주택임대사업자 사업장현황신고와 간주임대료 계산, 면세사업자 사업장현황신고

주택임대사업자 사업장현황신고와 간주임대료 계산

 

주택임대사업자를 포함한 면세사업자는 211일까지 국세청에 사업장 현황신고를 해야 합니다. 주택임대사업자는 면세사업자에 포함되며, 사업장 현황신고 방법은 크게 다르지 않기에(*주택임대사업자 사업장 현황신고가 여타 면세사업자보다 작성해야 할 내용이 더 많습니다) 주택임대사업자의 사업장 현황신고 방법을 중심으로 면세사업자 사업장 현황신고 방법에 대해 알아보겠습니다.


주택임대사업자 사업장현황신고

 

먼저 국세청 홈택스에 접속 후 로그인 후 신고/납부 사업장현황 신고를 선택합니다.


주택임대사업자 사업장현황신고사업장현황 신고 선택


사업장현황신고서 신고를 선택 후 사업장현황신고서 작성하기를 클릭합니다.

 

주택임대사업자 사업장현황신고서주택임대사업자 사업장현황신고서



신고는 다음과 같은 과정으로 진행됩니다. 임대사업자의 기본 정보를 입력 후 2018수입금액을 작성합니다. 주택임대사업자의 수입금액은 연간 수취한 월세액과 간주임대료의 합계액으로 구성되며, 만일 공동사업자라면 공동사업자 내역까지 함께 작성해 줍니다. 수입금액과 공동사업자 내역 입력까지 마쳤다면, 지출경비내역을 작성합니다. 지출경비내역 역시 2018년에 지출한 제반경비 전액을 입력해 줍니다.


주택임대사업자 사업장현황신고 절차홈택스 사업장현황신고 절차

 

수입금액과 지출경비 내역은 20195월에 신고할 종합소득세 내역과 연계되며, 사업장 현황신고에 신고된 금액을 기준으로 국세청에서는 5월 종합소득세 신고 금액을 추산하게 되므로 신중하게 작성하시는 것이 좋습니다. 큰 금액의 차이가 아니라면, 2018년 수입금액과 지출경비 내역을 종합소득세 신고 시 추가로 입력하시면 됩니다.


지출경비내역 입력까지 마쳤다면, 계산서와 세금계산서 발행과 수취 금액 금액을 작성해 주어야 합니다. 주택임대사업자의 경우, 재화와 용역을 제공하는 면세사업자와 달리, 계산서를 매출처에 발행하는 경우가 드물기 때문에 대부분의 경우 세금계산서 수취 금액만 입력해 주시면 됩니다.



마지막으로 수입금액검토표를 작성합니다. 수입금액검토표는 주택임대사업자와 주택신축판매업, 부동산매매업, 의료업, 학원업, 연예인, 사금융(대부업자), 자동차학원 등 일부 업종에서만 제출 의무가 있습니다. 수입금액검토표에서는 소득 귀속년도(2018) 임대 주택의 기본정보와 임차인, 계약기간, 보증금, 월세 등의 임대차 계약정보를 입력하여 최종적으로 수입금액을 작성하게 됩니다.

 

먼저 기본정보 입력 내용을 확인해 보겠습니다. 사업자등록번호와 사업장 주소, 업종코드, 업태, 종목 등을 확인하면 되며, 첨부서류 제출유형에서는 신고방법을 선택합니다. 매출처별 계산서 합계표는 주택임대사업자가 매출 계산서를 발행한 경우가 해당되며, 매입처별 계산서 합계표는 임대사업자가 수취한 계산서가 있는 경우가 해당됩니다. 매입처별 세금계산서 합계표는 주택임대사업자가 수취한 세금계산서가 있는 경우가 해당됩니다.


주택임대사업자 사업장현황신고 기본정보 입력사업장현황신고 기본정보 입력

 

일반적으로 주택임대사업자의 경우, 매출계산서를 발행해 주는 경우가 드물기 때문에 해당 자료가 없다면, ‘해당없음을 선택하면 됩니다. 매입 계산서를 수취한 경우도 공급자가 면세사업자인 경우이므로 주택임대사업자가 면세사업자로부터 재화와 용역을 공급받는 경우가 드물기 때문에 해당 자료가 없다면 해당없음을 클릭합니다.

 


하지만, 주택임대사업자가 수취한 내용 중 세금계산서가 아닌 계산서 수취 목록이 있다면 전자신고를 클릭해 주면 됩니다. 전자신고는 홈택스를 통해 신고하는 경우가 해당됩니다. 주택 임대 중 주택 수선과 수리 등으로 지출된 비용 중 세금계산서를 수취한 금액이 있다면 해당 내용을 선택하고 전자신고를 선택합니다. 만일 해당 내용이 없으면 해당없음을 선택하면 됩니다.

 

②수입금액을 작성하는 화면입니다. 월세와 간주임대료의 연간 합계 금액이 수입금액이 됩니다. 월세의 경우, 임대차계약서를 기준으로 수취한 월세액의 연간 합계액으로 적어주면 되며, 간주임대료는 별도의 산식을 통해 전세보증금을 간주임대료로 환산해 연간 월세액 금액과 합산해 주면 됩니다.


