주택임대사업자 사업장 현황신고와 주택임대소득 과세대상

 

주택임대사업자라면 면세사업자에 해당하며, 면세사업자는 매년 2월10일까지 부가가치세 면세사업자 사업장 현황 신고를 해야 합니다. 주택임대업을 영위하는 주택임대사업자 외에도 부가가치세가 면세되는 병원과 의원, 학원 등 기타 부가가치세 면세사업자의 경우도 마찬가지입니다. 오늘은 주택임대사업자의 사업장 현황신고와 관련한 내용을 중심으로 이야기 해보고자 합니다. 사업장 현황신고와 관련한 주택임대사업자 간주임대료 계산방법과 사업장현황신고 방법에 대한 상세한 내용은 지난 칼럼에서도 확인이 가능합니다.

 

 

① 간주임대료 계산

사업장현황신고 방법과 간주임대료 계산(2020년)

 

 

② 사업장현황 신고방법

주택임대사업자 사업장현황신고와 간주임대료 계산, 면세사업자 사업장현황신고

 

 

주택임대사업자 사업장현황신고

 

 

 

주택임대사업자 임대소득 2천만원 이하도 과세

 

부가가치세 면세사업자 사업장현황신고는 매년 5월 신고해야 하는 종합소득세 신고와 연계되는 신고절차로서 귀속년도(전년도) 면세소득에 대한 사전 신고를 하게 되는 과정입니다. 주택임대사업자의 경우도 마찬가지로 전년도의 주택 임대소득에 대한 종합소득세 신고 이전에 부가가치세 면세사업자 사업장 현황신고를 통해 귀속년도의 소득을 사전 신고하게 됩니다. 따라서, 주택임대사업자 사업장현황신고는 5월에 신고하게 될 종합소득세 면세소득을 신고하는 것과 연계되는 것이므로 신중하게 신고할 필요가 있습니다. 주택임대사업자의 주택임대소득은 2013년 이전에는 과세, 2014~2018년에는 총수입금액 2천만원 초과에 대해서만 과세하였으나, 2019년 귀속년도 이후의 주택임대소득(2020년 신고분)에 대해서는 총수입금액 2천만원 이하도 소득세가 과세됩니다. 

 

 

주택임대소득 과세기준과 대상

 

주택임대소득의 과세는 보유 주택수와 임대 유형에 따라 과세됩니다. 보유 주택수에 따른 경우, 1주택의 경우에는 기준시가 9억원 초과 국내 소재 주택 또는 국외 소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우 주택임대소득 과세 대상입니다. 2주택 보유의 경우에는 월세 수입이 있는 경우만 주택 임대소득에 대해 과세하며, 1주택과 2주택 보유의 경우 보증금은 별도로 과세하지 않습니다. 만일, 3주택 이상 보유하고 있는 경우에는 월세 수입이 있거나 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우 주택 임대소득 과세 대상이며, 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택에 대해서는 보증금 과세대상 주택에서 제외됩니다. 

 

임대 유형별로는 기준시가 9억원 초과 국내 소재 1주택 보유자나, 국외 소재 1주택 보유자 도는 2주택 이상 보유자가 과세 대상이며, 보증금 합계 금액이 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자가 주택임대소득 과세 대상입니다. 이 경우에도 주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하의 소형주택에 대해서는 보증금 과세대상 주택에서 제외됩니다. 3주택 이상 보유의 경우에는 보증금은 간주임대료로 계산되어 과세됩니다. 1주택과 2주택 보유의 경우에는 보증금이 간주임대료로 계산되어 과세되지 않는 것이 서로 상이합니다. 주택 임대 수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 종합과세되며, 2천만원 이하의 경우에 종합과세와 분리과세 중 선택하여 세금을 납부할 수 있습니다. 

