[임대사업자] 임대차 신고, 주택 매각, 과태료 부과기준, 전월세 전환율 파헤치기

최근 정부의 잇따른 부동산 정책 규제에 따라 임대사업자로 등록되는 임대주택의 수가 크게 증가하고 있습니다. ’18.10월을 기준으로 신규 임대사업자는 11,524명이 증가하고 임대주택 28,809채가 신규 등록되었으며, 11월에는 신규 임대사업자 9,341명 증가, 임대주택 23,892채가 신규 등록될 정도로 매월 등록 임대사업자 수와 임대주택이 증가하고 있습니다. ‘18년11월을 기준으로 할 경우, 전국적으로 총 39만3천명의 임대사업자가 있으며, 등록 임대주택 수는 132만5천채에 달한다고 하니 전 국민 100명 중 1명이 임대사업자로 등록되어 있는 셈입니다.

 

그래서 오늘은 임대사업자의 임대차계약신고와 변경신고, 임대주택 매각과 임대료 상승률, 전월세 전환율 그리고 임대사업자의 위반 행위시 처분되는 과태료 부과기준과 금액 등에 대해서 살펴보고자 합니다. 먼저 임대사업자라면 꼭 방문하게 하는 ‘렌트홈(www.renthome.go.kr)’을 기준으로 임대차계약신고와 변경신고 방법, 그리고 임대사업자가 알아야 할 일반 상식에 대해 이야기하고자 합니다.

 

‘임대차계약신고’와 ‘임대차계약 변경신고’

‘임대차계약신고’는 임대주택 등록 후 최초로 임대차 계약을 체결한 경우 해당 계약내용을 신고하는 것이며, ‘임대차계약 변경신고’는 임대차계약신고 이후 임대차 재계약이나, 새로운 임대차 계약을 체결한 경우 신고해야 하는 항목입니다. 따라서, 임대차계약신고는 임대주택 등록 후 최초 1회에 한해 신고하며, 이후에는 임대차계약 변경신고를 통해 임대차 계약 체결내용을 신고하면 됩니다.

임대차 계약신고와 임대차계약 변경신고는 계약체결일로부터 3개월 이내 신고해야 하며, 임대차계약서를 증빙으로 첨부 제출하면 됩니다. 렌트홈에서 임대차계약 신고 시 접수기관은 임대주택이 소재하고 있는 소재지 시,군,구청으로 하시면 됩니다. 

렌트홈에서 임대차계약신고와 변경신고 방법은 ‘임대사업자 등록신청 ▶ 임대차계약신고 ▶ 임대차계약신고 또는 임대차계약 변경신고’ 탭을 선택 후 오른쪽 상단의 임대사업자 정보 조회를 클릭한 후 주민등록번호를 기재해 검색하여 나의 임대사업등록번호를 선택하면 됩니다. 이후 임대주택의 임대조건사항을 기재하고, 구비서류(임대차계약서)를 클릭해 첨부한 후 임시저장 버튼을 선택하고 최종적으로 민원신청을 클릭하면 됩니다. 임대차계약 변경신고의 경우도 크게 다르지 않습니다.

 

임대주택 매각, 포괄적 승계 시에만 지자체 허가 후 가능

임대의무기간 동안에 임대주택을 매각할 수도 있습니다. 단, 임대주택 사업자의 주소지 지방자치단체에 해당 임대주택의 임대주택양도신고 후 다른 임대주택 등록 사업자에게 포괄적으로 임대주택을 승계하는 경우만 매각이 가능하며, 이 외의 경우에는 임대사업자의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 지자체의 양도허가를 받은 경우에도 임대주택 매각이 가능합니다.

단기임대주택(4년 의무임대)과 장기일반주택(8년 의무임대)을 매각하고자 할 경우, 매매계약서에 ‘해당 임대주택을 포괄적으로 승계한다’는 문구를 삽입해야 하며, 해당 매매계약서를 가지고 지자체를 방문해 임대주택양도신고를 하면 됩니다. 렌트홈에서도 민간임대주택양도 신청 메뉴가 있으나 실제로 사용되지는 않고 있으며, 만일 민간임대주택 양도 신청시에는 임대사업자 주소지 관할 시군구청을 방문해 해당 민원을 수기로 신청 후 양도허가를 득하여야만 합니다.  

 

임대사업자 임대료 상승률 제한, 연 5%? 또는 2년 5%?