주택임대사업자 사업장현황신고 수입금액내역사업장현황신고 수입금액내역 화면


만일, 연간 월세소득과 전세보증금 간주임대료 합계액이 2천만원 이하일 경우 2018년 임대소득은 비과세되므로 사업장 현황 신고를 하지 않아도 됩니다. 또한, 전세로 임대 중인 주택이 전용면적 60㎡ 미만, 기준시가 3억원 이하의 소형주택일 경우 2018년까지는 간주임대료에 대해 임대소득세가 부과되지 않습니다.

 

간주임대료 계산방식은 전세보증금 총액에서 3억원을 공제한 금액에서 필요경비율 60%를 곱하고, 이자율 1.8%를 곱해 계산합니다. 이를 산식으로 표현하면 다음과 같습니다. 또한, 간주임대료 계산은 적수로 계산하기 때문에, 전세 임대 기간이 365일 중 일정 기간에만 임대가 진행되었다면 일할 계산하여 간주임대료를 계산합니다.


간주임대료 총액 = (전세보증금 총액 - 3억원) X 60% X 1.8%

간주임대료 총액(적수 계산시) = (전세보증금 총액 - 3억원) X 60% X 1.8% X 임대기간일/365일


 

④지출경비내역 에서는 적격증빙 총액을 입력합니다. 적격증빙은 세금계산서와 계산서, 신용카드, 현금영수증 수취금액을 의미하며, 해당 증빙을 수취한 금액 총액을 전자세금계산서, 신용카드/현금영수증 매입금액별로 입력해 주면 됩니다. 또한, 과세기간 종료일 현재 주택임대 사업을 위해 사무실을 임차하였거나, 종업원을 고용하였다면 해당 기본사항도 작성합니다


기본경비에서는 주택임대사업자 경비로 입력되는 내용을 작성해주면 됩니다. 지출경비내역 입력 전, 공동사업자로 주택을 임대하고 있다면, ③공동사업자내역 기본 정보를 작성 후 지출경비내역을 작성해 주어야 합니다.


주택임대사업자 사업장현황신고 지출경비내역사업장현황신고 지출경비내역


계산서와 세금계산서 에서는 세금계산서와 계산서 합계표를 작성해 줍니다. 주택임대사업자의 경우, 매입처별세금계산서 합계표를 작성해 주는 경우가 많으며, 관련 증빙을 수취하였다면 해당 내용을 입력해 주면 됩니다.


사업장현황신고 세금계산서합계표사업장현황신고 세금계산서, 계산서 합계표

 



수입금액검토표 화면에서 주택임대사업자 수입금액 검토표 를 선택합니다. 만일 전년에 신고된 임대명세가 있다면 조회를 클릭해 기존 내역을 가져오면 작성 시간 단축에 도움이 됩니다. 주택임대사업자 수입금액 검토표에서는 업종코드와 종목 확인 후 임대업등록번호를 입력합니다. 임대업등록번호는 시//구청에 임대사업자 등록시 발급받은 임대사업자 등록증에 기록되어 있는 등록번호를 입력해 주면 됩니다. 임대 주택 중 월세를 받고 있는 주택이 있다면 월세 발생여부에 월세를 선택해 줍니다.


주택임대사업자 사업장현황신고 수입금액 검토표수입금액 검토표 작성하기


주택임대사업자 수입금액 검토표주택임대사업자 사업장현황신고 수입금액 검토표

사업장현황신고 수입금액임대차계약 정보 입력


주택임대사업자 수입금액 검토표는 기본적으로 임대주택의 전세와 월세 계약 검토를 통해 수입금액을 도출하는 내용입니다. 따라서, 임대주택 소재지와 임차인정보, 임대정보 등을 해당 주택별로 하나씩 입력해 주어야 합니다. 수입금액 검토표에서 도출된 총 수입금액은 수입금액내역 에서 작성한 수입금액 총액과 일치하여야 신고서 제출이 가능하므로, 수입금액내역에서 작성한 총수입 금액(연간 월세액+간주임대료)과 수입금액 검토표에서 작성한 총수입 금액의 일치 여부를 확인하여야 합니다.   

 


주택임대사업자 사업장현황신고서사업장현황신고서 제출


보유 임대주택별로 수입금액 검토표를 입력하였다면, 신고내역 요약과 첨부서류 합계금액 등의 내용이 올바르게 기재되었는지 여부를 최종 확인 후 신고서 제출하기를 클릭하면 사업장 현황 신고가 종료되며, 사업장현황 신고서와 매입처별 세금계산서 합계표, 주택임대사업자 수입금액 검토표 등을 출력할 수 있습니다.

 

면세사업자 사업장현황신고, 특히 주택임대사업자 사업장현황신고를 실제 신고 화면을 바탕으로 설명을 드렸습니다만, 혹시라도 궁금하신 부분이 있으시다면 댓글이나 방명록에 해당 질의를 기재해 주시면 답변드리도록 하겠습니다. 다만, 세무사를 통해 질의하셔야 하는 부분에 대해선 별도로 답변드리지 않습니다.


댓글()