주택임대소득 신고, 주택임대사업자 등록해야 하나?

정부가 2020년 신고, 2019년 귀속 주택임대소득에 대해서도 과세 방침을 밝히면서 보유 주택수와 임대 유형에 따라 발생한 2천만원 이하의 주택임대 소득에 대해서도 과세될 예정이다. 사실 주택임대소득은 2013년 이전에는 모두 과세 대상이었으나, 2014년~2018년의 경우에는 총 수입금액이 2천만원을 초과하는 주택 임대소득에 대해서만 과세를 실시해 왔다.

 

 

 

 

하지만 2019년 귀속 주택임대소득에 대해서는 2천만원 이하의 주택임대소득에 대해서도 과세 대상으로 바뀌게 됨으로써 보유 주택수와 임대 유형에 따라 주택임대소득을 신고해야 하는 많은 사람들이 주택임대사업자를 등록해야 하는지 일선에서 혼란을 겪고 있는 것 또한 사실이다. 이에 주택임대소득에 대한 과세 대상과 요건 등을 살펴보고, 주택임대사업자 등록과 관련한 현실적인 담론을 이야기해 보도록 하자.

 

 

 

주택임대소득 과세 대상

 

우선 주택임대소득 과세 대상에 대해 살펴보아야 할 듯 싶다. 주택임대소득 과세 대상은 보유 주택수와 임대 유형에 따라 구분되는데, 보유 주택수의 과세대상 기준은 다음과 같다.

 

▶ 보유 주택수 기준

 

① (1주택) 기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우, 단 보증금은 과세하지 않음

② (2주택) 월세 수입이 있는 경우, 단 보증금은 과세하지 않음

③ (3주택 이상) 월세 수입이 있는 경우 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 과세, 단 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 보증금 과세 대상 주택에서 제외

 

▶ 임대 유형 기준

 

① (월세) 기준시가가 9억원이 넘는 국내 소재 1주택 보유자, 국외 소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자

② (보증금,전세) 보증금 합계액이 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자, 단 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 보증금 과세 대상 주택에서 제외

 

따라서, 보유 주택 수에 따른 비과세 대상의 경우는, 1주택자는 기준시가가 9억원 이하인 국내 주택을 소유하거나 월세 수입이 없는 경우, 2주택자는 월세 수입이 없는 경우에 비과세 대상이다. 3주택 이상인 경우에는 월세 수입이 없으면서 보증금 합계액이 3억원 이하인 경우가 비과세 대상이다. 

 

임대유형에 따른 비과세 대상은 기준시가가 9억원 이하인 국내 소재 1주택 보유자와 전세(보증금) 2주택 보유자, 그리고 보증금 합계액이 3억원 이하인 3주택 이상 보유자가 비과세 대상이다. 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 보증금 과세 대상 주택에서 제외된다.

 

 

 

 

 

 

 

주택임대소득 과세요건

 

위에서 살펴본 바와 같이 보유 주택수를 기준으로 월세와 보증금(전세) 등의 임대 유형으로 구분해 주택임대소득 과세요건을 계산해 볼 수 있다. 보유 주택 수는 부부 합산(본인과 배우자 보유주택)하여 계산한다.

 

① 1주택 :  전세(보증금)의 경우 비과세이며 월세의 경우도 비과세이나, 기준시가 9억원 초과 주택 또는 국외소재 주택의 월세 임대소득은 1주택자도 과세한다. 

 

② 2주택 : 전세(보증금)의 경우 비과세이며, 월세의 경우는 과세에 해당된다. 

 

③ 3주택 이상 : 전세(보증금)의 경우, 보증금 3억원을 초과하는 경우 간주임대료 계산을 통해 과세 대상이나, 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택은 보증금 과세 대상 주택에서 제외된다. 월세의 경우도 과세 대상이다.

 

 

 

주택임대소득 과세방법, 종합과세와 분리과세

 

총 수입금액(연간 월세 수입금액과 간주임대료 산정액)이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있으며, 2천만원 초과 시에는 종합과세로 과세된다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

주택임대소득, 소득세 무조건 발생하는 것인지?

 

보유주택과 임대 유형 등이 모두 과세 대상에 속한다 하더라도 총 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감할 경우 임대소득세로 납부해야 할 세금이 없을 수 있습니다. 예를 들어, 세무서와 지자체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 연간 총 수입금액이 1천만원 이하이면 임대소득을 신고 등록하더라도 납부할 세금이 없으며, 세무서나 지자체 중 하나만 등록하였거나, 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 연간 총 수입금액이 4백만원 이하인 경우 납부할 세금이 없게 됩니다. 

