것은 2019.2.12 이후에 단기임대주택에서 장기임대주택으로 변경된 경우에 한합니다. 해당일 이전에 단기임대주택에서 장기임대주택으로 변경 등록되었던 경우에는 과거 누적 임대기간의 50%만 장기임대주택의 임대기간으로 인정해 주고 있습니다. 2019.2.12일이 기준일인 이유는 다음 민간임대주택에관한특별법 시행령 제97조의3(장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례)의 변경 신고에 대한 임대개시일 기산에 관한 규정 때문입니다. 

 

 

 

조특법 시행령, 임대주택 변경 규정

 

위 조특법에서 언급한 민간임대주택에관한특별법 시행령 제34조제1항제3호를 살펴보면 다음과 같습니다. 단기민간임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우에는 해당 단기민간임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점이며, 단기민간임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우에는 변경신고의 수리일부터 해당 단기민간임대주택의 임대의무기간을 역산한 날까지입니다. 이는 단기임대주택의 누적 임대의무기간에 대한 기준일로 위에서 살펴본 최대 4년까지 기존 임대의무기간을 인정하는 내용입니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법, 임대주택 변경 규정

 

 

 

단기임대주택을 장기임대주택으로 변경 시 세제 혜택 적용 여부

 

그렇다면, 만일 단기임대주택에서 장기임대주택으로 변환한다면 종부세 합산배제와 장기보유특별공제, 양도소득세 감면 등의 혜택은 어떻게 처리될까요? 바로, 최초로 단기임대주택을 등록했던 당시의 주택임대사업자 세제혜택과 동일하게 적용될 것입니다. 이에 대해선 세무 당국의 판단 여부에 대한 논란도 있을 수 있겠지만, 당시 주택임대사업자 등록 당시의 세제 혜택 등을 그대로 적용할 것으로 판단되는 부분입니다.