임대사업자 주택 양도, 임대 의무기간이 지나지 않은 주택을 매매하는 경우

주택임대사업자는 원칙적으로 임대의무 기간 내에는 보유 주택을 매각할 수 없습니다. 하지만, 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법) 제43조에 명시되어 있는 경우에는 임대의무 기간 내라 하더라도 매각이 가능합니다. 

기존 포스팅에서 주택임대와 관련한 다양한 내용에 대해 간략히 살펴보았습니다만, 오늘은 주택임대사업자의 보유 주택 양도에 관해 좀 더 상세하게 확인해 보고자 합니다. 기존 포스팅은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다. 오늘은 주택임대사업자의 등록주택 양도에 대해 알아보겠습니다.

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먼저 민간임대주택에 관한 특별법(민간임대주택법) 제43조를 먼저 살펴보겠습니다. 

제43조(임대의무기간 및 양도 등)

① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조 제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에는 임대의무기간 중에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다.

 

임대사업자 또는 임대사업자 등록 예정자에게 보유 주택 매각 가능

법령에 의하면, 임대사업자는 등록주택에 대하여 의무 임대기간 내라 하더라도 다른 임대사업자에게 포괄적 승계를 하는 경우 양도가 허용되며, 부도, 파산 등의 사유로 시장, 군수, 구청장에게 허가를 받는 경우 임대사업자가 아닌 자에게도 민간임대주택을 양도할 수 있습니다.

 

대개 임대사업자의 부도, 파산 등의 사유로 보유 주택을 양도하는 경우가 많지 않을 것이기에, 의무 임대기간 동안에 보유 임대주택을 타인에게 양도하는 경우는 다른 임대사업자에게 해당 주택을 포괄적 승계로 매매하는 경우라고 보아야 하겠습니다.

 

즉, 주택임대사업자는 임대 중인 등록 주택을 다른 임대사업자에게 포괄적 승계의 조건으로 매매를 하는 경우 임대 의무기간(단기 4년, 장기 8년) 내라 하더라도 보유 주택을 매각할 수 있습니다.

 

렌트홈 임대주택 양도신고

임대의무기간 중 보유주택 매각 절차와 방법

그렇다면 다른 임대사업자에게 매각하는 경우의 절차와 방법 등에 대해서 살펴보겠습니다.

 

먼저 임대 의무기간이 지나지 않은 보유 주택을 매도할 경우, 매수자는 ①임대사업자 이거나 ②임대사업자는 아니나 해당주택 매수와 함께 임대사업자로 등록을 예정한 자 이어야 합니다. 즉, 임대사업자가 아니더라도 주택 매수와 동시에 임대사업자로 등록하려는 자에게 매각을 하는 것도 가능합니다.

 

매매 계약서에 ‘포괄적 승계’ 문구 삽입해야

다음으로 계약서 작성 시 포괄적 승계란 문구를 삽입함으로써, 임대 중인 해당 주택의 임대사업자 지위를 포괄적으로 승계함을 명시하여야 합니다. 포괄적 승계란 해당 주택에 대해 기존 임대사업자로서의 자격과 의무를 동시에 이전받는 것을 의미합니다. 

즉, 단기로 임대하고 있는 주택 매각 시 임대의무기간이 2년 경과하였다면, 단기임대 주택의 의무 임대기간인 최소 4년을 충족하기 위해 나머지 2년 동안은 해당 주택을 임대해야 함을 의미합니다.

 

관할 자치단체 주택과 방문 후 민간임대주택 양도신고 필요

계약서에 포괄적 승계에 대한 문구를 삽입한 후에 해당 주택을 매도하는 임대사업자는 각 지자체장(시장, 군수, 구청장)에게 ‘민간임대주택 양도신고’를 하고 허가를 득하여야 합니다. 민간임대주택 양도신고는 렌트홈에도 해당 업무를 처리하는 메뉴가 있으나, 아직까지는 해당 지자체 관할과(주택과 or 건축과 등)를 직접 방문해 양도신고서를 작성하여야 합니다.

 

민간임대주택 양도 신고 완료

매수 임대사업자/임대사업자 예정자는 해당 주택 등록해야

해당 지자체에 양도신고서 접수 후 영업일 기준 약 4~5일이 지나 양도신고가 처리되면, 해당 주택을 매수하는 임대사업자는 해당 임대주택을 본인의 임대사업 보유주택으로 등록하여야 합니다. 만일 매수자가 임대사업자 등록을 하지 않았으나 임대사업자 등록 예정인 경우에는 임대사업자 등록(지자체 및 세무서 등록)과 함께 해당 주택을 신규 보유주택으로 등록하면 됩니다.

 

요약하면, 임대사업자는 임대의무기간이 지나지 않은 보유 주택을 임대사업자 또는 임대사업 등록 예정자에게 매각할 수 있으며, 매매 계약서에 ‘해당 주택에 대한 임대사업자로서의 지위를 포괄승계한다’는 특약 문구를 삽입해야 합니다. 매도인은 해당 계약서를 가지고 관할 자치단체 주택과를 방문해 민간임대주택 양도신고서를 작성 후 제출하고, 처리가 완료되면 매수인은 임대주택 물건을 등록하고, 임대사업 등록 예정자라면 임대사업자등록(구청)과 사업자등록(세무서)을 완료하면서 해당 주택을 등록하여야 합니다.

 

오늘은 주택임대사업자 의무 임대기간 내에 보유 주택을 매도하는 경우에 대해 살펴 보았습니다. 혹시라도 궁금한 사항이 있으실 경우, 댓글이나 방명록에 해당 내용을 기재하시면 친절하게 답변드리도록 하겠습니다. 포스팅이 도움이 되셨다면 공감에 클릭 부탁드리겠습니다.

 

다음 포스팅에서는 매도자가 임대주택을 합법적으로 의무기간 내에 매도하는 경우 반납해야 하는 혜택과 법을 위반하여 임대주택을 매각하는 경우의 과태료 규정 등에 대해서도 살펴보도록 하겠습니다.