 

 

주택임대소득 임대소득세 사례(Source: 국세청)

 

 

설령 연간 총 주택 임대소득(수입)이 이를 초과하더라도 주택임대사업자의 경우, 임대 주택에 대한 대출금 이자 등의 필요경비 처리가 가능하므로 이를 활용할 경우, 임대소득세 금액이 낮아지는 효과를 볼 수 있습니다. 또한, 주택임대사업자를 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우, 또는 하나만 등록하였거나 아예 등록하지 않은 경우도 필요경비와 기본공제 적용을 받을 수 있으므로, 일정 금액 이하의 연간 임대소득이 발생할 경우 소득세가 무조건 발생하는 것은 아닙니다.

 

 

주택임대사업자 등록, 무조건 해야 하나?

 

올해부터 주택임대소득이 전면 과세됨으로써 주택임대사업자를 필수적으로 등록해야 하는 것인지, 아닌지에 대해 수많은 이슈가 제기되고 있는 실정이다. 사실 이 부분에 대한 판단은 정부의 대응과 개인이 처한 상황에 따라 쉽게 판단할 수 있는 부분은 아니다.

 

정부의 방침은 다음과 같다. 바로 주택임대소득이 있다면 지자체와 세무서에 주택임대사업자를 등록하고, 주택임대소득(사업소득)을 신고하라는 것이다. 지자체와 세무서에 등록한다는 것은 정식으로 부가세 면세사업자인 주택임대사업자를 세무서에 등록해서 사업자 등록을 완료하고, 정부의 규제 대상인 지자체 등록까지 완료함으로써 상시 관리하겠다는 것이다. 또한, 주택임대소득에 대한 철저한 과세를 통해 투기 세력을 잡겠다는 것이다.

 

이를 위해, 과세 인프라를 통합 분석해 주택임대소득 불성실 신고 혐의자 2천명에 대한 검증을 실시하고, 고가 다주택 보유자를 중심으로 성실신고 여부를 검증할 계획이다. 만일, 검증 과정에서 탈루혐의가 여러 과세기간에 걸쳐 있고 규모가 큰 것으로 확인되는 경우에는 세무조사로 전환해 검증을 하겠다는 것이다.

 

주택임대소득 세무검증 대상자로는 2주택 이상자로서 연간 월세 수입금액이 고액임에도 소득세를 무신고하거나 과소신고한 경우, 고가주택 임대자로서 수입금액이 고액임이에도 소득세를 무신고, 과신고한 경우, 2주택 이상자로서 외국인을 상대로 임대한 자 중 연간 수입금액이 고액임에도 소득세를 무신고하거나 과소신고한 경우, 다주택자로서 연간 수입금액이 고액임에도 소득세를 무신고하거나 과소신고한 경우가 대상이다. 결국 고액월세 임대인과 고가주택 임대인, 외국인 상대 임대인, 다주택 보유자 등이 대상이다. 

 

만일, 주택임대 소득이 있을 경우 사업자를 등록해야 하며, 사업자를 미등록할 경우 2020년 귀속부터 사업자 미등록 사산세 0.2%가 부과됩니다. 임대사업 시작일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않을 경우, 사업개시일로부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택 임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 납부해야 합니다. 단, 지방자치단체 미등록의 경우에는 가산세가 없습니다. 만일, 2019년 이전에 임대사업을 시작하고, 2020년에도 계속하는 경우에는 2020.1.21일까지 사업자등록을 신청하면 가산세는 부담하지 않습니다. 

 

주택임대소득 신고를 위해 지자체와 세무서에 모두 사업자등록을 신청해야 할지, 그것이 아니라면 가산세가 없는 세무서에만 사업자 등록을 신고해야 할지, 그것도 아니라면 불성실신고와 가산세를 부담하고서라도 지자체와 세무서에 모두 신고를 하지 않을지의 여부는 개인이 처한 상황에 따라 직접 판단해야 할 부분인 것은 사실이다. 하지만, 사실 예외적인 규정도 최소한으로 하는 규제 일변도의 정책으로 모든 주택 투기수요를 잡겠다는 의도의 결과가 시장에 어떤 영향을 전개하게 될지 결과가 조심스럽게 예측되는 부분이기도 하다.