주택시장 안정화 방안(12.16 부동산대책) 후속조치

정부가 12.16 부동산대책을 통해 고강도 규제를 쏟아내자 그 여파가 서울 주택시장 가격을 하락시킬 트리거로 작용할 것이란 의견이 지배적인 가운데, 국토부와 기재부, 금융위, 국세청이 관계부처 합동으로 주택시장 안정화 방안 후속조치 시행방안을 발표하였습니다. 이에 '19.12.23 발표된 주택시장 안정화 방안의 후속조치 추진 방안을 내용별로 상세하게 살펴보고자 합니다. 하기 후속조치 사항들은 12.23일부터 행정지도 시행에 나선 상황으로 해당 내용별 규제 강화와 관리가 실질적으로 추진될 전망이다.

 

 

 

 

부동산 대책(12.16), 양도세 강화·분양가 상한제 확대 등 고강도 규제(원문)

부동산 대책(12.16), 양도세 강화·분양가 상한제 확대 등 고강도 규제(원문)

 

 

1.  시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 추가 강화

 

 

현재 투기지역과 투기과열지구의 주택구입용 주택담보대출에 대해 LTV 40%를 적용하고 있는 것을, 가계나 주택임대업 및 주택매매업 영위 개인사업자와 법인 등의 시가 9억원 이하 주담대에 대해서는 현재와 동일하게 LTV 40%를 적용하나 9억원 초과분 주담대에 대해선 LTV 20%를 차등 적용하며 해당 내용은 12.23일부터 행정지도에 나설 계획이다.

 

 

주택시장 안정화 방안 후속조치

 

 

또한, 투기지역과 투기과열지구 소재 15억원 초과 아파트 구입 목적의 주담대는 모든 가계, 개인사업자, 법인에 대해 LTV 0% 적용으로 대출을 금지하며, 해당 내용은 12.17일부터 이미 행정지도에 들어간 상태다. 강화되는 LTV 규제는 생활안정자금 목적의 주담대에도 적용되는 것으로 자금용도와 무관하게 모두 적용된다.

 

지난 9.13 주택시장 안정대책에 따라 다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주담대 신청 시 LTV 10%를 차감하였으나, '19.12.23일부터 투기지역과 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주담대의 경우 LTV 20%가 적용됨에 따라 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 9억원 이하 LTV 30%, 9억원 초과 LTV 10%가 적용된다.

 

만일, 시행일 이전에 주택 매매계약을 체결하고, 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용하지 않지만, 시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고, 일부 일부 소액 금액만을 선지급하는 가계약의 경우 계약성립 여부를 확인하기 어렵기 때문에 종전 규정이 적용되지 않는다. 이는 9.13 주택시장 안정대책 시행 당시 가계약을 매매계약으로 인정하지 않는 것과 동일한 맥락이다.

 

 

 

2. DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화

 

 

평균 DSR은 업권별 평균목표 이내로 각 금융회사별로 관리하였으나, 투기지역과 투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택의 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR 규제가 적용된다. 차주별 DSR 한도는 은행권 40%, 비은행권 60%로 시행된다. DSR은 연간소득 대비 모든 가계대출의 원리금상환액을 의미한다. 강화되는 DSR 규제는 생활안정자금 목적의 주담대를 포함해 자금용도와 무관하게 모든 대출에 대해 적용된다.

 

 

DSR규제(차주 단위 DSR 규제) 사례

 

 

결론적으로 DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는 ①'19.12.23일 이후 ②투기지역과 투기과열지구 소재 ③시가 9억원 초과 주택을 담보로 신규로 주택담보대출을 받는 차주가 해당된다. 만일, '19.12.22일 이전까지 대출 신청이 완료된 경우에는 주택매매 계약을 체결하고 계약금까지 이미 납부한 사실을 증명한 경우에는 차주단위 DSR 규제에서 제외된다.

