주택임대사업자 임대차 계약신고와 임대차계약 변경신고 방법

최근 규제가 강화된 주택임대사업자의 임대차 계약신고와 임대차계약 변경신고에 대해 확인해 보겠습니다. 임대차 계약신고와 임대차 계약신고는 국토부에서 LH에서 운영하는 민간임대주택 관리 홈페이지인 렌트홈(renthome.go.kr)에서 일괄적으로 신고할 수 있습니다. 물론 임대 주택이 소재한 해당 지자체의 주택과나 건축과 등을 방문해 진행할 수도 있습니다. 

 

해당 내용을 신고하기 전에 먼저 임대차 계약신고와 임대차계약 변경신고의 차이점에 대해서 확인해 보아야 합니다. 임대차 계약신고는 임대 주택을 주택임대사업자가 임대하는 주택으로 최초 등록 후 처음으로 임대차 계약을 신고하는 내용이며, 임대차계약 변경신고는 해당 주택의 임대차 계약신고 이후 유지·변경되는 모든 임대차계약에 대해 신고하는 메뉴입니다.

 

즉, 임대주택 등록 이후 최초의 임대차 계약 신고는 ‘임대차 계약신고’에서 신고하고, 이후 발생되는 임대차 계약은 모두 ‘임대차계약 변경신고’에서 진행하시면 됩니다. 임대차 계약신고와 임대차계약 변경신고의 방법은 크게 다르지 않기 때문에, 오늘은 렌트홈에서 임대차계약 변경신고를 중심으로 설명해 드리도록 하겠습니다. 

굳이 임대차 계약신고가 아닌 변경신고에서 임대차 계약을 지속적으로 등록·관리하는 이유는 임대사업자가 지켜야 하는 연 5%의 임대료 상승률 제한에 대한 규정을 준수하고 있는지를 기존 계약과 대비해 점검하겠다는 의도로 풀이되니, 2회차 이후의 임대차 계약 시에는 꼭 임대차계약 변경신고에서 해당 작업을 수행하시기 바랍니다.

 

먼저 렌트홈에 접속해 공인인증서 로그인을 합니다. 렌트홈 회원가입은 필수이며, 주민등록번호를 기준으로 임대사업자를 관리하고 있기 때문에 공인인증서도 사전에 등록해야 합니다. 렌트홈 초기화면 상단의 메뉴에서 ‘임대사업차 등록신청 ▶ 임대차계약신고’에 마우스 커서를 가져가면, 임대차계약신고와 임대차계약 변경신고 탭이 조회됩니다. 해당 메뉴에서 임대차계약신고 or 임대차계약 변경신고를 선택합니다.

 

임대차계약 변경신고를 클릭하면, 오른쪽 상단에 ‘임대차계약 정보 조회’ 탭이 조회됩니다. 해당 메뉴는 기존에 등록한 주택임대사업자의 임대주택 리스트와 계약신고의 내용을 조회할 수 있는 내용입니다. 선택 후 다음 화면으로 넘어가면 주택임대사업자의 주민등록번호를 입력하는 화면이 나오며, 해당 인적사항을 기재 후 검색을 클릭합니다.

 

검색을 선택하면 해당 주택임대사업자가 기존에 등록한 임대주택 리스트가 조회되며, 해당 주택을 더블 클릭하면 기존에 등록한 임대차 계약신고 내용이 조회됩니다. 임대차계약 변경신고를 하기 위해선 기존에 등록한 내용의 변경구분을 선택해 주셔야 합니다. 만일 임대차계약이 기존 계약과 동일한 내용이라면 유지(변경사항 없음)로 선택하며, 변경된 내용이 있다면 변경으로 선택하셔서 해당 내용을 기재해 주시면 됩니다. 묵시적 계약 갱신의 경우에는 변경 후 묵시적 계약 갱신여부를 선택해 주시면 됩니다.

 

만일 기존에 신고한 임대차 계약 중 임대보증금이나 월 임대료 등의 변경사항이 있다면 변경을 선택하고 해당 변경사항을 입력해 준 후 임대차 계약일을 기준으로 한국은행 기준금리를 선택하면 임대료 인상률이 자동으로 계산되어 화면에 조회됩니다. 2018.11.30 일을 기준으로 한국은행 기준금리가 기존 1.5%에서 1.75%로 상승하였기 때문에, 2019.1월의 전월세 전환율은 5.25%가 되며, 임대차 계약 시 5.25%가 넘는 계약을 진행하게 되면 임대사업자 양도세 비과세와 종부세 감면 특례 적용 등을 받을 수 없게 됩니다.

 

참고로 임대료 인상률 계산은 임대료 인상률 = (변경 후 환산보증금 – 변경 전 환산보증금) / 변경 전 환산보증금 * 100 으로 계산되며, 환산보증금은 환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 * 12) / 5.25% 의 수식으로 계산됩니다.

 

따라서, 임대차 계약 변경시에는 연 5.25%의 임대보증금 상승률을 지켜야 하며, 현실적으로 임대차 계약이 2년에 한 번씩 이뤄지는 것을 감안하면 연 5.25%가 아닌 2년에 5.25%의 임대보증금 상승률 제한을 준수해야만 합니다. 한국은행 기준금리까지 적용해 해당 임대료 인상률 준수 여부까지 확인이 끝났다면 변경된 임대차 계약서를 스캔 후 화면 하단의 구비서류 목록을 선택합니다. 

 

주택임대사업자의 임대차 계약서는 필히 표준임대차계약서를 사용하여야 하며, 해당 양식으로 기재된 계약서를 첨부하여야 합니다. 해당 양식을 사용하지 않을 경우 과태료가 부과되는 사항이니 유의하셔야 합니다. ‘임대차계약변경신고 첨부서류 ▶ 민원신청 ▶ 표준임대차계약서사본 ▶ 업로드’ 를 선택하고, 해당 임대차 계약서 스캔파일을 등록 후 민원신청을 선택하면 됩니다.

 

계약서 파일 등록을 마치면 마지막으로 사업자민원신청인과 민원신청부서를 선택하는 화면이 조회되니다. 해당 시군구와 신청인구분, 주소구분을 선택 후 마지막으로 내용을 확인 후 공인인증서 확인을 마치면 임대차 변경계약 신고가 완료됩니다. 포스팅 내용이 임대차 계약신고와 임대차계약 변경신고에 도움이 되셨다면 공감 클릭 부탁드리며, 궁금하신 사항은 방명록이나 댓글에 남겨 주시면 답변 드리도록 하겠습니다.