서민형 안심전환대출 자격, 신청기간과 대출금리 및 한도

정부가 기존 주택담보대출을 연 1%대의 고정금리 대출로 갈아탈 수 있도록 한 서민형 안심전환대출이 9월16일부터 9월29일까지 신청을 받을 예정이다. 최근 기준금리의 인하와 주택담보대출 금리가 지속적으로 인하되고 있는 혜택을 안심전환대출 자격을 갖춘 신청자에 한해 대출 전환을 할 수 있도록 할 예정이기 때문에 만일 안심전환대출 자격 요건이 되는 경우라면 신청부터 해 보는 것이 유리한 대출이라 할 수 있겠다.

 

서민형 안심전환대출

 

 

서민형 안심전환대출 신청대상 및 자격

 

금융위원회가 발표한 서민형 안심전환대출로 전환하기 위해서는 2019년7월23일 이전에 실행된 변동금리나 준고정금리 주택담보대출을 받은 경우, 일정 자격요건이 되는 경우에 한해 심사 대상자를 선정하게 된다. 신청 기간은 위에서 언급한 바와 같이 9월16일~29일까지이며, 신청 종료 이후신청 주택 중 낮은 주택 가격 순으로 대상자를 선정하며, 선정된 경우에 한해 대출심사가 진행될 예정이다.

 

안심전환대출 소득요건

 

민법상 성년인 대한민국 국민만 신청할 수 있으며, 재외국민과 외국국적동포도 신청이 가능하다. 단, 안심전환대출 신청 시 소득요건 자격 제한이 있으며 부부합산 연소득 8,500만원 이하에 한해 신청이 가능하다. 만일 미혼이라면 본인소득만을 기준으로 하며, 기혼인 경우에만 부부합산 소득으로 연소득을 계산하게 된다. 다만, 혼인기간 7년 이내 신혼부부와 2자녀 이상 가구(만 19세 미만 자녀 기준)는 부부합산 1억원 이하까지 신청이 가능하다.

 

안심전환대출 신용요건 

 

본인 또는 배우자가 한국신용정보원 “신용정보관리규약”에서 정하는 아래의 신용정보 및 해제정보가 남아있으면 대출신청이 불가능하다. 다만, 배우자의 소득이 없는 경우에는 배우자에 대해서는 신용정보 및 해제정보를 확인하지 않는다. 따라서, 신용등급이 연체나 부도 등으로 인해 낮은 경우에는 심사에서 탈락하게 될 가능성이 높다.

 

·         연체, 대위변제ㆍ대지급, 부도, 관련인 정보

·         금융질서문란정보, 공공정보

·         신용회복지원 신청 및 등록정보

 

안심전환대출 주택보유 요건

 

서민형 안심전환대출을 신청 자격 중 주택보유수에도 제한이 있다. 부부(미혼인 경우라면 본인) 기준 1주택만 신청이 가능하며, 주택 보유수 산정 기준은 다음을 따른다. 만일, 분양권이나 조합원 입주권을 보유하고 있거나 주택을 지분으로 소유한 경우에도 주택보유 수에 가산된다. 다만, 다주택자라 하더라도 임대용으로 등록된 임대주택을 보유한 경우에는 주택 보유수 산정에서 제외한다.

 

[주택보유 수 산정 기준]

·         주택보유 수는 본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)의 주택보유 현황을 국토교통부 무주택검증 및 주택담보대출 이용현황 등을 통해 검증   ·         본인 또는 배우자(결혼예정자 및 세대 분리된 배우자 포함)가 분양권 · 입주권을 보유하고 있거나, 주택을 지분으로 보유한 경우에도 주택보유 수에 포함   ·         전체 건물면적에서 주택면적이 차지하는 비중이 ½미만인 복합용도 건축물(주택)과 임대용으로 등록된 주택인 경우는 주택보유수 산정에서 제외 (1/2 이상일 경우 주택보유 수 포함)   하지만, 국토부 무주택 검증과 주택담보대출 이용현황 등을 통해 1주택 외 주택이 발견되더라도 해당 주택을 처분하였거나, 다음과 같은 무주택으로 보는 경우에 해당하는 경우에는 주택보유수 산정에서 제외한다.

