중도금 대출 규제, 세대당 1~2건까지만 허용

정부가 지난 8.2 대책 등을 통해 투기과열지구와 투기지역의 LTV와 DTI를 40%로 대폭 낮춘 이후 '18년 8.27 대책과 9.13 대책은 연달아 발표함으로써 투기지역 내 주택담보대출 건수를 세대당 1건으로 제한하는 등 대출규제를 대폭 강화하였다. 또한, 총부채원리금상환비율(DSR)이 추가로 도입되면서 사실상 주택을 담보로 대출을 받는 것이 더 어려워졌고, 일부 1금융권에서는 주택담보대출에 대한 내부규정까지 강화하면서 사실상 다주택자가 주택담보대출을 받기란 쉽지 않게 되었다.

 

중도금 대출 규제

 

 

중도금 대출, 규제지역 1건, 비규제지역 2건까지만 보증 허용

 

특히, 정부는 투기지역의 분양권 거래에 따른 부작용을 최소화하기 위해 분양권 중도금 대출의 보증건수를 제한함으로써 사실상 투기지역과 투기과열지구, 조정지역의 분양권 중도금대출 보증건수를 제한받게 되었다. 분양권 대출, 즉 중도금 대출의 보증건수 제한은 비조정지역에도 영향을 미쳐 투기지역과 투기과열지구, 조정지역의 분양권 중도금 대출 보증건수는 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건으로 제한하고 있다.

 

 

규제 구분	보증기관	세대당 대출건수	대출 금액
투기지역 투기과열지구 조정대상지역	주택도시보증공사(HUG)	1건	인당 5억원
	한국주택금융공사(HF)	1건	인당 3억원
비규제지역	주택도시보증공사(HUG)	2건	인당 5억원
	한국주택금융공사(HF)	2건	인당 3억원

 

규제지역인 투기지역, 투기과열지구, 조정지역에서의 분양권 중도금 대출 건수는 세대당 1건까지만 허용되며, 보증기관에 따라 대출금액은 최대 5억원까지만 가능하다. 주택도시보증공사인 HUG의 경우 1인당 5억원, 한국주택금융공사(HF)는 1인당 3억원까지 중도금 대출 보증이 가능하다. 이에 반해 비규제지역에서는 세대당 대출건수가 최대 2건까지 허용되며, 최대 대출 보증금액은 HUG 5억원, HF 3억원까지 허용된다. 

 

 

분양권 중도금 대출 보증 건수

 

그렇다면, 만일 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역에서 분양권 중도금 대출  1건을 실행하고, 비규제지역에서 추가로 분양권 중도금 대출을 받을 경우, 가능할까? 정답은 '가능하다'이다. 규제지역 내 중도금 대출 1건이 있더라도 비규제지역에서 중도금 대출 건수가 세대당 최대 2건까지이므로, 규제지역 1건의 중도금 대출 보유 후 추가로 비규제지역에서 1건의 중도금 대출을 받는 것이 가능하다.

 

하지만 반대의 경우는 다르다. 비규제지역의 중도금 대출을 1건 가지고 있는 경우에 추가로 규제지역의 중도금 대출 1건을 실행할 수는 없다. 따라서, 중도금 대출을 받는 전략은 규제지역 1건 ▶ 비규제지역 추가 1건으로 실행하는 것이 좋다. 비규제지역에서 분양권 중도금 대출이 세대당 최대 2건까지 허용되지만, 비규제지역 1건 ▶ 규제지역 추가 1건은 불가하다는 점을 유의해야 한다.

 

 

 

조합원 입주권 중도금 대출 보증 건수

 

만일, 재개발과 재건축 조합원 입주권을 보유하고 있는 경우에도 중도금 대출 보증건수는 위와 동일하게 적용된다. 조합원 입주권의 이주비 대출과 달리, 추가로 중도금 대출을 실행하는 경우 중도금 대출 건수는 규제지역의 경우 세대당 최대 1건, 비규제지역 세대당 최대 2건까지 허용되며, 중도금 대출을 실행하는 전략은 분양권 중도금 대출과 마찬가지로 규제지역 1건 ▶ 비규제지역 추가 1건으로 실행해야 하며, 반대의 경우에는 불가하다.