대항력 있는 임차인 요건과 효력

 

대항력 있는 임차인의 요건과 효력은?

 

최근 일부 지역에서 역전세와 매매가 하락 등으로 인해 임차 중인 주택이 경매에 넘어가는 현상이 심심치 않게 발생하고 있다. MBC PD 수첩에서 파산하거나 잠적한 일부 주택임대사업자의 사례를 방영한 바 있어 전세보증금을 반환받지 못하는 전세입자에 대한 세간의 관심은 뜨거운 편이다. 또한, 인터넷 커뮤니티나 주변을 조금 더 살펴보면 전세 임대차계약을 맺은 임차인이 주택임대차보호법에서 규정하는 대항력의 요건을 갖추지 못해 전 재산인 전세금을 날리는 경우도 심심치 않게 발생하기도 한다. 오늘 살펴볼 주제는 대항력의 정의와 대항력 있는 임차인의 요건과 효력에 대해서이다.

 

대항력 있는 임차인 요건과 효력

 

주택 임대차 관계에서 대항력이란 임대차계약을 체결하지 않고 경매 등으로 주택을 취득하게 될 신규 임대인(건물주)에 대해 현재 거주 중인 임차인이 신규 임대인에 대해 임차인으로서의 권리, 즉 전세보증금 반환에 대한 권리를 주장할 수 있는 힘이라 정의할 수 있다. 따라서, 경매나 체납처분 등으로 인해 임차 중인 주택이 처분되더라도 전세 임차인이 대항력 있는 임차인이라면 해당 전세금의 반환에 대한 권리를 보유하게 되므로 전세금 전액 또는 일부 반환이 용이해지는 것이다. 결국, 임차인이 대항력있는 임차인의 요건을 갖추는 것은 매우 중요한 일이다.

 

 

주택임대차보호법 대항력 있는 임차인 의미

 

주택임대차보호법에서 규정하는 대항력 있는 임차인의 요건은 임차 주택에 대한 인도와 주민등록이다. 인도란 임차 주택에 대한 거주를 의미하며, 주민등록이란 전입신고를 의미한다. 결국, 대항력이란 임차인이 인도와 주민등록 요건을 갖추는 것을 의미하며, 대항력의 효력은 인도와 주민등록 요건을 갖춘 다음날부터 효력이 발생하게 된다.

 

임차인 대항력

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)을 살펴보면 대항력은 임차인이 주택의 인도(점유와 거주 등)와 주민등록을 마친 다음 날(0시)부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 하였다. 주민등록은 전입신고를 의미한다고 규정하였다. 또한, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정의하였다. 결국, 대항력 있는 임차인에 대해서는 해당 임차주택을 양수하는 신규 임대인이 이전 임대인의 지위를 승계하므로 대항력 있는 임차인에게 임차 보증금을 반환하여야 하는 의무가 발생하는 것이다.

 

 

 

대항력 있는 임차인 주의사항

 

하지만, 대항력 요건을 갖추기 이전에 해당 임대 주택에 근저당과 가압류 등의 선순위권리가 존재하는 경우에는 대항력 요건(거주+주민등록)을 갖추었다 하더라도 경매 등 낙찰자(경락자)에게 임차인의 대항력을 주장할 수 없다. 즉, 선순위 요건을 갖춘 대항력을 갖춘 임차인이어야 완전하게 대항력 있는 임차인으로 규정할 수 있다. 

 

또한, 주의해야 할 것은 임차인이 법인인 경우이다. 법인 임차인의 경우라면 주택임대차보호법 제3조①항 대항력의 요건 중 하나인 주민등록을 법인 임차인이 구비할 수 없으므로 경매 등에 의한 임대주택 양도 시 경락자가 주택임대차보호법에 따른 임대인의 지위를 당연 승계하는 것이 아니므로 신규 임대인이 법인의 임차보증금 반환의 의무를 가지지 않게 된다. 결국, 법인 명의의 임차인 대항력 요건의 구비는 주민등록이 불가하므로 신규 임대인에 대한 대항력을 갖출 수 없게 된다. 

 

임차인 최우선변제권

 

주택 임대차 계약에 있어 인도와 주민등록이라는 대항력 있는 임차인이 되어 전입신고를 통한 확정일자까지 갖추었다면 임차인의 대항력이 임대주택의 여타 채권자에 대해 비록 후순위에 있다 하더라도 해당 임대주택에 대해 지역별로 규정되어 있는 우선변제권을 갖출 수 있게 된다. 즉, 임차인의 대항력이 선순위라면 해당 임대주택 경매 등 소유권 이전시 처분액에서 최우선적으로 보증금을 변제받을 수 있으며, 설령 대항력이 후순위라 하더라도 대항요건에 확정일자까지 갖추게 되면 지역별로 상이한 우선변제권에 대한 권리를 획득할 수 있다. 주택임대차보호법상 임차인의 우선변제권에 대한 자세한 내용은 다음에서 확인할 수 있다. 

 

[부동산/재테크 지식강좌] - 주택임대차보호법 임차인 최우선변제 금액, 전세금을 안전하게 지키는 방법

 

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결론, 대항력 있는 임차인과 우선변제권 자격

 

대항력을 갖춘 임차인의 요건은 ①인도(점유,거주 등)와 ②주민등록 이며, 대항력 있는 임차인의 효력 발생시기는 두 가지 요건을 갖춘 익일 0시부터 발생한다. 대항력을 갖춘 임차인의 효력은 해당 임대주택의 새로운 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되는 효과를 발생하게 한다.

 

또한, 임대주택의 임차인이 우선변제권(지역에 따른 최우선변제금 우선 반환) 요건을 갖추기 위해서는 ①위의 대항요건(인도와 주민등록)과 계약서 상의 ②확정일자가 있으면 인정되며, 우선변제권은 대항력 발생시기와 동일하게 효력을 발휘한다. 다만, 후순위 권리의 임차인이라면 경매신청 등기 전까지 확정일자를 받아야 우선변제권을 갖출 수 있다.