 

[무주택으로 보는 경우]

·         상속으로 인하여 취득한 주택의 공유지분을 처분한 경우   ·         「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권은 제외한다)에 건축되어 있는 주택으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주(상속으로 주택을 취득한 경우에는 피상속인이 거주한 것을 상속인이 거주한 것으로 본다)하다가 다른 지역으로 이주한 경우 o    사용승인후 20년이상 경과된 단독주택 o    85㎡이하의 단독주택 o    소유자의 「가족관계의 등록에 관한 법률」에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택   ·         개인주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양 완료하였거나 그 지분을 처분한 경우   ·         세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우   ·         20㎡이하의 주택을 소유하고 있는 경우. 다만, 2호 또는 2세대이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.   ·         건물등기부 또는 건축물대장등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 아니하는 폐가이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우   ·         무허가건물을 소유하고 있는 경우   ·         문화재로 지정된 주택

 

서민형 안심전환대출 대출금리

 

안심전환대출의 대출금리는 대출받은 날부터 만기까지 고정금리이며, 만기에 따라 다음과 같이 대출금리가 적용된다. 대출금리는 최저 1.85%에서 최대 2.2%까지 적용되며, 은행 방문 대출신청이 아닌 전자약정을 하는 경우, 0.1%의 금리 우대 혜택을 받을 수 있다. 서민형 안심전환대출 금리는 한부모가구 · 다자녀가구 · 신혼부부 가구 등의 우대금리 적용 시 최저 1.2%까지 대출금리 적용이 가능하다.

 

[ 서민형 안심전환대출금리 ]

상품별/만기	10년	15년	20년	30년
기본형	1.95%	2.05%	2.15%	2.2%
전자약정	1.85%	1.95%	2.05%	2.1%
은행 창구 신청	1.95%	2.05%	2.15%	2.2%

 

안심전환대출의 우대금리는 한부모가구 · 장애인가구 · 다문화가구 · 다자녀가구 (각 항목별 0.4%p), 신혼가구(0.2%p)의 경우  금리우대가 가능하며, 우대금리 중 2개까지 선택해 최대 0.8%를 한도로 중복적용이 가능하다. 다만, 우대금리 적용은 다음의 요건을 모두 충족한 경우에만 적용이 가능하다. 우대금리 적용 후 최종 대출금리가 1.2% 미만인 경우에는 금리 하한선을 1.2%로 한다.

 

·         주택가격 6억원 이하 ·         부부합산 연소득 6천만원 이하(다만, 신혼가구는 부부합산 연소득 7천만원 이하) ·         주택면적 85㎡(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡) 이하(다만, 다자녀가구는 적용 제외) ·         신혼가구란? 혼인관계증명서상 혼인신고일이 신청일로부터 7년 이내이거나 결혼예정인 가구 (결혼예정자 : 청첩장 또는 예식장계약서 상 결혼예정일이 신청일로부터 3개월 이내인 경우) ·         다자녀가구란? 가족관계증명서 또는 주민등록등본 상 신청인의 만 19세 미만 자녀가 3인 이상(세대분리된 자녀 포함)인 가구

 

서민형 안심전환대출 대상주택

  

부동산 등기사항전부증명서에 주택으로 구분되는 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택(다가구주택 포함)만 대상이며, 공부상 주택이 아닌 주거용 오피스텔이나 근린생활시설, 숙박시설 등은 대상이 아니다. 다만, 상가주택 등 복합용도 건축물의 경우 주택면적이 1/2 이상인 경우에는 대출 신청이 가능하다. 다만, 대출승인일 기준으로 주택가격 평가금액이 9억원을 초과한 고가 주택은 제외된다.

 

서민형 안심전환대출 대출한도와 대출기간

 

안심전환대출 대출한도는 최대 5억원이며, 상환 예정인 기존 대출의 대출잔액과 중도상환수수료 범위 내에서만 한도 대출 실행이 가능하다. 즉, 대출한도가 여유있다 하더라도 기존 대출금보다 더 많은 대출금을 증액 신청할 수는 없다. 최대 LTV는 전 지역 모두 70%이며, 최대 DTI는 전 지역 60%이다. 요약하면 대출한도는 ① 최대 5억원 이내, ② LTV 70%, DTI 60% 이내, ③ 기존대출의 대출금액 범위(기존대출 중도상환수수료 납부를 위한 일부 증액만 허용) 내에서 이용이 가능하다. 대출기간은 10년, 15년, 20년, 30년으로 선택이 가능하다.

 

서민형 안심전환대출 상환방식

 

안심전환대출 상환방식은 ①원리금균등 분할상환, 원금균등 분할상환 중 한 가지를 선택할 수 있으며, ②거치기간(이자만 납부하는 기간)은 없으며, ③3년 이내에 조기(중도)상환된 원금에 대하여 대출실행일로부터 경과일수별로 1.2% 한도 내에서 부과되는 조기(중도)상환수수료가 있다. 조기중도상환수수료 계산 방식은 다음과 같다.

 

조기(중도)상환수수료 = 조기(중도)상환원금×조기(중도)상환수수료율(1.2%) × [(3년-대출경과일수)/3년]

 

서민형 안심전환대출 소득증빙 방법

 

안심전환대출을 신청하기 위해서는 현재 소득이 발생하고 그 소득의 발생기간이 최소 1개월 이상 이어야 한다. 증빙소득은 객관적인 자료로 입증 가능한 모든 소득을 합산해 산정하게 되며, 다음과 같은 방법을 통해 증빙소득을 산정하게 된다.

