주택임대사업자 의무 사항과 의무 임대기간
주택임대사업자 의무 사항과 알아두어야 할 내용
주택임대사업자 등록 이후 의무사항과 알아두어야 할 사항, 그리고 과태료가 부과되는 사항 등 주의해야 할 사항에 대해 정리해 보았습니다.
① 임대주택 매각 제한
(민간임대주택에 관한 특별법 제2조, 제43조, 시행령 제34조)
- 주택임대사업자 등록 후 임대 의무기간 동안 민간임대주택을 임대하지 않거나 매각, 증여, 본인 거주, 주거용도 사용이 금지됩니다. 주택임대사업자 의무기간은 단기민간임대주택의 경우, 의무 임대기간은 개시일로부터 4년(2015.12.29 이전 5년)이며, 장기일반민간임대주택의 의무 임대기간은 개시일로부터 8년(2015.12.29 이전 10년)입니다.
▶ 위반 시 감면된 세금은 추징되며 임대주택 1채당 1천만원의 과태료가 부과됩니다.
- 임대의무기간 동안 양도신고 후 다른 임대사업자(등록예정자 포함)에게 양도가 가능합니다. 단, 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 합니다. 하지만 이 경우라 하더라도 기존에 감면된 세금은 추징됩니다.
② 주택임대사업자 등록사항 변경 신고
(민간임대주택에 관한 특별법 제5조, 시행령 제4조, 시행규칙 제3조)
- 주택임대사업자의 주소(전입지 시군구청에 변경신고) 등 등록사항 변경의 경우, 변경 사유 발생일로부터 30일 이내에 신고하여야 합니다.
③ 임대차계약 신고와 변경신고
(민간임대주택에 관한 특별법 제46조, 시행령 제36조)
- 임대차계약 신고와 임대차계약 변경신고는 임대차계약 체결일 3개월 이내 민간임대주택 소재지 관할 시군구청에 표준임대차계약서II를 첨부하여 신고서를 제출하여야 합니다. 표준임대차계약서 다운로드는 아래 표준임대차계약서 양식을 활용하시면 됩니다.
표준임대차계약서II 양식 다운로드
표준임대차계약서(Ⅱ)(그+밖의+민간임대주택용).hwp
- 만일, 임대사업자의 주소지를 관할하는 시군구청에 신고서를 제출하는 경우, 민간임대주택의 소재지를 관할하는 임대주택 소재지 시군구청으로 해당 민원이 이전됩니다.
- 오피스텔 등 준주택에 한정하여 임대차계약 신고 시 임차인현황을 제출하여야 합니다. 임차인의 주민등록초본 또는 행정정보 공동이용 동의서를 첨부합니다.
④ 임대차계약 변경신고 시 임대료 연 5% 이상 증액 제한
- 주택임대사업자를 등록하시는 분이라면 이미 해당 내용을 알고 계실텐데요. 주택임대사업자는 임대차계약 변경 신고시 기존 임대보증금과 임대료를 연 5% 이상 증액할 수 없습니다.
- 주택임대사업자는 임대 의무기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우(갱신이나 신규계약 모두 포함)에는 1년 전 임대료 대비 5% 범위 내에서 임대료를 증액할 수 있습니다.
- 임대보증금과 월 임대료를 상호간에 전환하는 경우의 적용기준(주택임대차보호법 제7조의2)은 국토교통부령으로 정합니다.
▶ 미신고, 거짓신고, 표준임대차계약서 미사용 등 위반 시에는 1천만원 이하의 과태료가 부과됩니다.
⑤ 전월세 전환율과 환산보증금 계산
- ‘18년11월, 한국은행 기준금리 인상(1.5% → 1.75%)으로 전월세 전환율이 기존 5%에서 5.25%로 변경되었습니다. 따라서 주택임대사업자는 연간 임대료 상한(5%) 규정에 맞춰 전세와 월세 상호간에 전환 시 기존 전환율 5%가 아닌 5.25%를 기준으로 전환 금액을 계산해야 합니다.
임대료 인상률, 환산보증금 계산식
임대료 인상률(%) = (변경 후 환산보증금 – 변경 전 환산보증금) / 변경 전 환산보증금 X 100
환산보증금 = 임대보증금 + (월 임대료 X 12) / 전월세전환율
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