주택임대사업자 일자별 규제 정리, 주택 등록 시 기억해 두어야 할 내용

택스워치(TAX Watch)는 필자가 즐겨 읽는 언론 중 하나다. 세금과 관련된 내용을 이슈별로, 시기별로 정리해 주거나 해당 내용별로 상세한 워딩을 제공하기 때문이다. 오늘 택스워치에서 발행한 기사를 읽다가 필자도 그 동안 정리를 미뤄두었던 주택임대사업자에 대한 일자별 규제를 정리해 둔 기사를 읽게 되었다. 바로 주택임대사업자라면 꼭 기억해 두어야 할 임대사업자 정책규제와 관련한 일자별 정리 기사이다.

 

 

주택임대사업자 규제 일자별 정리

 

 

해당 내용은 필자도 그 동안 언젠가 한 번 정리해 두어야지 하면서 정리를 미루어 두었던 내용. 하지만 주택임대사업자라면 해당 내용만큼은 꼭 기억을 해두어야 하는 매우 중요한 내용들이다. 해당 내용 대한 택스워치의 원문을 읽고 싶으시다면 다음 링크를 통해 원문을 확인하시기 바란다. 

 

 

임대사업자는 이날 '전과 후'로 나뉜다

 

 

 

■ 주택임대사업자, 더 이상 '해결책'이라 부르지 말자

 

 

다주택자라면 누구나 세금 절세를 위해 주택임대사업 등록을 고민해 본 경우가 있을 것이다. 만일, 내가 고가의 2주택을 소유한 다주택자라면 양도세 절감을 위해 주택임대사업자는 생각보다 괜찮은 대안이 될 수 있다. 주택 임대사업을 하다 보면 가장 크게 부딪치는 무서운 세금이 바로 종부세(종합부동산세)이기 때문이다. 다주택을 보유하는 경우, 보유한 주택의 시가 표준액에 공정시장가액비율을 곱해 산정된 종부세의 합계야말로 주택을 보유함에 있어 가장 무거운 세금이기 때문이다.

 

만일 고가의 2주택을 보유하고 있다면, 1주택을 주택임대사업자 물건으로 등록하는 경우 거주하고 있는 주택에 대해서 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있고, 3주택 이상 여러채의 주택을 보유하는 경우에 주택임대사업자 물건으로 등록한다면 종부세 산정 시 해당 주택을 포함하지 않기 때문에 종부세 절감 혜택을 받을 수 있었다. 

 

하지만, 더 이상 주택임대사업자가 해결책이 될 수 없는 시기가 되었다. 이유인즉, 2018년4월1일 이후 지속된 정부 규제로 인해 주택임대사업자의 양도세 비과세 혜택이 축소되고, 종부세 산정 주택 배제 등의 혜택도 제외되었기 때문이다. 이제 주택임대사업자가 2~3주택의 양도세 비과세 혜택, 여러 채의 주택을 임대하고 있는 주택임대사업의 종부세 혜택 등을 받는 조건이 까다로워졌기 때문이다. 

 

 

 

■ 주택임대사업자 규제, 일자별 정리 

 

 

주택임대사업자에 대한 해당 규제별 내용과 공표 일정 등에 대해서 우리가 세심히 기억해 두어야 할 이유가 바로 여기에 있는 것이다. 바로 해당 규제가 발표된 날을 기준으로 주택임대사업자 물건의 조건이 충족되지 않으면 더 이상 주택임대사업자라 할지라도 양도세 감면과 종부세 감면 혜택을 받을 수 없기 때문이다. 즉, 규제일 전후로 임대사업자 주택 취득 여부 등에 따라 주택임대사업자 혜택이 축소될 수 있기 때문이다.

 

해당 규제가 발표된 날 이후에 주택임대사업자 혜택이 배제된 내용을 정리해 보았다. 정책 규제 발표일부터는 해당 내용에 기재된 주택임대사업자 혜택이 배제된 것으로 이해하면 된다. 정책 규제가 발표된 날과 해당 규제에 대해 정리해 보자. 

 

 

< 주택임대사업자 일자별 규제 내용 정리 >

규제 발표일	내 용
2018.4.1	■ 종합부동산세 합산배제 및 양도소득세 중과배제 미적용       - 4.1 이후 의무임대기간 4년 단기임대주택에 대해 종부세 합산배제와       양도세 중과배제 미적용       - 단, 의무임대기간 8년 장기임대주택은 혜택 계속 적용
2018.9.14	■ 조정대상지역 주택 취득 시 종부세 합산배제 및 양도세 중과배제 미적용       - 단기임대주택, 장기임대주택 모두 해당    ■ 전 지역(조정 및 비조정) 기준시가 가액요건 기준 신설       - 9.14일 이후 임대주택 취득 시 양도소득세 장기보유특별공제율       특례적용과 양도소득세 100% 감면 시 가액 요건 신규 적용       - 임대개시일 현재 기준시가 6억원 이하(수도권 외 3억원 이하)       이하인 주택에 대해서만 적용
2019.2.12	■ 임대료 증액제한 준수(연 5%) 의무규정 신설       - 2.11 이전에는 장기보유특별공제율 특례적용과 양도세 100% 감면       혜택에 대해서만 임대료 증액제한 규정(연 5%) 적용       - 2.11 이후에는 모든 임대사업자 과세 혜택에 증액제한 준수의무 규정 신설
2019.10.24	■ 주택임대사업자 최초 임대료 기준 신설       - 주택임대사업자 최초 임대료 기준은 등록 이후 신규 임대차계약 체결하거나       갱신 시점의 임대료가 최초 임대료이나, 10.24 이후에는 임대차계약이       이미 체결된 경우에는 종전 임대차계약에 따른 최초 임대료가 기준    ■ 위반행위 과태료 1천만원 → 3천만원 상향 조정       - 임대료 연 5% 증액제한과 의무임대기간 내 양도 등       위반행위 시 과태료 3천만원으로 상향

 

 

 

 

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