개정된 양도소득세 장기보유특별공제

양도소득세의 주택 장기보유특별공별공제는 주택 보유기간(3년 이상)에 따라 양도세를 감면해 주는 것으로 흔히 장특공제라 부르는 제도입니다. 하지만, 최근 정부의 잇따른 부동산 대책에서도 규제책으로 화두가 되고 있는 내용이기도 합니다. 부동산 대책에 따라 많은 부동산 세율과 구간이 워낙 자주 바뀌는 탓에 많은 사람들이 예전의 세율을 적용해 양도세를 추산하는 등의 오류(?) 등이 자주 일어날 수 있는 시점이기도 합니다. 오늘 정리하는 내용은 2020년 이후 적용되는 개정된 양도소득세 장기보유특별공제에 대해 살펴보고자 합니다.

 

 

양도소득세 장기보유특별공제

 

 

양도소득세 계산

 

양도세는 기본적으로 부동산 매매 시 양도가액 총액에서 취득가액과 필요경비(부동산 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출액 등)를 제외한 양도차익에서 장기보유특별공제를 통해 최종적으로 양도소득금액을 산출하게 됩니다. 그리고 이렇게 계산된 양도소득금액에 양도소득기본공제(1인당 연250만원)를 차감해 과세표준이 산출되고, 양도소득세율을 곱해 최종적으로 납부해야 할 양도소득세 금액을 구하게 됩니다. 이를 도식화하면 다음과 같습니다.

 

(양도가액-취득가액-기타필요경비-장기보유특별공제-양도소득기본공제) X 양도소득세율

 

 

 

양도소득세 장기보유특별공제 정의와 규제 강화

 

위 양도소득세 계산식에서 살펴 보았듯이, 장기보유특별공제는 주택 보유기간에 따라 양도소득세를 차감시켜 주는 역할을 합니다. 즉, 주택의 보유기간이 길면 길수록 장기보유특별공제율이 올라가기 때문에, 결과적으로 장기보유특별공제 금액이 증가하게 됩니다. 결국 그만큼 양도소득세로 납부해야 하는 금액이 차감되는 것입니다.

 

또한, 토지나 건물로서 보유기간이 3년 이상인 것으로서 미등기양도자산이나, 다주택자의 조정대상지역 내 주택 1세대 2주택 이상(*일부 예외)을 보유한 경우를 제외한 경우에 장기보유특별공제가 적용됩니다. 또한, 부동산 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권에 대하여 그 자산의 양도차익에 대해서도 장기보유특별공제가 적용됩니다.

 

하지만, 최근의 장기보유특별공제율과 관련한 이슈는 정부의 잇따른 부동산 대책에 따라 장기보유특별공제가 기존보다 납세자에게 불리하게 책정되고 있다는 것입니다. 2019년부터 적용되는 기존의 장기보유특별공제액을 계산하는 기초인 장기보유특별공제율이 줄어들었으며, 2020년 적용분부터는 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제 적용 요건도 강화되었기 때문입니다.

 

2019년 이전의 장기보유특별공제와 2020년, 2021년 이후의 장기보유특별공제율 조건이 모두 다르기 때문에 주택을 오랜 기간 보유한 경우라면, 장기보유특별공제를 고려해 주택 매매 시점을 미리 계산해 볼 필요가 있습니다. 변화된 양도소득세 장기보유특별공제율을 적용받을 경우, 오히려 더 오랜 기간 동안 주택을 보유했다 하더라도 양도소득세를 더 많이 납부하게 되는 경우가 생기기 때문입니다.

 

 

 

2020년부터 적용되는 양도소득세 장기보유특별공제 개정안

 

만일 2019년에 실거래가 9억원 초과의 1세대 1주택을 오랜 기간 보유하고 매도했다면, 보유기간에 따른 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만 2020년부터는 거주기간 2년을 만족시켜야 장기보유특별공제를 이전과 동일하게 받을 수 있게 되었습니다. 즉, 보유 주택을 전월세로 임대하고 거주하지 않은 경우라면 양도소득세 장기보유특별공제를 받을 수 없게 된 것입니다. 위의 사례에 해당되는 경우에 발생되는 양도소득세 장기보유특별공제의 차이는 1세대1주택이라 할지라도 큰 차이의 양도소득세 납부에 해당될 수 있는 사례가 될 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 10년을 보유한 실거래가 9억원 초과 주택의 2년 거주 여부에 따라 장기보유특별공제율이 거주 80%, 비거주 20%로 큰 차이를 보이게 됩니다.

