[칼럼] 심상찮은 주택임대사업자 세제혜택 폐지 소급적용 논란

 

주택임대사업자 세제혜택 소급적용 논란

 

정부가 최근 주택임대사업자의 세제혜택 폐지 소급적용하는 방안을 검토 중인 것으로 알려져 논란이 불거지고 있다. 무려 스물한번에 걸친 부동산 규제 정책에도 서울을 중심으로 한 집값 상승이 계속되자 주택임대사업자 세제혜택 폐지를 기존 임대사업자들에게까지 소급적용하는 것으로 확대하겠다는 것이다. 스물한번에 걸친 정부의 부동산 규제 정책에도 불구하고 정부의 의지와는 다르게 주택가격 상승을 막지 못하자, 아예 판'을 뒤짚어엎겠다는 심산이다. 

 

일단, 정부의 잇따른 부동산 규제 정책은 사실상 실패다. 소급적용을 해서라도 잡겠다는 의지 표명은 될지언정 그동안의 모든 규제 정책은 물거품이 되었고,  '판'을 뒤짚어 엎어야 할 정도까지 왔음을 자인하는 셈이다. 모든 정책 역량을 쏟아부어 무려 스물한번이라는 부동산 규제정책을 발표했음에도 불구하고, 오히려 집값 상승에 부채질을 했다는 비판과 현실을 직면한 셈이다. 

 

정부 부동산 규제정책 이미 21번째

 

사실 이쯤 되면, 판을 뒤짚어 엎기 전에 관련 규제 정책 기획자들과 입안자들에 대한 호된 심판이 우선시되었어야 했다. 하지만, 또 다시 정부는 악수를 두려는 것 같다. 바로 주택임대사업자 종부세 합산배제와 양도세 감면 혜택 폐지 등 세제혜택을 모든 주택임대사업자에게 소급 적용하겠다는 것이다. 소급 적용이라 하면, 주택임대사업자 등록 시점의 임대 의무기간 준수에 따른 종부세 합산배제와 양도세 감면 혜택에 대한 정부 정책을 스스로 뒤짚어 엎어버리는 형국이 된다.

 

 

 

 

 

소급 적용 논란, 정책 실패에 따른 '약속 뒤엎기'

 

주택임대사업자는 임대주택 등록 시기에 따라 다음과 같은 이야기를 들었을 것이다. 

 

"당신은 의무임대기간 4년 또는 8년을 지켜야 하며, 연간 임대료 상승률(실질적으로 2년에 해당) 5% 준수 등을 준수해야 합니다. 만일 이를 지키지 않고 임대주택을 매도할 경우 과태료 3천만원(등록 당시 1천만원 수준)을 납부해야 합니다. 이것을 준수할 경우에만 종부세 합산배제와 준공공 임대주택을 8년 이상 임대 시에만 양도세 감면 혜택을 주도록 하겠습니다." 라고 말이다.

 

이제, 임대주택 등록을 마친 주택임대사업자는 이제 의무임대기간 동안 해당 주택에 대한 책임을 준수하기로 하고, 종부세 합산배제와 양도세 감면 혜택(8년 의무임대)을 제공받기로 확정받았다.

 

주택임대사업자 소급 적용 논란

 

그런데, 이제 정부는 이미 임대주택으로 등록한 주택임대사업자에게 다음과 같이 판을 갈아엎기로 하는 것이다.

 

"당신은 의무임대기간 4년 또는 8년을 지켜야 하며, 연간 임대료 상승률(실질적으로 2년에 해당) 5% 준수 등을 준수해야 합니다. 만일 이를 지키지 않고 임대주택을 매도할 경우 과태료 1천만원~3천만원을 납부해야 합니다. 이것을 준수해야 하는 것은 당연하며, 당초 약속했던 종부세 합산배제와 준공공 임대주택을 8년 이상 임대 시 제공하기로 했던 양도세 감면 혜택은 없던 걸로 하겠습니다."라고 말이다.

 

이제 스물한번의 규제가 모두 실패로 돌아갔으니, 이미 약정된 계약을 일방적으로 물리면서 주택임대사업자의 책임과 의무만 준수할 것을 요구하는 것이다. 전면 소급이란 것이 바로 이렇게 상호간의 '판'을 일방적으로 뒤집어 엎어 놓는 셈이 되는 것이다.

 

 

 

주택임대사업자, 상처만 남게 될 운명(?)