 

 

국세청, 임대소득 과세여부 Q&A

 

주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유 주택을 합산하여 판단하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 합산하지 않습니다. 또한, 위에서 살펴본 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)의 경우, 간주임대료 과세 대상(보증금 과세 대상)에서 제외될 뿐이지, 월세 임대수입의 경우는 과세대상에 포함됩니다. 또한, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유한 경우라 하더라도 2주택 보유를 동일한 과세연도에 하고, 월세 임대수입이 있다면 과세 대상에 포함됩니다. 

 

만약, 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우에는 이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세 임대수익에 대해서는 과세하고, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억원 이하일 경우에는 비과세됩니다. 오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우에도 주택으로 보아 주택 임대소득이 과세되며, 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세됩니다. 기준시가 9억원을 초과하는 1주택 보유자로도 월세에 대해서는 과세하며, 과세기간 종료일(12.31) 또는 해당 주택의 양도일을 기준으로 월세 임대소득에 대해 과세됩니다. 또한, 농가주택 1채와 도시주택 1채를 보유해 총 2주택을 보유하고 있는 경우에는 농가주택도 주택 수에 포함하여 월세 임대소득에 대해 과세되며, 구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하면서 기준시가가 9억원을 초과하지 않을 경우 주택 임대소득 비과세 대상입니다. 

 

만일, 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 주택수 계산은 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 경우에는 각각의 보유로 하고, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 합의하에 1인을 주택 임대소득의 귀속자로 정한 경우에는 해당인의 보유 주택으로 계산합니다. 따라서, 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우에는 두사람 각각 주택을 1채 보유한 것이며, 공동 보유주택 임대수입의 귀속자를 1인으로 정하기로 합의한 경우에는 1인의 주택수는 1채, 다른 1인의 주택수는 0채가 됩니다.

 

주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택(상가건물)에 대한 주택 면적을 판단할 경우에는 주택 부분의 면적이 사업용 건물 면적보다 크다면 모두 주택을 판단하고, 주택 면적이 사업용 건물 면적보다 같거나 작은 경우에는 주택 부분만 주택으로 판단합니다. 주택 면적 판단은 고가주택과 소형주택 등의 판단 시 적용될 수 있는 사안입니다. 

 

주택임대소득 과세 대상자자의 경우, 수입금액에서 필요경비와 공제금액 등을 차감하면 납부해야 할 임대소득세가 경감되거나 없을 수도 있습니다. 만일, 세무서와 지자체에 주택임대업을 모두 등록한 주택임대사업자라면 수입금액이 1천만원(월 임대료 약 833,000원) 이하인 경우라면 납부할 세금이 없으며, 세무서나 지자체 중 하나만 등록하였거나, 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 4백만원(월 임대료 약 333,000원) 이하인 경우에는 납부할 세금이 없습니다.

 

 

국세청 주택임대소득 탈루 유형

 

국세청에서 파악하고 있는 주택 임대소득에 대한 탈루 유형 사례는 렌탈하우스 중개회사를 통해 조선소에 근무하는 외국인 근로자에게 주택을 임대하고 수입금액을 신고 누락한 경우, 대학가 인근 도시형 생활주택(원룸)을 임대하면서, 확정일자가 있는 임대분만 신고하고 나머지는 신고 누락하는 경우, 근린생활시설(상가주택)의 상가분만 부가가치세 수입금액을 신고하고 주택분 임대소득은 신고 누락하는 경우 등이 해당됩니다. 특히, 외국인 임차인의 경우 주민등록 전입내역 등을 통한 거주 사실 확인이 어려운 점을 악용하는 사례가 있어 렌탈하우스 중개회사로부터 임대자료를 수집해 해당 주택임대소득 신고 누락을 적발한 사례도 있습니다.

 

또한, 고가 아파트 여러채와 다가구주택을 임대하면서도 주택임대 수입금액을 신고하지 않는 경우, 수입금액 검증 대상자로 선정해, 임대차계약서 등에 의해 고가 아파트와 다가구 주택의 수입 금액을 신고 누락한 사례를 적발한 경우도 있습니다.