주택임대사업자 자진신고, 미신고 임대차계약 어떻게 해야 할까?

 

주택임대사업자 자진신고 문자를 받다

 

최근 정부가 임대사업자에 대한 단속과 처벌을 강화한다는 언론 기사를 접한 기억이 있다. 세제 혜택만 누리고, 임대사업자의 공적 의무를 다하지 않는 등록 임대사업자에 대한 단속과 처벌을 강화하겠다는 내용이었다. 그리고 한 통의 문자를 받았다. 바로 필자의 관할 지자체 주택과에서 보낸 문자 메세지였다. 내용은 등록 임대사업자의 임대차계약과 관련한 자진신고에 관한 경고성(?) 메세지였다.

 

 

 

 

자세한 내용인즉, 민간임대주택에 관한 특별법 제46조에 따른 임대차계약 신고 또는 변경신고를 이행하지 않은 주택 임대사업자에 대해 자진신고 기간을 주고 자진신고한 경우 해당 과태료의 감면을 시행하겠다는 내용이었다. 신고기간은 '20.3.2(월) 부터 6.30(화)까지 4개월로 민간임대주택 특별법에 따라 등록한 개인 임대사업자가 대상이었다.

 

 

민간임대주택에 관한 특별법 제46조는 임대차계약 신고와 관련한 내용이다. 특별법 내용을 살펴보면, (주택)임대사업자가 임대주택의 임대차 계약을 체결하거나 변경한 날로부터 3개월 이내에 시장과 군수, 구청장에게 해당 임대차 계약에 관한 내용을 신고해야 한다는 것이다. 임대차계약에 관한 내용은 임대차 기간과 임대료, 임차인 인적사항 등과 관련한 내용이다. 즉, 법무부에서 작성한 표준임대차계약서로 작성된 등록 임대주택의 임대차계약 체결과 변경에 관한 계약서를 체결 3개월 이내에 지자체에 신고하여야 한다는 것이다.

 

 

민간임대주택에 관한 특별법 제46조(임대차계약 신고)



① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날(종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.  <개정 2018. 1. 16., 2019. 4. 23.>


② 제1항에도 불구하고 100세대 이상의 공동주택을 임대하는 임대사업자가 임대차계약에 관한 사항을 변경하여 신고하는 경우에는 변경예정일 1개월 전까지 신고하여야 한다.  <신설 2018. 1. 16.>


③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따라 신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액되었거나 해당 지역의 경제적 사정 변동 등으로 조정될 필요가 있다고 인정하는 경우에는 임대료를 조정하도록 권고할 수 있다.  <신설 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>


④ 제3항에 따른 조정권고를 받은 임대사업자는 권고사항을 통지받은 날부터 10일 이내에 재신고하여야 한다.  <신설 2018. 1. 16.>


⑤ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4항에 따라 재신고된 임대료가 제44조제2항에 따른 증액 비율을 초과하여 증액된 경우에는 신고의 수리를 거부할 수 있다.  <신설 2018. 8. 14.>


⑥ 제1항, 제2항 및 제4항에 따른 신고의 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.  <개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.>

 

주택임대사업자 전수조사 취지

 

주택임대사업자라면 일반적으로 표준임대차계약서로 작성된 임대차 계약서를 계약 체결일로부터 3개월 이내에 렌트홈에서 신고하는 내용에 대해 알고 있을 것이다. 하지만, 느닷없이 정부에서 주택임대사업자 임대차 계약 자진신고 기간을 운영해 특별법 제46조에 따라 임대주택 등록 이후 현 시점까지 임대차 계약에 관한 내용을 신고하거나 변경신고를 하지 않은 경우 자진신고할 것을 안내하고 있다는 것은 최근 언론사의 임대사업자 전수조사 취지와 무관하지 않다고 본다.

