주택임대사업자 제도, 혜택이 아닌 규제의 모순

주택임대사업자에 대한 여러가지 혜택(?)에 대한 정부의 잇따른 '도려내기'에도 불구하고 '19.5월 신규 등록한 임대사업자가 4월보다 18% 가까이 증가했다는 기사가 보도되었다. 기사에 의하면 5월에 신규 등록한 임대사업자는 6,358명으로 4월에 신규 등록한 5,393명보다 17.9% 증가했다는 것이다. 이로써 현재까지 등록된 임대사업자 수는 43만6천명이고 임대주택은 142만3천호로 증가하였다고 한다. 물론 보유세인 재산세와 종부세 기산일인 6월1일을 기점으로 주택임대사업자 신규 등록을 주저하던 많은 사람들이 신규로 등록을 신청한 원인도 크겠지만, 이러한 현상은 바로 '세금의 납부의무'와 관련한 자연스런 증가를 의미하는 것이 아닐까 싶다.

 

https://www.nocutnews.co.kr/news/5164970

임대사업자 44만명 육박…임대주택 142만호 넘겨

 

사실 주택임대사업자에게 주어지는 여러가지 세제 혜택이 엄청난 것처럼 기사에서 묘사되어 왔지만, 사실 이러한 혜택 뒤에 숨겨진 여러가지 의무나 지켜야 할 규제 등이 주택 임대업을 운용함에 있어 굉장히 리스크가 크고 임대수익 창출이 쉽지 않은 요인임은 쉽게 간과되어 왔다고 해도 과언이 아니다.

 

주택임대사업자의 가장 큰 혜택이라 하면 등록 임대주택의 종부세 합산배제와 양도세 혜택이지만, 정부의 혜택 주택임대사업자 종부세 합산배제 혜택 철회로 종부세 합산배제는 이제 의무임대기간 4년의 단기임대주택에는 해당되지 않으며, 의무임대기간 8년의 장기임대주택을 10년간 임대하면 양도세가 면제되었던 혜택도 세법 개정으로 장기보유특별공제 70% 적용만을 받게 되었으니 주택임대사업자에게 주어지던 가장 큰 혜택 두 가지가 상당부분 훼손된 셈이다.

 

민간임대주택매입자금 대출 중단 안내

 

이에 반해 기존에 의무 임대기간 중 임차보증금 5% 제한과 임대주택 매도 금지 조항에 대한 과태료도 1천만원에서 3천만원으로 증가하였고, 신규 등록 후 첫 임대기간 인정에 대한 규제도 추가로 설정되어 주택임대사업자의 규제의 폭은 확장되게 되었다. 그리고, 주택임대사업자가 정부에서 책임지기 어려운 공적임대의 보조적 역할을 하면서 기존에 활용할 수 있었던 주택기금을 활용한 민간임대주택매입자금 대출 등도 중단하면서 공적임대의 확장폭도 축소시켜 놓았다. 

 

주택임대사업자는 분명 정부나 사회가 해야 하는 공임대 확대의 어려움 속에서 작게나마 제도의 규제 안에서 공적임대의 보조적 역할을 하며 공공임대의 역할자를 자임하고 있는 부분이 있다. 하지만 혜택은 점차 철폐되고, 규제는 지속적으로 강화되면서 오히려 소수의 주택만을 임대하고 있거나 1주택 혹은 2~3주택자의 주택임대사업자에게만 상대적으로 유리한 제도로 변질되어 가거나 활용되고 있는 부분이 없지 않아 보인다.

 

이러한 경우, 사실 주택임대사업자 제도가 공공임대의 보조적 역할자를 지향하기보다는 소규모 주택임대사업자의 절세를 위한 부분으로 악용될 여지도 있어 보인다. 결국, 주택임대사업자 제도는 기존의 혜택 철폐와 갖가지 규제 등으로 다주택을 소유한 주택임대사업자보다는 소규모 주택임대사업자를 위한 제도로 변질될 수 있는 여지가 있으며, 이는 공공임대 제도의 보조적 역할을 하기 위한 주택임대사업자 제도의 본연적인 기능에 모순되는 결과를 가져올 수 있는 것이다. 

 

결국, 주택임대사업자 제도의 순기능을 위해선 소규모 다주택자의 저렴한 전월세 공급을 위한 제도적 지원이 뒷받침되어야 하지만, 아이러니하게도 이러한 순연적 기능보다는 절세를 위한 우회 제도로서 활용되는 것은 어찌보면 주택임대사업자 제도의 당초 취지와는 역행하는 모순이 아닐까 싶다.