임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우, 연 5퍼센트의 범위에서 증액이 가능합니다. 연 5%의 임대료 상승 제한조건이지만 일반적으로 임대차 계약은 2년을 기준으로 하는 경우가 대부분이므로, 2년에 5%의 증액이 가능하다고 보는 것이 타당합니다. 만일 임대차계약을 1년 기준으로 할 경우에는 연 5%의 임대료 증액이 가능합니다.

 

전월세 전환율은 5%가 아닌 5.25%로 적용

임대주택 임대 시 전세를 월세로 전환하거나, 월세를 전세로 전환할 경우도 발생하는데, 이때 필요한 것이 전월세전환율입니다. 한국은행의 기준금리가 1.5%였을 때에는 전월세전환율이 5%였으나, 한국은행 기준금리가 1.75%로 상승한 ’18.11.30일 이후의 전월세 전환율은 1.75%에 해당합니다.

따라서, 전세 ↔ 월세 전환율은 1.75%로 계산하시면 됩니다. 전월세 전환을 위해선 우선 환산보증금(전월세 전환을 통해 계산)을 계산하여야 하며, 환산보증금=임대보증금+(월 임대료*12) / 전월세 전환율(5.25%) 로 계산됩니다. 최종적으로 임대료 인상률은 임대료 인상률(%)=(변경 후 환산보증금-변경 전 환산보증금) / 변경 전 환산보증금 * 100 으로 계산됩니다.

 

내가 신청한 민원, 렌트홈에서 취소도 가능해

렌트홈에서 신청한 민원의 경우, 민원 취하도 인터넷으로 가능하며, ‘임대사업자 등록신청 ▶ 단순민원 ▶ 민원취하’ 에서 민원 내용을 조회하고 선택하면, 기존에 신청했던 민원의 취하도 가능합니다. 민원취하 신청 탭을 클릭하면 오른쪽 상단에 접수번호가 조회되며, 해당 접수번호를 통해 검색된 접수번호(기존 신청 민원)을 선택 후 취소하면 민원이 취소됩니다.

 

임대사업자의 위반행위에 대한 과태료

만일, 임대사업자가 임대사업과 관련한 의무규정을 준수하지 않을 경우, 과태료가 부과되며 위반행위별 과태료 금액은 다음과 같습니다. 민간임대주택법에 따른 과태료 부과 내용을 살펴 보겠습니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법(약칭 민간임대주택법)

제5조(임대사업자의 등록)  ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.  ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.  <개정 2018. 1. 16.>  1. 삭제  <2018. 1. 16.>  2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택  3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택 및 단기민간임대주택  ③ 제1항에 따라 등록한 자가 그 등록한 사항을 변경하거나 말소하고자 할 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 다만, 임대주택 면적을 10퍼센트 이하의 범위에서 증축하는 등 국토교통부령으로 정하는 경미한 사항은 신고하지 아니하여도 된다.  ④ 제1항부터 제3항까지에 따른 등록 및 신고의 기준과 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

▶법 제5조제3항을 위반하여 등록사항 말소신고를 하지 않은 경우 1차 50만원, 2차 70만원, 3차 이상 100만원의 과태료가 부과됩니다.

 

제43조(임대의무기간 및 양도 등)  ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.  ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.  ③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.  ④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.  <개정 2018. 1. 16.>  1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우  2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

▶ 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않거나 양도허가를 받지 아니하고 임대주택을 매각한 경우 주택당 1천만원의 과태료가 부과됩니다.

 

제44조(임대료)  ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다. 다만, 공공지원민간임대주택의 최초 임대료는 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다.  <개정 2018. 1. 16.>  ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.  <개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>  ③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.  <신설 2018. 8. 14.>  ④ 임대사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.  <신설 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>  ⑤ 임대사업자는 임대료를 현금 또는 「여신전문금융업법」 제2조에 따른 신용카드, 직불카드, 선불카드를 이용한 결제로 받을 수 있다.  <신설 2018. 12. 18.>

▶ 임대료 증액비율(연 5%)을 초과하는 등 임대조건을 위반하여 민간임대주택을 임대한 경우 1차 5백만원, 2차 7백만원, 3차 이상 1천만원의 과태료가 부과됩니다. 임대사업자는 연 5%의 증액비율을 준수해야 하나, 현실적으로 임대차계약이 2년을 기준으로 계약되는 경우가 다수이므로, 실질적으로는 2년 5%에 해당되는 경우가 대부분입니다.

