양도세보다 더 무서운 종부세, 사례로 짚어보기

최근 수년간의 서울 부동산의 강한 상승세에 정부는 잇따른 규제책을 내놓고 있다. 하지만 이러한 계속된 규제책에도 불구하고, 서울의 아파트 가격은 오히려 더 드라마틱하게 상승하며 규제를 비웃고 있는 것도 현실이다. 정부의 규제정책과 민주주의 사회에서 소비자의 자유선택 중 무엇이 옳고 그른지, 어떤 것이 더 정의와 자유에 가까운지를 논하기 전에 현실적인 문제를 언급해 보고자 한다. 

 

바로 종합부동산세, 종부세에 대한 정부의 규제를 결코 쉽게 해석해서는 안된다는 것이다. 최근 잇따르고 있는 일련의 정부 규제에 대해 시장의 반응은 서울 도심 내 공급물량은 없는데, 규제만 강해지니 가격 상승은 필연적이라는 것이 대부분의 시장 반응에 대한 해석이었다. 하지만, 이러한 자유공급 체제 하에서의 수요와 공급의 법칙을 논하기 전에 부동산 투자 수요에는 가수요의 심리가 크게 작용하고 있다는 것도 우리가 유념해 두어야 할 필요가 있는 것이다. 즉, 정부 규제의 강도를 논할 때, 가장 크게 작용하는 규제는 바로 세금과 대출이라는 것인데, 종부세가 부동산 투자 가수요를 크게 억누를 세금의 양대산맥 중 하나라는 것이다.

 

 

종부세가 양도세보다 부담되는 이유, 사례로 살펴보기

 

 

부동산 투자에서 우리는 흔히 양도세가 증가하게 되는 것만을 크게 걱정하며, 이에 대한 계산을 게을리 하지 않는다. 이와는 반대로 종부세에 대해선 재산세와 비슷한 개념으로만 인식하고 그치는 것이 현실이기도 하다. 하지만 정부의 고강도 규제는 점점 더 고가의 주택을 더 많이 보유하는 것에 대한 규제를 강화하고 있는 것이다. 바로 규제의 핵심 중 하나는 종부세라는 것이다. 1주택자의 경우보다, 고가의 주택을 다수 보유하고 있는 경우에 종부세는 양도세보다 더 치명적인 규제책이 된다는 것이다. 

 

반포래미안퍼스티지의 예를 살펴보자. 2013년 최고 9억4천만원에 거래되었던 반포래미안퍼스티지의 26평형은 2019.10월 최고가인 21억원에 거래되었다. 해당 평형의 기준층 공동주택가격은 2013년 6억5천만원에서 2019년 12억5천만원으로 상승했다. 얼핏 보면, 2013년 대비 실거래가 상승률이 223%이고, 공동주택가격 상승률도 192%이니 크게 문제없어 보이는 수치일 수도 있다. 하지만 규제의 핵심 중 하나가 종부세 상승인데, 이를 위한 정부의 단계적 규제가 매우 강력해지고 있다는 것이다.

 

 

 

 

종부세가 양도세보다 무서운 이유

 

 

① 종부세율의 잇따른 상향과 핀셋 세율 적용 ▶지속 상향

 

종부세 세율 과표구간 신설과 상향 조정은 이전 규제책에서도 발표되었던 정부 규제책이지만, 이번 12.16 부동산 대책에서는 3주택 이상과 조정대상지역 2주택자의 종부세 세율을 0.2%~0.8%까지 상향 조정하였다. 다주택자와 조정대상지역에 고가주택을 2주택 이상 보유한 경우 종부세 세율 상향 조정은 치명적인 규제책으로 바뀌게 된다.

