투기지역 투기과열지구 조정대상지역 지정 현황과 규제

국토교통부가 지정한 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역 현황과 규제를 정리해 보았습니다.

 

정부 투기지역 관련 규제는 조정대상지역 ▷ 투기과열지구 ▷ 투기지역 순서로 규제가 강화되는 것이 일반적이며, 선정 지역 또한 규제가 가장 강화된 투기지역의 지역수가 가장 적습니다. 하지만 예외적으로 대구시 수성구는 투기과열지구에 해당되지만 조정대상지역에서는 제외되어 있습니다. 

 

투기과열지구와 조정대상지역 현황과 규제

 

ㄱ투기지역은 서울시 주요 지역인 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 강서구, 영등포구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 등이 포함되며 추가로 세종시가 포함된 16개 지역입니다. 

 

투기과열지역은 서울시 25개 전 지역과 경기도 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 하남시. 대구시 수성구, 세종시 등 31개 지역이며, 선정된 지역이 가장 많고 최근에 선정지역에서 제외된 지역이 있는 조정대상지역의 경우, 서울시 전지역 25개구, 세종시, 부산시 해운대구, 동래구, 수영구, 광명시, 성남시, 과천시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시 동탄2, 안양시 동안구, 구리시, 광교, 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 기흥구 등 총 42개 지역이 해당됩니다. 

 

지역별 주요내용을 다시 한번 살펴보면, 투기지역에서는 LTV·DTI를 40%까지 적용하며, 실수요자 50%, 무주택세대 40%로 완화합니다. 2주택 이상 다주택자의 경우, 대출이 불가하며 주택담보대출 세대당 보증건수는 1건으로 규제합니다. 또한, 주택담보대출을 2건 이상 보유한 경우 만기연장도 제한하며, 주담대는 세대당 1건까지만 가능합니다. 동시에 임대사업자 외 기업자금 대출도 제한하며, 중도금 대출 세대당 보증건수 1건으로 제한합니다. 이와 함께 양도세 주택수 산정시 농어촌주택 포함, 취등록세 중과대상 특례 배제 등 세제도 강화됩니다.

 

구 분	대상 지역	주요 내용
투기지역 (16개 지역)	서울시 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 용산구, 성동구, 노원구, 마포구, 양천구, 강서구, 영등포구, 종로구, 중구, 동대문구, 동작구 세종시 등 16개 지역	□ 대출규제 강화 LTV·DTI 40% 적용(실수요자 50%, 무주택세대 40%), 2주택 이상 대출 불가), 주택담보대출 세대당 보증건수 1건 규제, 주담대 만기연장 제한(2건 이상 담보대출 경우), 주담대 세대당 1건, 기업자금 대출제한, 중도금 대출 세대당 보증건수 1건 제한 □ 세제 강화 양도세 주택수 산정시, 농어촌주택 포함, 취등록세 중과대상 특례 배제
투기과열지구 (31개 지역)	서울시 전지역 25개구 경기도 과천시, 성남시 분당구, 광명시, 하남시 대구시 수성구, 세종시	□ 정비사업 규제 강화 분양권 전매제한, 청약1순위 자격제한, 5년이상 무주택세대주 우선공급, 재건축 조합원 지위 양도금지, 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 5년간 재당첨 금지 □ 대출규제 강화 LTV·DTI 40% 적용(실수요자 50%, 무주택세대 40%), 2주택 이상 대출 불가, 중도금 대출 세대당 보증건수 1건 제한 □ 거래 규제 자금조달계획, 입주계획 신고 의무(3억원 이상 주택 거래 시)
조정대상지역 (42개 지역)	서울시 전지역 25개구, 세종시, 부산시 해운대구, 동래구, 수영구 경기도 광명시, 성남시, 과천시, 고양시, 남양주시, 하남시, 화성시 동탄2, 안양시 동안구, 구리시, 광교, 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 기흥구 등 42개 지역	□ 세제 강화 다주택자 양도세 중과(2주택자 양도세율 10%↑, 3주택자 양도세율 20%↑) 양도세 비과세 거주요건 추가(2년), 분양권 전매 양도세율 일괄 50% 적용, 1세대1주택 비과세 요건 강화(2년이상 거주,9억원 이하) □ 대출규제 강화 LTV 60%, DTI 50% 적용(실수요자 LTV 70%, DTI 60%, 무주택세대 LTV 60%, DTI 50% 적용), 2주택 이상 대출 불가  *해제지역 : 부산시 진구, 부산시 남구, 부산시 연제구, 부산시 기장군(일광면) 해제 *해제 요청지역 : 남양주시, 수원시 팔달구 및 용인시 수지구·기흥구 재검토 요청

 

투기과열지구의 경우 정비사업에 대한 규제에 초점이 맞춰져 있으며, 분양권 전매제한, 청약1순위 자격제한, 5년이상 무주택세대주 우선공급, 재건축 조합원 지위 양도금지, 재개발 등 조합원 분양권 전매 제한, 정비사업 분양 5년간 재당첨 금지 등 재건축과 재개발, 분양 등과 관련한 일련의 규제가 강화되었습니다. 또한, LTV·DTI 40% 적용(실수요자 50%, 무주택세대 40%), 2주택 이상 대출 불가, 중도금 대출 세대당 보증건수 1건 제한 등 세제 규제도 강화되었습니다. 이와 함께 거래에 대한 규제도 강화해 주택 매수 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무(3억원 이상 주택 거래 시)화 등도 병행합니다.

 

조정대상지역의 경우, 다주택자 양도세 중과(2주택자 양도세율 10%↑, 3주택자 양도세율 20%↑) 양도세 비과세 거주요건 추가(2년), 분양권 전매 양도세율 일괄 50% 적용, 1세대1주택 비과세 요건 강화(2년이상 거주,9억원 이하) 등 세제규제에 조금 더 초점이 맞춰져 있습니다. 양도세에 관련한 혜택 축소와 요건 강화와 함께 LTV 60%, DTI 50% 적용(실수요자 LTV 70%, DTI 60%, 무주택세대 LTV 60%, DTI 50% 적용), 2주택 이상 대출 불가 등 대출규제도 함께 강화되었습니다.

 

2018년말 수원시 팔달구 등 신규 조정대상지역을 선정하고 부산시 진구 등 해제지역을 제외함으로써 현재 42개 지역이 조정대상지역으로 묶여 있으며, 추가로 해제를 강력하게 요청하고 있는 지역은 경기도 남양주시이며, 수원시 팔달구와 용인시 수지구, 기흥구가 조정대상지역 중 일부 지역에 대한 재검토를 요청하고 있는 상황입니다.