 

제45조(임대차계약의 해제ㆍ해지 등)  ① 임대사업자는 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 때에는 임대의무기간 동안에도 임대차계약을 해제 또는 해지하거나 재계약을 거절할 수 있다.  <개정 2018. 8. 14.>  ② 임차인은 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 임대주택에 거주하기 곤란할 정도의 중대한 하자가 있다고 인정하는 경우 등 대통령령으로 정하는 경우에는 임대차계약을 해제하거나 해지할 수 있다.  <신설 2018. 8. 14.>

▶ 임차인이 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 경우 등을 제외하고 그 외의 사유로 임대차계약을 해제·해지하거나 재계약을 거절한 경우 1차 5백만원, 2차 7백만원, 3차 이상 1천만원의 과태료가 부과됩니다.

 

제46조(임대차계약 신고) ① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약 체결일(변경신고의 경우에는 변경한 날을 말한다)부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 신고한 내용을 변경한 경우에도 같다. <개정 2018. 1. 16.> ② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다. <신설 2018. 1. 16.> ③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항의 변경신고의 내용이 제44조제2항에 따른 임대료 증액 청구 기준에 비하여 현저히 부당하다고 인정되는 경우에는 그 내용을 조정하도록 권고할 수 있다. <신설 2018. 1. 16.> ④ 제3항에 따른 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다. <신설 2018. 1. 16.> ⑤ 제1항, 제2항 및 제4항에 따른 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2018. 1. 16.>

▶ 임대차계약 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우, 1차 5백만원, 2차 7백만원, 3차 이상 1천만원의 과태료가 부과됩니다. 임대차계약 신고와 변경신고의 경우는 임대차계약 체결일로부터 3개월 이내에 신고하여야 합니다.

 

제47조(표준임대차계약서)  ① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.  ② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.  <개정 2018. 8. 14.>  1. 임대료 및 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항  2. 임대차 계약기간  3. 제49조에 따른 임대보증금의 보증에 관한 사항  4. 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항  5. 임대사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항  6. 민간임대주택의 수선ㆍ유지 및 보수에 관한 사항  7. 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 제45조에 따른 임대차계약의 해제ㆍ해지 등에 관한 사항  8. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항

▶ 임대사업자가 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하지 않고, 공인중개사가 사용하는 일반 임대차계약서만을 사용하였을 경우에도 과태료가 부과됩니다. 1차 5백만원, 2차 7백만원, 3차 이상 1천만원의 과태료가 부과되므로 필히 표준임대차계약서를 사용하여야 합니다.

 

제48조(설명의무)  ① 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하거나 월임대료를 임대보증금으로 전환하는 등 계약내용을 변경하는 경우에는 임대사업자는 다음 각 호의 사항을 임차인에게 설명하고 이를 확인받아야 한다,  <개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>  1. 제49조에 따른 임대보증금에 대한 보증의 보증기간 등 대통령령으로 정하는 사항  2. 민간임대주택의 선순위 담보권 등 권리관계에 관한 사항. 이 경우 등기부등본을 제시하여야 한다.  3. 임대의무기간 중 남아 있는 기간과 제45조에 따른 임대차계약의 해제ㆍ해지 등에 관한 사항  4. 제44조제2항에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항  ② 제1항에 따른 설명 및 확인의 방법, 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

▶ 임대사업자는 임차인에게 선순위 담보권과 임대차계약 해제·해지, 임대료 증액 제한 등에 관한 사항을 임차인에게 설명해야만 하는 의무가 있습니다. 이를 위반할 경우, 1차 5백만원, 2차 5백만원, 3차 이상 5백만원의 과태료가 부과됩니다.

 

제50조(준주택의 용도제한)  ① 민간임대주택으로 등록한 준주택은 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없다.  ② 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 민간임대주택으로 등록한 준주택이 주거용으로 사용되고 있는지를 확인하기 위하여 필요한 경우 임대사업자 및 임차인에게 필요한 서류 등의 제출을 요구할 수 있고, 소속 공무원으로 하여금 해당 준주택에 출입하여 조사하게 하거나 관계인에게 필요한 질문을 하게 할 수 있다. 이 경우 임대사업자 및 임차인은 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

▶ 임대사업자는 준주택을 주거용이 아닌 용도로 사용할 수 없으며, 이를 위반할 경우 1차 5백만원, 2차 7백만원, 3차 이상 1천만원의 과태료가 부과됩니다.