 

비대면 신용대출의 경우에도 차주 단위 DSR 규제가 적용되며, 금융회사는 대출신청 차주가 투기지역과 투기과열지역 내 9억원 초과 주택 담보대출을 보유 중인지 여부를 확인하기 위해 신용정보원 전산시스템을 활용하게 된다. 비은행권의 경우 차주단위 DSR 적용 기준이 60%로 조정되는데, '21년말까지 비은행권 차주단위 DSR 적용 기준도 60% ▶ 40%로 적용될 예정이다. 즉, '19.12.23 이후 비은행권 DSR 적용기준은 60%, '21.1.1 이후 50%, '22.1.1 이후 40%로 하향 조정될 예정이다.

 

 

 

3. 주택담보대출 실수요 요건 강화

 

 

규제지역(투기지역, 투기과열지역, 조정대상지역) 내 1주택 세대는 현재 2년내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택 세대는 고가주택(공시가 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년내 전입 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있었으나, 현행 고가주택 기준을 공시가 9억원 초과에서 시가 9억원 초과로 변경해 1주택 세대와 무주택 세대의 고가주택 주택담보대출의 활용을 규제한다.

 

 

무주택세대와 1주택세대 주택담보대출 강화

 

 

또한, 투기지역과 투기과열지구에서 1주택 세대의 주택 구입과 무주택 세대의 고가주택 구입에 대해 1년내 전입과 기존주택 처분 의무를 부여한다. 즉, 기존에는 1주택 세대의 경우 2년내 기존주택을 처분하면 됐으나 앞으로는 1년내 처분과 전입이 이뤄져야 하며, 9억원 초과 주택을 구입하는 무주택세대는 2년내 전입 조건이었으나 앞으로는 1년내 전입해야만 한다.

 

 

4. 투기지역 및 투기과열지역의 주택구입 목적의 사업자대출 관리 강화

 

 

기존에는 주택임대업과 주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택구입목적 주택담보대출 취급을 금지하였으나, 이를 확대해 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 해당 내용을 적용하게 된다.

 

 

 

5. 주택임대업 개인사업자 RTI 강화

 

 

현재 1.25배 이상으로 적용 중인 주택임대사업자 개인사업대출에 대하여 투기지역과 투기과열지구의 주택임대업 개인사업자대출의 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화한다. RTI(Rent to Interest)란 임대업 이자상환비율로 임대업 대출의 연간이자비용 대비 연간 임대소득의 비율을 의미하는 것으로 만일 기존 주택임대업 대출의 연간 이자비용이 10,000,000원인 경우 연간 임대소득이 기존에는 12,500,000원 이상인 경우 대출이 가능하였으나, 앞으로는 투기지역과 투기과열지구에 대해선 연간 임대소득이 연간 이자비용의 1.5배인 15,000,000원 이상인 경우에만 대출이 가능하다.

 

 

6. 시가 15억원 초고가 주택의 재건축과 재개발 집단대출

 

 

시가 15억원 초고가주택의 주택 구입용 주택담보대출도 금지되었는데, 주택가격의 산정 시점(대출취급 가능여부 판단) 시점은 차주의 대출 신청일 기준이며, 재건축과 재개발 조합원의 집단 대출에 대해서는 해당 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우에는 예외를 두기로 하였다.

 

따라서, 위 사항은 12.17 대책 시행 이후 취급되는 모든 재건축과 재개발 사업장 집단 대출에 동일하게 적용되며, 대책 시행 이전에 입주자 모집 공고를 한 사업장과 입주자 모집 공고가 없는 경우에는 착공 신고된 사업장, 관리처분계획이 인가된 사업장의 조합원에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있도록 경과 조치를 두었다.

 

 

주택시장 안정화 방안 추가 후속조치

 

 

이번 12.23 주택시장 안정화 방안 후속조치 시행(행정지도)과 관련해 제외된 전세대출 규제와 관련한 사항은 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI) 등 보증기관의 관련규정 개정 등을 거쳐 2020년1월 중에 시행할 예정이다.