 

 

부동산 대책(12.16) 종부세율 상향 조정

 

 

② 공동주택가격 시세 반영(75~80%)과 공정시장가액 비율(100%) 확대

 

만일 래미안퍼스티지 26평형 2채를 보유해서 조정대상지역에 2주택을 소유한 경우를 가정해 보자. 규제 적용이 본격화되기 시작한 2017년과 2019년, 2022년의 종부세를 현재의 기준과 12.16 부동산대책의 종부세율 기준의 두 가지 사례로 계산해 보면 다음과 같다. 다른 예외적 조건은 적용을 배제한 사례로 공동주택가격은 기준층, 실거래가는 최고 거래가를 기준으로 하였고, 2022년 공동주택가격은 2019년말 최고 거래가액인 21억원을 기준으로 공시가격 현실화 비율 75%를 반영한 수치이다. 이번 부동산대책 중 공시가격 현실화 규제에 따라 공동주택가격은 시세 9~15억원인 경우에 70%, 15~30억원 75%, 30억원 이상 80% 수준으로 상향 조정된다. 또한, 정부 규제에 따라 2022년에는 공정시장가액비율 100% 상향 조정은 이미 예정되어 있는 수치이며, 이번 12.16 부동산대책을 통해 조정대상지역 2주택자의 경우 부담해야 할 종부세율은 과표 구간인 2%(과표 12~50억원)를 적용하였다.

 

 

구 분	공동주택가격	공정시장가액비율	종부세율	종부세
2017년	848,000,000 * 2 = 1,696,000,000	80%	0.75%	6,576,000원 *농어촌특별세 1,315,200원 별도
2019년	1,248,000,000 * 2 = 2,496,000,000	80%	1.3%	19,718,400원 *농어촌특별세 3,943,680원 별도
2022년 *공시가격 현실화(75%)	2,100,000,000 * 2 = 4,200,000,000	100%	2.0%	72,000,000원 *농어촌특별세 14,400,000원 별도

 

 

래미안퍼스티지 26평형 2채를 보유하였을 경우, 2017년의 종부세 657만원도 정부 규제 적용 이전에 비하면 높은 수준이었으나, 2019년에는 약 3배 가량인 1,971만원으로 상승하였고, 2022년에는 무려 7,200만원에 달한다. 물론 2017년부터 종부세를 납부하고 있는 경우라면, 종부세 세부담상한에 따라 부담액이 7,200만원보다는 다소 줄어들 수 있지만, 이마저도 이번 12.16 부동산 대책에 따라 조정대상지역 2주택자의 경우, 세부담 상한율이 200%에서 300%로 강화되었기 때문에 실제로 부담해야 할 종부세 수치와 크게 다르지 않은 수치가 될 것이다. 

 

 

 

③ 차익 과세가 아닌 보유만으로도 부과되는 세목

 

종부세는 재산세와는 다르다. 재산세는 종부세와 계산방식이 비슷한 보유세에 해당하지만 지방자치단체의 수입원인 지방세다. 하지만 종부세는 정부가 직접 컨트롤하는 국세로, 직접 규제를 수단으로 쉽게 활용될 수 있는 세목이다. 물론 정부가 최근에 국회 의결을 통해 3주택 이상자의 취득세를 더 이상 특례세율이 아닌 일반세율 4%로 상향 조정하겠다고 나서기도 했지만, 취득세와 재산세 등 지방세가 주는 규제의 느낌과 국세인 종부세와 양도세가 주는 규제의 효과는 크게 다른 것이다.

 

2017년에 반포 래미안 퍼스티지 26평형 2채를 소유한 경우 종부세와 농특세 7,891,200원을 부담했다면, 불과 5년 후인 2022년에는 종부세와 농특세로 무려 86,400,000원을 납부해야 하는 것이다. 2017년에 반포 래미안 퍼스티지 26평형 하나를 자가로 소유하고, 다른 하나를 투자용으로 전세로 준 일반적인 경우라면 더우기 2022년에 부담해야 할 종부세를 쉽게 감당할 수 있다고 말하기란 쉬운 일은 아닐 것이다. 결국 종부세 규제는 종부세율 상향과 조정대상지역 2주택자에 대한 핀셋 세율, 그리고 공시가격 현실화(상향)와 공정시장가액 비율 상향 조정으로 인한 세부담의 확대이다. 양도세는 양도차익에 대한 세금으로 차익에 대해 부과하는 세금인 반면, 종부세는 보유 그 자체만으로 보유해야 하는 세금으로 결국 앞으로 양도세보다 무서운 세금이자 무거운 세금이 종부세이며, 결코 얕잡아 볼 세금이 아니라는 것이다.

 

 

■ 최근 정부 12.16  및 10.1 부동산대책 관련 내용

 

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