주택임대사업자 개인회생과 파산 시 세금 탕감

임대사업자 또는 주택임대사업자의 개인회생이나 파산과 관련해 세금 탕감과 추징 여부에 대해 살펴보았습니다. 일반적으로 개인회생과 파산의 경우, 채무 원금과 이자에 대해 일반적으로 탕감이나 면제를 받게 되는 것으로 많은 분들이 이해하고 있으실 거라 생각합니다. 이와 관련해 구독자께서 질의하신 내용을 중심으로 임대사업자와 주택임대사업자의 개인회생이나 파산의 경우에 대해 정리해 보았습니다. 

 

 

주택임대사업자 개인회생과 파산

 

 

 

안녕하세요? 파산으로 임대사업자 지위를 포기하는 경우 지방세는 추징당하지 않는 것으로 알고 있는데요. 종합부동산세도 추징당하지 않나요?



출처: https://biztechlab.tistory.com/106#comment19602319 [생활재테크연구소]

 

 

 

주택 임대사업자의 개인회생 및 파산의 경우 세금 납부

 

개인 회생이나 파산의 경우라 하더라도 주택 임대사업자가 부담해야 할 세금은 탕감되지 않습니다. 조세는 대표적인 면책 제외 채무에 속하는 항목으로서 조세(세금)와 과료, 과징금, 과태료, 벌금 등의 경우 개인 회생이나 파산의 경우라 하더라도 세금이 탕감되거나 면제되지 않습니다. 개인회생이나 파산의 경우, 일반 채무의 경우 원금이나 이자의 탕감 등이 판사에 의해 최종적으로 결정되지만 이미 부과된 조세에 대해선 원금 탕감이나, 이자 탕감의 경우가 없으며 행정소송 등으로 해당 조세의 부과 취소 결정이 있어야만 원금과 이자 등의 탕감이 가능한 부분입니다.

 

따라서, 구독자께서 질의하신 국세에 속하는 종합부동산세 역시 탕감되거나 면제되지 않습니다. 구독자 질의 중 임대사업자 지위를 포기하는 경우, 지방세는 추징당하지 않는다는 말은 세금 부과 시점에 따라 달리 해석할 여지가 있다고 보여집니다. 우선적으로 국세나 지방세 등 조세나 국민연금과 건강보험료와 같은 준조세의 경우 원금은 물론 이자까지 모두 개인회생이나 파산의 경우라 하더라도 면책 제외되는 항목에 해당합니다.

 

개인회생의 경우, 일반 채무 원금과 이자의 탕감이 있을 수 있으나, 조세 항목 중 이자 성격에 해당하는 가산세와 가산금의 경우 회생 전 부과된 가산세(이자)까지 모두 납부해야 합니다. 개인 회생으로 탕감이 가능한 채무는 금융기관(은행과 저축은행)에서 빌린 채무와 대부업체, 개인에게 빌린 채무 등에 대한 탕감이 가능하며, 세금은 탕감되지 않습니다.

 

하지만, 위에서 언급한 바와 같이 세금 부과 시점에 따라 달리 해석될 여지가 있다고 말씀드린데로 일단 개인회생과 파산이 확정되기 이전에 부과된 세금의 경우 면책되지 않습니다. 또한, 부과된 조세는 면책 제외 채무에 해당하므로 지연이자 성격의 가산세(일부 지연이자 성격)와 가산금까지 모두 납부해야 합니다. 따라서 이미 부과된 세금에 대해 개인회생의 경우, 다른 채무보다 우선적으로 24개월 이내에 변제되어야 합니다. 따라서, 개인회생시 채무의 종류가 대부분 조세에 해당하는 경우에는 개인회생이 사실상 불가하다고 보아야 합니다. 

 

개인회생과 파산 선고 이후의 세금 추징의 경우, 국세나 지방세 모두 과세당국인 국세청과 지방자치단체에서 조세 부과를 결정하게 될 부분인만큼 해당 조세의 귀속이 개인회생이나 파산 전후에 따라 과세당국에서 최종 판단할 부분인 것으로 판단되는 부분입니다. 하지만, 일반적으로 납부해야 할 세금에 대해선 과세당국이 개인회생이나 파산 여부를 판단하며, 세금을 미부과하지는 않을 것으로 생각합니다.