 

 

임대사업자 전수조사…‘임대료 5% 상한제’ 점검

 

정부는 국토부를 중심으로 전국 등록 임대 사업자를 전수 조사해 임대차 의무기간(단기 4년, 장기 8년) 이행 여부를 확인하고, 임대료 상한선인 1년 5% 준수 여부를 확인하여 적발 시 과태료를 부과해 처벌하겠다는 취지인 것이다. 이를 위해 국토부는 2020년 등록 임대관리 강화 추진 계획을 시행한다고 3.2 취지를 밝힌 것이다. 언론사의 취재 내용은 3.1일에 작성된 것으로 정부의 취지가 읽히는 시점이라 하겠다.

 

결국 주택임대사업자로 등록한 임대사업자 중 임대차계약 신고가 누락된 경우에 대해 자진신고를 유도함으로써 임대사업자로서의 의무를 적절하게 이행하고 있는지 다시 한번 살펴보겠다는 것이다. 이를 위해 국토부는 전국 단위의 등록 임대사업자 약 48만명에 대한 합동 조사에 나설 계획으로 부동산 시장 안정을 위해 임대사업자 등록 후 종부세와 양도세 등 세제 혜택만 누린 채 임대사업자의 책임을 회피하고 있는 경우에 대해 조치를 취하기 위해 집중 조사하겠다는 것이다.

 

 

임대사업자 전수조사 전 자진신고, 어떻게 하는 것이 좋을까?

 

정부와 지자체의 합동 점검은 2020년 7월부터 하반기 내내 이뤄질 예정으로, 임대차 계약 관련 표준임대차계약서에 대한 미신고에 대한 자진 신고를 6월까지 받은 후 7월부터는 전수조사에 나설 방침이다. 이와 더불어 임대사업자가 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 경우 사업자 등록 말소와 세제 혜택 환수 등에 나서기 위한 법안도 발의된 상태로 6월부터는 임차인을 포함한 누구라도 직접 '등록 임대(주택) 불법행위 신고 센터'도 신설해 임대인 옥죄기에 나설 방침이다.

 

따라서, 그 동안 임대차계약을 신고하지 않았던 등록 주택임대사업자의 경우, 주택 임대차계약서 자진신고 시 임대의무기간과 임대료 연간 상한선 등 임대사업자의 책임을 그 동안 준수해 왔는지 임대등록 물건마다 신고하지 않았던 그 동안의 임대차계약 내용을 다시 한번 파악한 후 불이행한 사항에 대해서는 자진신고 전 세법 전문가나 관련 지자체 담당자 등을 통해 관련 내용과 관련한 과태료 부과 등 법적 책임 여부와 관련한 내용을 사전 문의 후 자진신고에 응하는 것이 보다 현명해 보인다.

 

 

주택임대사업자는 부동산 시장 안정화를 위한 타겟이 아니다

 

주택임대사업자로 등록하였다면 표준임대차 계약서 신고는 필연적으로 따라오는 의무사항이고, 단기임대주택(4년)과 장기임대주택(8년)에 대한 의무기간 역시 지켜야 할 사항이다. 연 5% 상한의 임대사업자 보증금 상한률을 지키는 것 역시 임대사업자의 의무이다. 하지만 부동산 시장 안정화와 부동산 시장 안정화라는 명목으로 법적 테두리 안에 임대사업자를 등록하도록 격려하던 국토부 장관의 말과는 달리, 결국 임대사업자 불법 행위 적발이라는 명목하에 주택임대사업자 옥죄기에만 나서는 것은 아닌지 우려스러운 부분도 크다. 

 

사실, 국내 부동산 시장은 전세라는 독특한 구조로 운영되어 온 탓에 임차인은 상대적으로 저렴한 임차료를 지불해 왔지만, PD수첩과 같이 미디어에서 거론되는 주택임대사업자는 보증금을 돌려주지 않고 불법을 일삼는 임대인의 모습으로 그려지는 것이 다반사이다. 최근 전세 임차보증금을 보호하기 위한 주택임대차보호법과 전세보증금 반환보증보험과 같은 다양한 법과 사회제도가 임차인의 권리를 대폭 향상시키고 있고, 현장에서도 다수의 임차인이 더이상 절대적 을의 모습이 아님에도 불구하고, 임대사업자가 선악의 이분법적 구조 하에서 악으로 그려지는 모습으로만 비쳐지는 것은 아닌지 씁쓸한 뿐이다.