다주택자(4주택자) 취득세 중과 논란과 관련한 이슈

최근 정부는 지방세법 시행령 개정안을 통해 2020년부터 다주택자의 취득세를 그동안 적용했던 특례세율인 1~3%가 아닌 4%로 적용하기로 하였다. 다주택자의 주택 취득, 즉 4주택자의 추가 주택 취득시 취득세를 특례세율 적용이 아닌 취득세 당초 세율로 적용하겠다고 밝힌 것이다. 물론, 국회 본회의 통화와 법제처 심사, 국무회의 의결 등을 거친 후 적용될 예정이지만, 시행에 큰 어려움은 없어 보이는 것이 사실이다. 지방세법 시행령 개정안 내용과 원문은 다음 칼럼에서 확인해 볼 수 있다.

 

 

지방세법 시행령 개정안, 4주택 이상 취득세율 4% 상향 적용(원문)

 

 

만일, 다주택자의 취득세가 현행 1~3% 특례세율 적용에서 4%로 일괄 적용되게 된다면 6억원 이하 주택 취득 시 현재는 1%의 취득세만 납부하면 되지만, 2020년부터는 무려 4배인 4%의 취득세를 납부하게 되는 것이다. 취득세 납부 시 부가되는 농어촌특별세와 지방교육세까지 포함할 경우, 실제 적용될 취득세율은 현행 1.1%에서 4배가 넘는 4.6%까지 증가하게 되는 것이다. 

 

 

 

다주택자(4주택자) 취득세 중과 논란

 

 

정부가 다주택자 주택 보유규제와 관련해 주택 취득시부터 세금 중과 규제를 추가로 적용하려 하자, 최근 분양권과 조합원 입주권, 그리고 주택임대사업자의 주택 취득과 관련한 이슈도 덩달아 세간을 지피고 있는 것으로 보인다. 취득세 적용은 일반적으로 취득일인 잔금일(등기이전일)인데, 만약 주택 취득의 기준을 어느 시점으로 적용할 것인가에 따라 주택 취득세가 4%로 증가하게 되는 경우의 수가 생기기 때문이다. 그래서 이와 관련한 논란을 정리해 보고자 한다. 

 

 

 

① 분양권 보유의 경우

 

만일, 현재 분양권을 보유하고 있는 소유자라면 향후 준공 후 입주시기에 맞춰 주택 취득과 관련한 신축 주택에 대한 소유권 이전등기를 하게 된다. 만일, 2020년 이전부터 분양권을 소유하였다 하더라도, 2020년 이후 분양권의 신축주택 등기를 통한 소유권 이전 시 신규 주택(아파트)에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 이 경우, 고가주택에 해당하지 않는 해당 아파트의 분양가액이 6억원 이하인 경우, 현행 1%의 취득세만 납부하면 되지만 4주택자 이상 다주택자의 취득세는 4%로 증가하게 되는 역차별의 문제가 발생할 수 있다. 예를 들어, 9억원 이상 고가주택의 취득세는 기존 3%에서 4%로 1%만 증가하게 되지만, 6억원 이하 주택의 경우 오히려 세 부담 기존 1%에서 4%로 4배가 증가하는 조세 역차별 현상이 발생하게 되는 것이다. 

 

 

② 조합원 입주권 보유의 경우

 

조합원 입주권을 보유한 경우에도 분양권과 마찬가지로 4주택 이상 다주택자에 대한 신규 주택에 대한 취득세 중과 논란이 발생하게 된다. 설령, 기존 조합원 입주권 주택을 오랫동안 보유해 왔다 하더라도 신규 주택(신축 아파트)에 대한 취득세는 추가로 발생하기 때문이다. 결국, 조합원 입주권을 오랫동안 보유한 4주택 이상 다주택자의 경우에도 해당 주택이 신축 아파트로 변경되어 취득세가 4%로 중과되는 경우가 발생할 수 있다. 기존에 조합원 입주권 주택을 보유한 경우, 4주택 이상 다주택자의 경우라도 취득세 중과 적용 대상에서 제외시키겠다는 정부의 예외 규정이 없는 한 취득세 중과가 발생하는 경우의 수가 생기게 되는 것이다.

 

 

 

③ 주택임대사업자 신규 주택 취득의 경우

 

주택임대사업자를 보유하고 있는 경우, 4주택 이상을 임대주택으로 활용하는 경우가 많다. 만일, 주택임대사업자의 경우라 할지라도 등록된 임대주택이 4주택 이상일 경우, 4주택 이상 다주택자로 지정될 수 있으며, 이 경우 추가로 임대주택이나 신규 주택을 취득하게 되는 경우 취득세 4%의 중과 적용을 받는 경우의 수가 발생할 수 있다. 정부에서 임대주택 신규 취득 시에는 취득세 중과 주택에서 배제하거나 보유주택 수 산정 시 임대주택은 주택 수에서 제외하는 결정을 내리지 않는다면 주택임대사업자의 신규 주택 취득의 경우도 취득세 4% 적용 중과 적용을 받을 수 있게 되는 것이다. 만일, 주택임대사업자의 신규 주택 취득 시에도 4주택 보유를 판별하는 기준에 포함시킬 경우, 임대주택 활성화에 지장을 주는 것은 물론 주택임대사업자 등록도 꺼리게 되는 부작용이 발생하게 될 수도 있는 부분이다.

 

 

④ 법인 신규 주택 취득의 경우

 

4주택 이상 다주택자에 대한 주택 취득세 중과에 따라 법인을 통해 우회적으로 주택 취득을 늘리는 편법 또한 성행할 수 있는 부분이다. 법인 소유의 주택을 최대 3채까지 보유함으로써 취득세 중과를 피하고, 개인의 취득세 증가를 억제하는 방식으로 1인 법인 설립이 증가하게 될 수 있다. 법인도 개인과 마찬가지로 4주택 이상 다주택 법인에 대해 신규주택 취득 시 취득세 4% 적용이 동일하게 적용된다면, 법인의 보유 주택수를 최대 3주택까지만 보유하는 1인 법인이 증가할 수도 있는 것이다. 결국 취득세 부담과 더 나아가 종부세 회피 등을 위한 수단으로 작용할 수 있게 되는 것이다.