 

다만, 구독자께서 질의하신 내용 중 지방세는 추징당하지 않는 것으로 알고 있다는 내용은 기존에 주택임대사업자로서 감면받은 취득세 등에 대한 추징을 의미하는 것이라면, 감면된 취득세를 별도로 추징하지는 않습니다. 이 경우, 기존에 주택임대사업자로서 감면받은 취득세에 해당하지만, 주택임대사업자의 부도, 파산 등에 의한 임대주택 양도 시 대통령령으로 정하는 경제적 사적 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 감면된 취득세를 추징하지 않는 것에 해당하며, 이미 부과된 국세와 지방세 등은 모두 납부해야 합니다. 

 

 

주택 임대사업자의 부도, 파산 등의 경우 임대주택 양도

 

민간임대주택에 관한 특별법 제43조(임대의무기간 및 양도 등)을 살펴보면 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음에 해당하는 경우, 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장, 군수, 구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있습니다. 이 경우, 주택 임대사업에게 감면해 주었던 취득세 등은 추징하지 않습니다.

 

임대사업자가 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

 

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20퍼센트 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 민간임대주택사업을 계속하기 곤란한 경우

 

*대통령령으로 정하는 경제적 사정이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 의미하며, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호 및 제4호의 경우로 한정합니다.

 

 

공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

 

*민간임대주택에 관한 특별법 제21조의2(용적률의 완화로 건설되는 주택의 공급 등) 제1항 제3호

임대사업자는 완화용적률에서 기준용적률을 뺀 용적률의 100퍼센트 이하의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 비율을 곱하여 증가하는 면적의 범위에서 주거지원대상자에게 공급하는 임대주택을 건설하거나 복합지원시설을 설치하여야 합니다.

 

 

 

 

조세(세금)과 관련한 면책 제외 채무

 

위에서 모든 조세는 개인회생과 파산의 경우라 하더라도 면책에서 제외된다고 알려드렸습니다. 이러한 채무를 면책 제외 채무라 하며, 면책 제외 채무는 조세 외에도 과료와 과징금, 과태료, 벌금 등이 있으며, 과료의 경우 소액 벌금을 의미하고, 과태료는 행정상 의무 위반에 대한 강제 부과금을 의미하며, 벌금은 형사상 죄를 짓는 형벌에 해당하는 조세 항목입니다. 또한, 과징금은 법을 어기고 취득한 이익에 대한 환수 성격의 금전적 부과금(행정)을 의미합니다. 

 

또한, 조세 항목 중 가산세와 가산금의 경우도 의미가 다소 다르다. 가산세는 세법상 의무를 이행하지 않았을때 부과 세액에 가산해서 부과되는 징수금으로 납세자가 세법이 정한 신고기한까지 납세 신고를 하지 않거나, 과표를 작게 신고하는 등 신고의무를 불이행한 경우에 부과하는 신고불성실가산세와 납부기한까지 세금을 납부하지 않는 경우 미납세액에 이자 성격으로 부과되는 납부불성실가산세 등이 해당됩니다. 

 

가산금이란 과세관청이 납세고지서에 정한 별도의 납부기한까지 세금을 미납한 경우 고지세액에 가산해 징수하는 것으로 납세고지서상에 납부기한까지 미납한 세액이 있을 경우에 납부기한 경과 자체로 체납된 세액의 일부를 추가해 징수하는 것을 의미합니다. 

 

가산세와 가산금은 세금(채무)에 대한 이자의 성격이 있다고 해석할 수 있지만, 실질적으로 가산세는 세법상 의무 미이행에 대한 벌과금적 성격의 독립된 조세 항목에 해당하므로 이자의 성격과는 다소 거리가 있다고 이해할 수 있습니다. 따라서, 가산세의 미이행에 대한 벌과금(일부 이자 성격)의 조세 항목으로 가산세 부과 자체의 취소가 있어야 가산세 납부의무가 면제될 수 있습니다. 진정한 의미의 세금 지연이자는 가산금으로 별도의 조세 항목이 아닌, 지연이자에 해당합니다.

 

 

개인 파산, 주택임대관리업의 결격사유

 

민간임대주택에 관한 특별법 제9조(주택임대관리업의 결격사유)를 살펴보면 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자는 주택임대관리업의 등록을 할 수 없습니다. 만일 법인인 경우, 임원 중 파산선고를 받고 복권되지 아니한 사람이 있을 경우에도 해당 법인은 주택임대관리업의 결격사유에 해당되어 주택임대관리업 등록을 할 수 없습니다.