주택임대사업자 주택 매매, 종부세 합산배제분 과세예고 통지

주택임대사업자가 임대 주택으로 등록 후 보유 중인 주택의 경우, 주택임대사업자 임대의무기간에 따라 해당 주택을 단기와 장기주택 등록 여부에  따라 해당 기간동안 의무적으로 주택을 임대하여야 한다. 단기임대주택의 경우 주택임대사업자 임대의무기간은 4년, 장기임대주택의 주택임대사업자 임대의무기간은 8년이다. 최근 정부의 잇따른 주택임대사업자 혜택 축소 방침에 따라 임대주택 등록 시기 등에 따라 양도세와 종부세 혜택이 축소, 철폐되는 추세이다. 

 

주택임대사업자 매도, 종부세 합산배제신청 주택에 대한 과세예고 통지

 

만일 주택임대사업자 임대의무기간 중에 다른 주택임대사업자에게 해당 임대주택을 매매한 경우, 기존에 종부세 합산배제와 재산세 감면 등의 혜택을 받았던 임대주택이라면 종합부동산세와 재산세 납부는 어떻게 해야 할까? 결론부터 말하자면, 해당 귀속년도에 종부세 합산배제를 받지 않은 것을 가정해 해당 종합부동산세를 세무서로부터 과세 통지받고 해당 내용에 이의가 없다면 과세예고된 금액의 종부세를 추가 납부해야 한다. 즉, 기존에 종부세 합산배제를 받았던 금액만큼 다시 세금으로 납부해야 하는 것이다.

 

주택임대사업자 임대주택 등록 유형과 등록 시기 등에 따라 종부세 합산 배제를 신청했는지 여부는 주택임대사업자가 직접 종부세 신고를 셀프로 한 경우에는 직접 확인해 보아야 할 것이며, 세무서를 통해 종부세 합산 배제를 신청한 경우라면 세무서에 요청해 해당 종부세 과세예고가 적절한지 판단 여부에 따라 이의를 제기할 수도 있다. 종부세와 재산세 귀속 년도에 따라, 신고 과세표준에 매매한 임대주택의 해당년도 공시지가를 근거로 산출된 과세표준을 더해 추가로 산출된 세액을 납부해야 하는 것이다.

 

임대사업자 주택매매 후 종부세 산출내역

 

예를 들어, 2016.5월에 주택임대사업자 임대주택으로 등록한 주택을 2019.8월에 다른 주택임대사업자에게 법적 절차(해당 지자체 신고사항)를 갖춰 매매한 경우를 가정해 보자. 만일 2016년에 해당 임대주택의 종부세 합산 배제를 받았고 2016년 귀속분 종합부동산세를 납부하였다면, 2019.8월 매매한 임대주택의 기존 종부세 합산배제로 취득한 혜택만큼의 종부세를 세무서에 추가로 납부해야 하는 것이다. 2016년 5월에 매수한 임대주택이므로 2016년과 2017년, 그리고 2018년 귀속분 종합부동산세 합산배제 신고를 통해 당초 해당 주택의 각 귀속년도 공시지가를 기준으로 귀속년도별 공정시장가액을 곱해 산출된 종합부동산세만큼 납부 배제(감면)을 받았기 때문에 2016년부터 2018년 귀속분까지 혜택을 받았던 종부세를 납부해야 하는 것이다. 또한, 해당 임대주택의 2019년도의 종부세와 재산세 부과 기준일이 6월1일이며, 매도 기준일이 2019년 8월이므로 2019년 12월초에 납부해야 할 2019년 귀속분 종부세 신고대상에도 포함된다. 

 

종부세 합산배제신청 업자가 임대 주택으로 등록 후 보유 중인 주택의 경우, 주택임대사업자 임대의무기간에 따라 해당 주택을 단기와 장기주택 등록 여부에 따라 해당 기간동안 의무적으로 주택을 임대하여야 한다. 단기임대주택의 경우 주택임대사업자 임대의무기간은 4년, 장기임대주택의 주택임대사업자 임대의무기간은 8년이다. 최근 정부의 잇따른 주택임대사업자 혜택 축소 방침에 따라 임대주택 등록 시기 등에 따라 양도세와 종부세 혜택이 축소, 철폐되는 추세이다. 