 

정부는 손해 볼일이 없다. 부동산 투기를 억제하고 실수요자를 보호하기 위한 대책을 강력히 추진하기 위한 공익적 목적을 위해 전면 소급은 불가피하다고 피해 나가면 그만이다. 하지만, 임대주택을 등록한 주택임대사업자는 정부의 주택 공급을 대리해 민간임대주택을 공급하는 위치에 있으면서도 기존에 약정한 종부세 합산 배제와 양도세 감면 등의 유이한 혜택은 일방적으로 빼앗기면서 임대 의무기간 준수와 임대료 상승률 5% 준수, 임대주택 매도 시 과태료 3천만원. 임대소득세 납부 등 법률적 의무와 책임만 남게 되는 것이다. 임대 의무기간 동안 해당 주택을 매도할 수 있는 권리도 부여받지 못하면서 일방적으로 임대주택을 강제로 임대하면서 비용만 지출할 수 밖에 없는 구조가 되어 버리는 셈이다.

 

 

 

다주택자는 사회 경제악 규정의 위험성

 

이러한 정부의 소급적용 방안에 필자는 어떠한 정치적 입장도 없지만, 이는 분명 사회적 공익을 우선시한다는 명목하에 자본주의 경제체제 하에서 사유재산을 명백히 침범하는 것과 다름아닌 극악의 정책 처신인 것이다. 이러한 정책은 모든 모든 고가주택과 다주택자를 명백히 사회 경제악으로 규정하는 것과 다름 아닌 기획인 것이다. 다주택자는 부동산 하락기에도 있어왔고, 부동산 상승기에도 있어왔다. 다주택자로 인한 민간임대 공급으로 수요와 공급의 저울질이 자연스레 형성되어 온 것이다.

 

최근 서울을 위시한 수도권 부동산 가격 상승은 서울 도심의 공급 부족과 부동산 가격 상승에 대한 심리적 기대감으로 이뤄진 것이라 볼 수 있다. 하지만 분명한 것은 여기에 정부의 잘못된 스물한번의 부동산 규제책에 따른 심리적 우상향도 부동산 가격 상승에 지대한 영향을 끼친 것이다. 차라리 잇따른 규제 대신 활황에 대한 심리적 규제 라인을 설정해 주택가격 상승 현상의 연착륙 유도를 위한 다양한 정책과 서울 도심의 공급 부족을 해소할 주택공급 방안이 우선적으로 발표되었다면, 역설적으로 집값이 안정화되었을 것이란데 몰표를 던지고 싶다. 정부의 잇따른 규제가 오히려 시장경제에 잘못된 시그널을 보내고 있는 것이다.

주택을 소유하지 않은 무주택자나 사회 초년생이 최근의 부동산 가격 상승에 대해 얼마나 속상해할지는 누구나 쉽게 알 수 있다고 생각한다. 하지만 분명한 것은 대한민국은 자본주의 시장경제 체제이기에 건국 이래 사유재산 확장을 통한 자산 증식의 방법은 항상 존재했던 투자 방법이며, 이는 전 세계 자본주의 시장경제 체제 하의 국가들의 주택 가격 상승과 하락의 맥락과 함께 호흡을 같이 하고 있는 부분이기도 하다.

 

 

 

 

정부가 진정 추진했어야 할 공적 역할은 공공주택 대량 공급

 

정부가 주택 시장에 공적인 역할 증대를 위해 주택가격 안정을 위해 노력해야 하는 부분은 당연한 귀결이다. 하지만, 사유재산에 대한 잇따른 규제나 소급적용과 같은 법적 안정성을 해치는 정책적 처신은 시장경제에 역행하는 규제의 아류가 될 뿐이다. 정부가 주택 시장에서 주도해야 할 진정한 공적 역할 확대는 사회적 약자를 위한 공공주택 공급 대폭 확대와 청약 등과 같은 주택 제도에서의 철저한 대상자격 분류를 통해 사회 초년생 등을 위한 주택 우선공급 정책이 보다 필요한 것이다. 

 

자산 투자의 방법론에 대한 선택을 통해 부를 형성하기 위한 수단으로 누구나 선택할 수 있는 기회가 평등하게 존재해야 한다. 단순히 투기라는 용어로 치부할 필요는 없다. 전체 주택가격의 변동성이 커지는 것은 투기자 혹은 투자자들에 의한 것이 아니고, 철저히 수요와 공급, 그리고 심리에 근거한 것이다. 잇따른 정부규제 실패에 의한 결과가 대중들의 심리를 자극하고 있다는 것을 주택정책 기획자들은 철저히 분석해야 하는 것이다. 단순히 내가 가지고 있지 않으니 남도 가지고 있으면 안된다는 식의 무작위적 논리는 자본주의 시장경제체제 속 한국 경제의 큰 호흡을 부정하는 판단이 될 수 있는 것이다.