 

 

 

장기보유특별공제율 변화(2018년~2020년 이후)

 

1세대 1주택자가 아닌 일반적인 장기보유특별공제율은 2019년 적용된 개정 내용부터 장특공제율 감소와 10년 이상 ~ 15년 이상 구간 신설 등으로 인해 주택 보유기간에 따른 장특공제율 혜택이 축소되고 있는 실정입니다. 해당 내용은 향후에도 부동산 규제책의 일환으로 항시라도 바뀔 수 있는 사안이기도 합니다.

 

보유기간	2018년 이전	2019년	2020년 이후
3년이상~4년미만	10%	6%	6%
4년이상~5년미만	12%	8%	8%
5년이상~6년미만	15%	10%	10%
6년이상~7년미만	18%	12%	12%
7년이상~8년미만	21%	14%	14%
8년이상~9년미만	24%	16%	16%
9년이상~10년미만	27%	18%	18%
10년이상~11년미만	30% (10년 이상)	20%	20%
11년이상~12년미만		22%	22%
12년이상~13년미만		24%	24%
13년이상~14년미만		26%	26%
14년이상~15년미만		28%	28%
15년이상~		30%	30%

 

 

 

 

실거래가 9억원 초과 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율

 

실거래가 9억원을 초과하는 1세대 1주택자의 장기보유 특별공제율은 2020년 양도분부터 다양한 규제가 적용된다. 당장 2020년부터 2년 거주 요건이 추가되어야 기존의 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율이 적용되며, 2년 거주 요건이 추가되지 않을 경우에는 다주택자의 장기보유특별공제율이 적용된다. 결국, 1세대 1주택자의 장기보유특별공제율 혜택이 적용되지 않는 것이다. 해당 규제는 2019.12.16에 발표되었던 12.16 부동산대책에서 발표된 내용이며, 다음 내용을 참고하시기 바랍니다.

 

부동산 대책(12.16), 양도세 강화·분양가 상한제 확대 등 고강도 규제(원문)

 

또한, 2021년부터는 2년 거주 의무에 더해, 1세대 1주택 장기보유특별공제율은 유지하되, 보유기간과 거주기간을 합산한 비율만큼을 장기보유특별공제율로 적용하게 된다. 기존에 2년 거주 요건은 물론 1세대 1주택자(2년 거주)의 연간 공제율 8%에 해당하는 비율을 보유기간 연 4%, 거주기간 연 4%로 구분 적용한다는 것이다. 이제 1실거래가 9억원 초과 아파트의 경우에는 1세대1주택이라 하더라도 장기보유특별공제율을 받기 쉽지 않을 뿐더러 보유와 함께 지속적으로 거주해야만 기존의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다는 것이다. 이는 곧 보유와 거주를 10년 이상 했다면, 80%의 장기보유특별공제율을 적용받지만, 보유 10년 이상, 거주 5년 이상의 경우라면 보유 40%와 거주 20%의 장특공제율을 합한 60%까지만 적용받을 수 있다는 의미가 됩니다.  

 

 

 

보유기간	2019년 이전	2020년 (2년 거주)	2020년 이후 (2년 거주X)	2021년 이후 (보유기간+거주기간)
3년이상~4년미만	24%	24%	6%	보유12%+거주12%
4년이상~5년미만	32%	32%	8%	보유16%+거주16%
5년이상~6년미만	40%	40%	10%	보유20%+거주20%
6년이상~7년미만	48%	48%	12%	보유24%+거주24%
7년이상~8년미만	56%	56%	14%	보유28%+거주28%
8년이상~9년미만	64%	64%	16%	보유32%+거주32%
9년이상~10년미만	72%	72%	18%	보유36%+거주36%
10년이상~11년미만	80% (10년 이상)	80% (10년 이상)	20%	보유40%+거주40%
11년이상~12년미만			22%
12년이상~13년미만			24%
13년이상~14년미만			26%
14년이상~15년미만			28%
15년이상~			30%