[Q&A] 관리처분인가 후 입주권 매수 시 1세대1주택 비과세 적용 여부

일반적으로 무주택자가 비조정지역에서 주택 구입 시 2년 보유 요건을 충족하면 1세대1주택 비과세에 해당돼 해당 주택 양도시 양도세가 비과세된다. 조정대상지역의 경우에는 '17.8.2일(8.2대책)을 기준으로 2년 보유 요건 외에 거주 요건이 추가되었을 뿐, 마찬가지로 1세대1주택 비과세가 적용되어 양도세가 비과세된다.

 

 

관리처분인가 이후 양도세 비과세 적용

 

 

무주택자의 재개발, 재건축 조합원 입주권의 양도세 비과세 적용 여부

 

 

그렇다면 무주택자가 재개발, 재건축 조합원 입주권을 구입하는 경우에도 비조정대상지역과 조정대상지역의 지역 요건에 따라 양도세가 비과세될까? 만일, '그렇다'라고 대답한다면 반은 맞고 반은 틀린 답이 된다. 무주택자가 재개발 조합원 입주권을 재개발사업의 관리처분인가 이전에 매수한 경우라면 보유 요건과 거주 요건에 따라 1세대1주택 비과세가 적용되지만, 관리처분계획 인가 이후에 매수한 경우라면 1세대1주택 비과세가 적용되지 않기 때문이다.

 

 

재개발 사업의 원조합원으로부터 승계 취득한 조합원 입주권을 입주권 상태로 매도하는 경우, 1세대1주택 양도세 비과세 적용의 기준일은 관리처분계획 인가일이다. 관리처분계획 인가일을 기준으로 해당일 이전에 주택으로 보유한 경우라면 보유요건만 충족한다면 1세대1주택 비과세 요건을 충족하지만, 인가일 이후에는 주택으로서 2년 이상 보유해야 하는 요건을 충족할 수 없기 때문에 1세대1주택 비과세가 적용되지 않는다.

 

물론, 관리처분계획 인가일 이후에 취득한 조합원 입주권이라 하더라도 신축 아파트 완공(등기) 이후 입주권이 주택으로 변경된 경우라면, 등기일(사용검사필증 교부일)로부터 2년 이상 보유 후 매도한다면 1세대1주택 비과세가 적용 가능하다. 하지만, 관리처분계획 인가 이후 조합원 입주권을 매수하고, 입주권 상태로 2년 이상 보유하였다 하더라도 1세대1주택 비과세는 적용되지 않고 다음의 양도세 일반세율이 적용되게 된다.

 

2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비

 

 

 

 

조금 불합리하다 볼 수도 있는 부분이지만, 관리처분인가 후 조합원 입주권은 주택이 아닌 권리의 형태로서 1세대1주택자가 주택을 2년 이상 보유해야 하는 보유 요건을 충족시킬 수 없기 때문이다. 해당 내용은 다음의 국세청 답변에서도 확인할 수 있다.

 

 

관리처분인가 이후 조합원 입주권 양도세 비과세 적용여부

 

 

일시적1가구2주택자의 조합원 입주권 비과세 적용 여부

 

 

질의의 내용은 무주택자가 관리처분인가 이후 1번 입주권을 매수한 이후 조합설립 단계의 다른 재개발 2번 입주권을 매수한 경우, 일시적 1가구2주택 요건 적용이 가능한지에 관한 것이다. 일시적1가구2주택의 경우로 질의하였으나, 국세청 답변에서 확인할 수 있듯이, 관리처분인가 이후 승계조합원의 경우 양도소득세 비과세를 적용받을 수 없으며, 1세대1주택 비과세의 보유기간 2년 여부를 판단하기 위해서는 재개발, 재건축 아파트의 사용검사필증 교부일로부터 기산한다고 답변하였다. 결국 재개발,재건축 조합원 입주권의 준공 이후부터 1세대1주택 비과세 보유기간이 기산된다는 것이다.

 

 

또한, 위 질의자의 경우와 마찬가지로 1번 입주권은 신규 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당되므로, 주택을 취득할 때 적용되는 일시적1가구2주택의 경우에 해당하지 않으므로, 일시적2주택 비과세 규정의 적용대상에 해당하지 않는다고 답변하였다. 결국, 질의자의 경우에 2개의 입주권 모두 양도소득세 일반 과세대상에 해당한다는 것이다. 

 

일반적으로 무주택자의 입주권 구입 시, 1세대1주택이나 일시적1가구2주택의 양도세 비과세 혜택이 조합원 입주권에서도 적용될 것이라 쉽게 생각할 수 있지만, 관리처분인가일을 기준으로 주택이 아닌 신규 주택에 입주할 수 있는 권리를 취득한 것에 해당하므로 양도세 비과세 적용이 어렵다는 것이다. 무주택자 또는 1세대1주택자의 추가 입주권 매수 시 관리처분인가일을 중요하게 고려해야 하는 이유가 바로 양도세 비과세 적용과 관련이 있기 때문이다. 무주택자나 1주택자가 조합원 입주권 매수 시 유념해야 할 내용이 아닐 수 없다.

 

 

 

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