 

만일 주택임대사업자 임대의무기간 중에 다른 주택임대사업자에게 해당 임대주택을 매매한 경우, 기존에 종부세 합산배제와 재산세 감면 등의 혜택을 받았던 임대주택이라면 종합부동산세와 재산세 납부는 어떻게 해야 할까? 결론부터 말하자면, 해당 귀속년도에 종부세 합산배제를 받지 않은 것을 가정해 해당 종합부동산세를 세무서로부터 과세 통지받고 해당 내용에 이의가 없다면 과세예고된 금액의 종부세를 추가 납부해야 한다. 즉, 기존에 종부세 합산배제를 받았던 금액만큼 다시 세금으로 납부해야 하는 것이다. 또한, 종부세 합산 배제 이후 기간동안의 가산세까지 추가로 납부해야 하며, 세무서로부터 과세예고 통지 후 이의가 없다면 종부세 조기결정신청서를 회신하여 해당 귀속년도의 종부세 금액을 확정지을 수 있다.

 

종부세 조기결정신청서

 

주택임대사업자 임대주택 등록 유형과 등록 시기 등에 따라 종부세 합산 배제를 신청했는지 여부는 주택임대사업자가 직접 종부세 신고를 셀프로 한 경우에는 직접 확인해 보아야 할 것이며, 세무서를 통해 종부세 합산 배제를 신청한 경우라면 세무서에 요청해 해당 종부세 과세예고가 적절한지 판단 여부에 따라 이의를 제기할 수도 있다. 종부세와 재산세 귀속 년도에 따라, 신고 과세표준에 매매한 임대주택의 해당년도 공시지가를 근거로 산출된 과세표준을 더해 추가로 산출된 세액을 납부해야 하는 것이다.

 

예를 들어, 2016.5월에 주택임대사업자 임대주택으로 등록한 주택을 2019.8월에 다른 주택임대사업자에게 법적 절차(해당 지자체 신고사항)를 갖춰 매매한 경우를 가정해 보자. 만일 2016년에 해당 임대주택의 종부세 합산 배제를 받았고 2016년 귀속분 종합부동산세를 납부하였다면, 2019.8월 매매한 임대주택의 기존 종부세 합산배제로 취득한 혜택만큼의 종부세와 해당 기간동안의 가산세를 세무서에 추가로 납부해야 하는 것이다. 2016년 5월에 매수한 임대주택이므로 2016년과 2017년, 그리고 2018년 귀속분 종합부동산세 합산배제 신고를 통해 당초 해당 주택의 각 귀속년도 공시지가를 기준으로 귀속년도별 공정시장가액을 곱해 산출된 종합부동산세만큼 납부 배제(감면)을 받았기 때문에 2016년부터 2018년 귀속분까지 혜택을 받았던 종부세를 납부해야 하는 것이다. 또한, 해당 임대주택의 2019년도의 종부세와 재산세 부과 기준일이 6월1일이며, 매도 기준일이 2019년 8월이므로 2019년 12월초에 납부해야 할 2019년 귀속분 종부세 신고대상에도 포함된다. 

 

종부세 합산배제신청 임대주택의 종부세 납부는 해당 임대주택 매도 이후 각 세무관서에서 해당 주택임대사업에게 발송될 과세예고 통지에서 확인할 수 있다. 당초 주택임대사업자가 신고한 해당 귀속년도의 신고 과세표준 금액에 매도한 임대주택의 과세표준(귀속년도 주택 공시가격을 기준으로 귀속년도별 공정시장가액을 곱해 산출된 금액)을 기준으로 해당 귀속년도에 납부했어야 할 최종 종부세 산출세액이 계산된다.

 

종부세 조기결정신청서 및 과세전적부심사청구

 

만일, 세무서의 해당 과세예고 통지에 이의가 없다면 세무서에 종부세 조기결정신청서를 회신하여 최종 부과받게 될 종부세 추가 납부금액을 확정하고 최종 납부고지서를 발급받아 해당 종부세를 추가 납부하게 된다. 만일 과세금액에 이의가 있다면 과세예고 통지를 받은 날로부터 30일 이내에 과세전적부심사청구를 통해 최종 결과를 반영해 세무서로부터 종부세 금액을 고지받게 되며, 최종적으로 고지서를 받은 날로부터 90일 이내에 종부세로 고지받은 금액에 대해 이의 신청을 추가로 제기하거나, 심사 청구 등의 행정소송도 제기할 수 있다.