주택임대사업자 월세통장 만들기

주택임대사업자는 주택임대 등록주택에 대해 최소 4년, 최대 8년 이상을 해당 등록주택을 임대해야 한다. 최소한의 기간으로 4년과 8년을 이야기하였으나, 임대주택 등록 시점에 따라 양도소득세 감면 또는 비과세 등 세제 혜택을 받기 위해서는 등록주택 유형에 따라 적어도 5년과 10년을 보유하는 것이 좋다. 이는 주택임대사업자를 등록하고, 임대주택을 등록한다는 의미는 결코 단기간의 시세차익을 목적으로 해당 주택을 보유하지 말아야 한다는 것을 의미한다. 각 개인의 경우에 따라 다르지만, 임대주택으로 등록한 주택수가 많은 주택임대사업자일수록 주택을 보유함으로 발생하는 보유세 등 보유비용에 대해서도 고민해 볼 필요가 있다.

 

주택임대사업자 월세통장 만들기

 

오늘 하고자 하는 얘기는 바로 주택임대사업자의 대출을 활용한 월세통장 만들기이다. 임대주택의 보유 갯수가 많지 않고, 증여와 양도세 감면 등의 세제상의 이유로 주택임대사업자를 등록하는 경우 외에 일반적으로 보유 주택이 많은 경우, 필연적으로 주택임대사업자 등록을 고민하게 된다. 보유주택의 수가 많아질수록 보유세의 부담 정도가 커지는 만큼 재산세와 종합부동산세 등 보유세 감면을 위해 주택임대사업자로 등록하고, 주택을 임대주택으로 등록하게 된다.

 

최근의 갭투자 활성화 등을 통해 전세를 통해서 5년 또는 10년동안 해당 임대주택을 전세투자로 투자하는 경우가 일반적이지만, 주택임대사업자는 보유 기간이 긴 만큼 가급적 대출을 활용해 월세 수익을 놓는 것이 현명하다. 최근 기준금리의 인하와 더불어 주택담보대출과 같은 시장금리도 계속 떨어지고 있는 추세를 활용해, 장기간의 고정금리 또는 혼합금리(고정금리와 변동금리 혼합)를 활용한 장기대출을 최대한 활용할 필요가 있다.\

 

주택임대사업자, 월세(임대수익) 세팅하기

 

보유 주택의 갯수가 많다고 능사는 아니다. 더구나 전세로 세팅된 주택임대사업자의 임대주택이 해당 지역의 경기 침체와 공급 과다로 인해 역전세를 맞게 된다면 이에 대처할 수 있는 능력도 각 개인에게 무한정 주어지는 능력도 아니다. 더욱이 5년 또는 10년 이상 장기간의 보유에 따른 해당 지역의 주택 수요와 공급을 쉽게 예측할 수 있는 것도 아니다. 따라서, 각 개인이 처한 상황에 따라 다르겠지만, 주택임대사업자의 보유 주택은 가급적 월세 세팅을 통해 보유비용 감소와 장기 이익 향상을 위한 방향으로 보유전략을 수립할 필요가 있다. 

 

예를 들어 살펴보자. 매매가 1억원의 아파트가 전세는 8천만원, 월세 1000/30만이 가능하다고 해보자. 해당 아파트를 전세로 세입자를 놓을 경우 투입자금은 2천만원이지만 보유에 따른 비용은 최소 5년, 최대 10년 이상 추가로 부담해야 한다. 만일 전세가 오르는 경우 투입자금은 그만큼 줄어들겠지만, 역전세가 발생할 경우 투입자금은 오히려 늘어나고 그에 따른 이자비용까지 추가로 부담해야 한다. 

 

하지만, 월세로 세팅할 경우, 기존에는 정부의 저리 기금 대출을 활용했으나, 최근 해당 기금대출이 어려워진 만큼 민간 주택대출 활용을 염두에 둘 필요가 있다. 앞으로도 시장금리는 더 하락할 가능성이 높은 만큼 많이 낮아진 민간 주택담보대출을 활용해 보자. 대출을 활용할 경우, 1억원의 담보 시세인 6천만원 또는 7천만원 수준까지 대출이 가능하다. 일반적인 수준인 6천만원을 감안할 경우, 1억원의 주택임대사업자 보유 주택에 대출금 6천만원, 월세 보증금 1천만원을 합해 투입자금은 3천만원이 필요하다. 경우에 따라 월세 보증금을 2천만원까지 올릴 경우 전세로 놓는 경우와 마찬가지로 내 자본금 투입은 2천만원으로 줄어들게 된다. 6천만원의 월세 이자수익을 연 3%로 환산할 경우, 월 15만원(대출 6천만원, 월세 보증금 1천만원 가정)의 이자비용만 납부하면 된다. 결국 15만원의 이자수익이 발생하므로 이를 통해 해당 주택의 개보수와 수수료 지급, 보유세 납부 등에 활용할 수 있다.

 

주택임대사업자가 대출을 꼭 활용해야 하는 이유

 

주택임대사업자가 대출을 꼭 활용해야 하는 이유 중 가장 큰 두 가지를 꼽으라면, 바로 이자비용에 대한 비용 인정과 투입자본 최소화에 있다. 주택임대사업자를 통해 해당 임대주택의 대출을 받을 경우에는 내가 납부한 이자비용만큼 월세수익에서 차감이 가능하다. 즉, 세법상 주택임대사업자의 비용 인정이 가능한 만큼 전체 수익이 작아지므로 내가 향후 납부해야 할 종합소득세를 줄일 수 있게 된다. 마찬가지로 대출을 활용하지 않고, 전세가 아닌 월세 투자를 감행할 경우, 내가 보유한 모든 자본을 투입해도 여러채의 임대주택을 보유할 수 없으므로 수익 극대화를 시키지 못하게 된다. 즉, 자본이 1억원에 불과할 경우 대출을 활용하지 않고 주택임대사업을 통해 월세로 수익을 창출하겠다고 한다면 1채만 보유하고 월 30만원의 월세 수익을 보는데 그치게 될 것이다.

 

위에서 살펴본 바와 같이, 주택임대사업자에게 장기간의 주택 보유기간과 비용을 희석시키기 위한 월세 세팅은 필수적이며, 외형과 수익 확대를 위한 대출의 활용 또한 필수적인 요소임에 틀림없다. 마찬가지로 주택임대사업자의 궁극적 목적은 장기간의 주택 보유에 따른 시세차익을 발생시키는 것이며, 월세 세팅을 활용한 임대수익으로 보유기간 동안의 주택 개보수와 이자비용, 보유세 납부 등의 비용을 상쇄시키는 것이 현명한 판단이라 하겠다.

 

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