 

[ 증빙소득의 소득산정 방법 ]

① 2개년 증빙소득을 비교하여 “연도별 과세전 연소득” 또는 “1년간 연소득”으로 연소득을 산정 ·         2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우에는 소득을 평균하여 반영 ·         다만, 증감한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득*임이 입증되는 경우에는 최근 소득으로 산정   * 지속가능성을 가진 상시소득의 판단 o    근로소득인 경우(휴·복직자)에는 상시소득으로 간주하되, 근로계약기간이 1년 미만으로 확인되는 경우는 제외 o    사업소득자 등은 채무자가 상시소득임을 입증하는 서류를 통해, 발생 시점부터 1년 이상 지속됨이 증빙되면 상시소득임을 포괄적으로 인정 o    근로소득자 외에도 보험설계사, 시간강사, 기타 사업자 등도 위의 사유가 입증되면 상시소득으로 인정 가능   ② 1년 이하의 증빙소득만 있는 경우에는 1년 소득으로 환산한 후 10%를 차감하여 연소득 산정 ·         다만, 1년치 증빙소득이 없으나 신규입사, 복직, 휴직 등 불가피한 사유가 확인되고 상시소득임이 입증되는 경우에는 10% 차감하지 않음   ③ 채무자의 소득발생기간이 1년 초과 ∼ 2년 미만인 경우 1년 미만 소득을 연환산하여 비교   근로소득자의 연소득 산정 특례   ·         신청인 또는 배우자가 건강보험자격득실확인서 상 직장가입자인 경우, 건강보험료 납부 내역을 통한 인정소득 적용 가능 ·         다만, 별도 연소득 한도(5,000만원) 적용 없이 추정된 소득액을 100% 인정 ·         채무자의 건강보험료 납부내역으로 연소득을 추정하는 경우에도 배우자의 인정·증빙소득과 합산 (배우자의 건강보험료 납부내역으로 연소득을 추정하는 경우에도 채무자의 인정·증빙소득과 합산)

 

소득종류별 증빙소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)

소득종류	증빙소득 입증서류
근로소득	소득금액증명원 또는 소득확인증명서(ISA용), 근로소득원천징수영수증, 급여명세표 등(재직회사가 확인날인한 급여내역이 포함된 증명서 등) 객관적인 자료로 입증되는 소득
사업소득	소득금액증명원(종합소득세 신고자용), 연말정산용 사업소득원천징수영수증, 거주자의 사업소득 원천징수영수증, 종합소득세 과세표준확정신고 및 납부계산서(세무사 확인분)
연금소득	연금수급권자 확인서 등 기타 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서
기타소득	소득금액증명원

 

소득종류별 상시소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)

소득종류	상시소득 입증서류
근로소득	건강보험자격득실확인서, 재직증명서(계약기간 1년 미만 제외)
사업소득	사업장의 임대차계약서, 위촉증명서, 고용계약서 등 소득발생시점부터 1년 이상 계약임이 증빙되는 서류
연금소득	연금수급권자 확인서 등 연금을 확인할 수 있는 지급기관의 증명서

 

[상시소득 입증 예시]

 

·         예시 1) 건강보험자격득실확인서를 제출한 근로소득자 ➜ 상시소득 인정

·         예시 2) 1년 이상 계약임이 확인되는 위촉증명서를 제출한 보험설계사 ➜ 상시소득 인정

 

인정소득이란 국민연금 또는 건강보험료를 활용해 추정한 소득이며, 증빙소득 제출이 어려운 경우에 한해 인정소득을 활용하되 추정된 소득에서 5%를 차감하여 소득을 산정(최대 5천만원까지만 인정)하게 된다.

 

인정소득 입증서류 (아래 서류 중 택1)

소득종류	인정소득 입증서류
인정소득	연금산정용 가입내역확인서(국민연금), 건강보험료 납부확인서 또는 건강보험자격득실확인서 ※(건강보험료) ※ 건강보험자격득실확인서 상 지역가입자의 경우 지역세대주만 인정

 

[인정소득으로 소득 추정이 가능한 경우]

·         국세청의‘사실증명원’상 납세신고 사실이 없다는 것이 입증되는 경우 ·         연소득 없는 것으로 간주되는 퇴직자(폐업 포함) 또는 연소득 없는 것으로 추정되는 직장가입자의 피부양자인 경우 ·         전년도 또는 당해연도 사업개시하였으나 입증서류가 발급되지 않는 사업소득자의 경우 ·         부부합산 소득이 24백만원 이하인 경우