간주임대료 계산과 다주택자 임대소득 과세(2천만원 이하도 과세?)

 

연간 임대소득 2천만원 이하 임대소득도 과세되나?

 

 

연간 임대소득이 2천만원 이하인 경우, 2018년까지는 해당 임대소득에 대해 비과세 처리하였습니다. 연간 임대소득이란 매월 받는 월세의 연간 합계약과 전세 간주임대료 등을 합한 소득금액으로 2천만원 이하인 경우에는 그 동안 임대소득 과세에서 제외해 왔습니다. 

 

 

간주임대료 계산과 다주택자 임대소득 과세

 

 

하지만 2019년부터 2주택 이상을 보유한 다주택자의 경우, 연간 임대소득이 2천만원 이상인 경우는 물론이고 2천만원 이하인 경우에도 과세 대상이 됩니다. 2019년 귀속 임대소득에 대한 과세이니, 2020년 5월 종합소득세 신고 시 해당 임대소득에 대한 신고와 소득세 납부를 병행해야 합니다.

 

 

 

따라서, 2019년 이후 다주택자의 경우, 연간 월세 소득액과 전세 보증금 간주임대료의 연간액 계산을 통해 산출된 임대소득에 금액 구분없이 소득세를 납부해야 합니다. 다만, 계산된 임대소득이 연간 2천만원 이하인 경우에는 종합과세와 분리과세 중 본인에게 유리한 방법을 선택하여 납부할 수 있으며, 2천만원을 초과하는 경우에는 종합과세 대상으로 납부하여야 합니다. 

 

하지만, 1주택자의 경우, 연간 임대소득 수입금액에 상관없이 해당 주택을 월세나 전세로 임대한 경우라도 임대소득 과세 대상에서 제외됩니다. 다만, 1주택을 보유하였다 하더라도, 기준시가 9억원을 초과하는 주택과 국외에 소재한 주택의 임대소득에 대해선 1주택자의 임대소득도 과세됩니다.

 

 

주택 보유수	월세	전세
1주택	비과세 (9억원 이하)	비과세
2주택	과세
3주택 이상		간주임대료 과세

 

 

이를 위 도표와 같이 주택 보유수에 따라 구분해 보면 1주택자의 임대소득은 기준시가 9억원 초과 월세 임대소득만 과세되며, 그 외 월세와 전세 모두 비과세되며, 2주택자 이상의 경우, 월세 임대소득에 대해선 과세되고 전세 임대소득(간주임대료)에 대해선 비과세 처리됩니다.

 

 

 

 

 

 

3주택 이상 다주택자는 전세보증금의 간주임대료도 과세 대상

 

 

만일, 3주택 이상 다주택자라면 연간 임대소득에 관계없이 월세 임대소득과 전세 간주임대료 소득에 대해 과세 처리됩니다. 다만, 3주택 이상이라 하더라도 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택을 전세로 임대하는 경우에는 간주임대료 과세대상 주택에서 제외됩니다. 

 

요약하면, 3주택 이상자는 전용면적 40㎡ 이하의 전세를 제외하고, 월세 임대소득과 전세 간주임대료에 대해 모두 과세되며 2주택자의 경우에는 월세 임대소득에 대해서만 과세됩니다. 1주택자의 경우 모두 비과세되나, 기준시가가 9억원을 초과하는 경우 월세 임대소득에 한해 과세 처리됩니다.

 

 

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주택임대사업자 사업장현황신고와 간주임대료 계산, 면세사업자 사업장현황신고

 

 

 

 

간주임대료 계산, 전세보증금 수익을 임대수익으로 전환하기

 

 

간주임대료란 전세 보증금으로 발생 가능한 연간 수익을 의미하는 것이로 전세 보증금을 은행에 예치할 경우, 수취 가능한 연간 이자수익을 환산한 것으로 이해할 수 있습니다. 따라서, 3주택 이상 다주택 보유자의 경우, 전세로 임대를 놓는 경우라 할지라도 전세 보증금의 연간 이자수익 환산액 만큼을 간주임대료로 계산하여 임대수익에 포함시켜야 하며, 이를 근거로 임대소득에 대해 신고와 납부를 해야 합니다.

 

 

 

간주임대료 계산식은 다음과 같습니다.

 

간주임대료 = (보증금 등 합계 - 3억원)의 적수 × (1/365) × 60% × 2.1%

 

간주임대료 계산에서의 적수라는 의미는 임대보증금에서 임대일수만을 곱한 금액을 의미합니다. 예를 들어 임대보증금 1억원의 임대일수가 180일 경우, 임대보증금 적수는 1억 X 180 이 됩니다. 적수 계산사례는 해당 임대기간 중 전입이나 전세보증금 증액 등으로 동일한 보증금으로 해당 주택을 365일 임대하지 못한 경우에 발생되게 됩니다. 만일, 해당 주택의 전세 임대차계약 기간이 1년 내내 유지되어, 적수계산사례가 필요하지 않을 경우에는 다음과 같이 간주임대료를 계산하면 됩니다.

 

간주임대료 = (보증금 등 합계 - 3억원) × 60% × 2.1%

 

해당 계산식에서 3억원은 보증금 공제액을 의미하며, 60%는 해당 임대차 계약의 필요경비율을 의미합니다. 2.1%는 2019년 귀속 간주임대료 계산시의 정기예금이자율을 의미합니다. 만일 다주택자가 전세로 임대한 주택이 여러채일 경우, 간주임대료 계산은 보증금이 가장 높은 주택부터 보증금 공제액 3억원을 공제하면서 개별로 간주임대료를 계산해 주면 됩니다.

 

예를 들어 전세 보증금 2억원 주택을 2채 임대할 경우, 첫번째 주택 보증금 2억원과 두번째 주택 보증금 2억원을 합한 4억원에서 보증금 공제액 3억원을 제외하고 계산해 주면 됩니다. 만일, 적수계산을 해야 할 주택이 포함되어 있는 경우라면, 3억원에서 각 주택의 임대보증금을 하나씩 제외하면서 해당 주택의 간주임대료를 각각 계산하여 합산해 주면 간주임대료 총액을 계산할 수 있습니다.