국토부 '19년 주거종합계획, 재개발 임대주택 비율 상향 조정

국토교통부는 지난 23일 2019년 주거종합계획 발표를 통해 재개발 등 수도권 정비사업의 임대주택 의무비율 상한을 현행 15% 수준에서 최대 20%까지 상향 조정하기로 하였다. 

 

재개발 임대주택 비율 상향

 

주택정비사업의 공공성 강화를 목적으로 서울의 경우 재개발 임대주택 의무비율을 현행 10~15%에서 10~20%로 임대주택 비율 상한을 5% 상한한 20%로 규정하였고, 경기와 인천의 경우도 현행 5~15%에서 5~20%까지로 임대주택 비율 상한을 5% 상한하기로 하였다. 지방의 경우는 현행 5~12%로 되어있는 규정을 변경없이 적용할 계획으로 서울과 경기, 인천의 정비사업 임대주택 의무비율 상한만을 5% 상향 조정하기로 한 것이다. 또한, 정비사업 구역 내의 세입자수가 과다할 경우, 임대주택 의무비율을 5% 추가 부과하기로 되어 있는 현행 규정을 주택수급안정을 위해 정비구역 특성에 따라 최대 10% 추가 부과하기로 하였다.

 

이에 따라 재건축초과이익환수제에 이어 재개발 등 정비구역의 임대주택 비율이 서울과 경기/인천의 경우 임대주택 비율 상한이 최대 20%로 상향 조정되고, 구역 내 세입자수가 과다한 경우와 주택수급안정과 같은 정비구역별 특성에 따라 추가 부과되는 비율의 상한도 최대 10%로 상향 조정될 예정이다.

 

임대주택 의무비율 상한 상향조정(Source:국토부)

 

이로써 임대주택 의무비율 상한의 상향 조정과 추가 부과비율 상한의 상향 조정으로 인해 서울의 경우 정비구역에 따라 임대주택 비율 상한이 현행 20%에서 최대 30%로 상향 조정되고, 경기와 인천도 현행 20%에서 30%까지 높아질 전망이다. 즉, 기존에는 재개발 사업 진행 시 서울과 수도권에서 최대 20%까지 임대주택을 의무적으로 건설해야 했지만, 앞으로는 최대 30%까지 임대주택을 의무적으로 건설해야 하는 것이다. 

 

이미 규제가 강화된 재건축에 이어 정비구역의 임대주택 의무비율이 사실상 상향 조정됨에 따라 정비구역 사업 시 현행보다 최대 10% 이상 임대주택을 추가 공급해야 하므로 재개발 사업성이 악화될 것은 자명한 것으로 보인다. 

 

이에 따라 새롭게 개정된 내용으로 재개발 임대주택 의무비율이 적용될 정비구역은 이번 상향 조정 내용이 시행령 개정안에 반영된 이후 사업시행인가를 신청한 재개발 구역에 대해 상향 규정이 적용될 것으로 판단된다. 따라서 기존에 이미 사업시행인가 후 재개발 사업 등 정비사업이 진행 중인 구역에 대해서는 본 상한 규정이 적용되지 않고, 앞으로 시행령 개정 이후까지도 사업시행인가를 받지 못한 재개발 구역부터 해당 상한 규정이 적용될 것으로 전망된다. 

 

결국, 향후에 임대주택 비율 상향 조정에 따라 불이익을 받게 될 정비구역에 용적률 인센티브나 임대주택 건설지원책과 같은 유화책을 제시해 주어야 하지만, 주택시장 가격 안정이 최우선인 현 상황에서 정부가 제시할 안이 마땅치 않기에 임대주택 비율, 특히 재개발 임대주택 비율 상향 조정은 불가피할 것으로 생각된다.

 

만일 시행령 개정 이후까지 사업시행인가를 받지 못한다면 해당 정비구역의 사업성은 임대주택 비율 상향에 따라 크게 악화될 것으로 보이며, 그만큼 해당 구역의 조합원이 부담해야 하는 비용이 상승할 것으로 판단된다. 이로 인해 분담금과 관련한 시행사와 조합원간 이견에 따른 분쟁이 늘어날 것이며, 경우에 따라서는 재개발 사업 등 정비구역 사업이 향후 용적률 인센티브와 같은 '당근'이 없을 경우 지지부진하거나 취소되는 경우도 상당수 발생할 것으로 보인다.

 

따라서, 수도권 재개발 임대주택 비율 10% 상향 조정과 같은 이번 대책이 적용될 것으로 전망되는 2020년 이후 사업시행인가 예정 정비구역에 대한 관심은 상당부분 사그라들 전망이다. 아직 사업시행인가를 받지 않은 정부구역의 경우 해당 시행령이 개정되어 적용되기 전에 사업시행인가를 받는 것이 사업성을 유지시키는 필수 요인이 되어 버린 셈이다.