재개발 감정평가 올리는 비례율의 마법 '프리미엄의 역전' 현상

재개발 사업 구역 내에 부동산을 소유하고 있다면 감정평가 후 해당 부동산에 대한 감정평가 금액을 받아보았을 것이다. 재개발 부동산의 감정평가액은 매매의 기준 금액으로서 비례율과 권리가액 산정의 기준 금액이기도 하다. 만일 해당 재개발 사업의 부동산을 취득하는 경우에도 마찬가지로 감정평가액에 산정된 금액을 기준으로 프리미엄을 지급하고 부동산을 매수하기 때문에, 재개발 사업에서의 감정평가 금액은 부동산 매매의 기준점이 되는 셈이다. 

 

 

 

 

흔히 재개발 사업의 물건을 매수하다 보면 감정평가 금액을 기준으로 프리미엄을 선정하는 경우도 있고, 권리가액을 기준으로 프리미엄을 더해 물건 매매 금액을 산정하는 경우도 있다. 즉, 매매 가격의 산정을 위한 출발 금액이 감정평가액을 기준으로 하는 경우도 있고 권리 산정가액을 기준으로 하는 경우도 있다. 하지만 이는 해당 부동산이 소재한 지역의 특성일 뿐, 권리가액 역시 금액 산정의 출발점이 감정평가 금액에서 출발하는 것과 동일하다.

 

 

 

감정평가액이 낮은 물건만이 좋은 물건(?)

 

 

재개발 사업 초기 가장 매력적인 재개발 물건을 추천한다면 흔히들 감정평가액 또는 권리가액이 낮은 물건이라고들 이야기한다. 그만큼 매매를 위해 산정되는 최종 매매가가 무겁지 않기 때문이다. 소위 투자금이 적게 들어가는 만큼 그만큼 비싸게 거래되되기 때문에 뚜껑이라 표현되는 재개발 물건의 매력이 극대화되는 시기다. 이런 분위기 때문에 재개발 사업에서 투자자는 가급적 감정평가 금액이 낮은 재개발 물건을 선호하고, 그만큼 감정평가 금액이 낮은 물건은 그렇지 않은 물건보다 프리미엄이 비싸게 거래되는 것이 일반적이다.

 

하지만, 재개발 사업이 순차적으로 궤도에 오르기 시작해 일반분양이 성공적으로 완료되고 입주를 앞두고 있는 경우라면 감정평가액이 낮은 물건의 프리미엄보다 감정평가액이 높은 물건의 프리미엄이 오히려 높아지는 현상이 발생하기도 한다. 사업초기 재개발 사업의 평균 프리미엄보다 낮게 거래되었던 감정평가액이 높았던 물건들, 소위 무거운 물건들의 프리미엄이 점차 상승하면서, 감정평가액이 낮은 물건들의 프리미엄 수준과 동일해지거나 더 높게 형성되는 것이다. 

 

 

재개발 비례율 상승 사례(100%→140%)

 

 

 

재개발 사업 프리미엄(피)의 역전 현상

 

 

위 사진에서 보는 바와 같이 사업 초기 100%의 비례율이 제시되었던 재개발 사업의 비례율이 사업이 성공적으로 궤도에 오르자 비례율이 140%로 무려 40%가 오른 경우이다. 이에 따라 감정평가액에 비례율을 곱해 산정되는 권리가액이 기존 감정평가액에서 40%가 추가된 금액으로 상승한 경우이다. 만일, 해당 재개발 사업구역 내에서 감정평가액이 높은 물건을 보유하였다면, 비례율 상승만으로 내가 보유한 자산의 가치가 한순간에 40% 뛰어오르게 되는 전기를 맞게 되는 것이다. 

 

 

이러한 프리미엄의 역전 현상은 성공적으로 사업이 안착된 재개발 사업에서 흔히 보이는 현상으로 향후 비례율 향상 시 받게 되는 기대수익이 상승하기 때문이다. 비례율이란 재개발 사업 초기 평균적으로 100% 내외 수준으로 설정되게 되지만, 향후 재개발 사업 성공에 따라 재개발 조합원들이 받게 되는 기대 수익이 증가할 경우 비례율은 상승한다. 비례율이 상승하는 것은 흔히 일반 분양가가 당초 예상보다 높게 책정되어 재개발 조합의 사업 수익이 예상보다 높을 것으로 예상되는 경우에 발생한다. 즉, 재개발과 재건축 사업이 성공적으로 완료되어 받게 될 기대수익이 예상보다 높을 때 해당 조합원의 비례율 상승이 기대되는 것이다. 

 

성공적으로 완료된 재개발 사업 수익은 재개발 조합원들에게 배분되며, 배분의 기준이 바로 해당 조합원이 사업구역 내에 가지고 있는 감정평가액을 근거로 하기 떄문에 사업 성공이 예상되는 재개발 사업의 비례율 상승 시 높은 감정평가액의 물건을 보유한 조합원이 받게 되는 기대수익 또한 극대화되는 것이다. 결국, 재개발 사업에서의 프리미엄 역전 현상은 해당 사업이 성공적으로 일반 분양을 마치게 되는 경우 발생하게 되는 셈이다. 

 

비례율 상승이 기대될 경우, 상대적으로 사업 초기 선호도가 가장 높았던 감정평가액이 낮은 물건 등은 프리미엄이 정체되거나, 평균 프리미엄보다 낮게 거래되는 피(프리미엄) 역전 현상을 심심치 않게 볼 수 있는 것이다. 결국 내가 가진 투자금이 충분히 여유있을 때, 사업이 궤도에 안착해 재개발 사업 성공이 예상되거나 비례율 상승이 예정된 구역의 물건을 매수할 경우 상대적으로 보다 높은 투자 이익을 기대할 수 있다.

 

결국 사업의 성공 여부에 따라 높은 감정평가액의 자산이 사업 초기 프리미엄을 낮게 책정해 팔아야 했던 '미운 오리 새끼'에서 '어여쁜 오리'로 탈바꿈하는 경험을 맞게 되는 셈이다. 감정평가액이 높아서 부담스러운 물건이라도 저렴하게 매수할 수 있다면, 사업의 성공여부에 따라 더 많은 기대수익을 가져다 줄 수 있는 것이다.