주택임대차보호법 임차인 최우선변제 금액, 전세금을 안전하게 지키는 방법

 

주택임대차보호법 우선변제권

 

주택임대차보호법에서는 임차인인 임대인에게 임차한 주택의 임대차보증금이 경매 등으로 인해 우선변제를 받지 못하는 경우, 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위를 정해 해당 임차인의 보증금을 최우선으로 변제토록 규정하고 있습니다. 일반적으로 이를 소액임차인 최우선변제권이라 하여 주택가액의 2분의1 범위 내에서 해당 보증금에 대한 선순위 규정을 강제토록 하고 있습니다. 우리가 흔히 주택담보대출을 받는 경우 금융기관에서 '방공제' 또는 '방빼기'라 라 부르며, 대출 가능금액을 차감하는 경우가 바로 이 임차인의 우선변제금을 해당 임차 주택의 소재지에 따라 제외하는 경우를 의미하기도 합니다.

 

주택임대차보호법 최우선변제

 

 

악의의 임대인을 만나는 경우 전세금을 날릴 수 있다.

 

예를 들어, 임차인이 해당 주택을 임대인으로부터 임차하는 경우 전세 보증금을 잔금일자에 지급한 경우, 악의의 임대인이 전세 보증금을 받는 당일에 해당 임대주택에 대한 대출을 실행하는 경우 임차인의 확정일자는 신청일 익일 0시부터 효력이 발생하기 때문에 임차인의 임차 보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 따라서, 악의를 가진 임대인이 해당 주택에 대한 대출금과 전세보증금을 임대차 잔금일에 동시에 수령하는 임차인의 임차보증금은 안전하게 보호되지 않습니다. 

 

물론, 최악의 시나리오를 가정하여 상정한 사례이지만 일반적으로 임차인이 확정일자를 받지 않았거나, 늦게 확정일자를 받는 경우 해당 주택에 대한 근저당이나 가압류 등이 선순위로 기재된 경우 임차인이 전세 보증금에 대해 가지고 있는 순위는 후순위로 밀리게 되어 경매나 공매 진행 시 보증금을 지키기 어렵게 됩니다. 

 

 

소액임차인 최우선변제권, 임차인을 보호하는 최소한의 안전장치

 

따라서, 이러한 임차인의 임차보증금에 대한 안전장치를 마련한 것이 주택임대차보호법이며, 그 중에서도 임차인의 최우선변제권에 대한 권리가 중요한 역할을 하고 있다 하겠습니다. 흔히 소액임차인의 우선변제권은 다른 어떤 물권보다 우선하여 해당 주택 처분 시 변제받을 권리가 있으며 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 채권은 압류하지 못하므로 임차인을 보호하는 가장 강력한 안전책이라 할 수 있습니다.

 

하지만 소액임차인의 최우선변제금은 지역별로 세분화되어 있으며 금액 역시 상대적으로 소액으로 규정되어 있으므로, 전세 보증금을 임대인에게 지급한 후 임차주택에 입주하면서 확정일자를 받지 않고(경매신청 등기 전까지 충족되어야 함) 임차인의 최우선변제금 규정에만 기댈수는 없다 하겠습니다. 다만, 월세와 같이 소액 보증금인 경우 다른 어떤 채권보다 해당 임차주택 처분 시 우선하여 대부분 반환받을 수 있기 때문에 월세 임대차 계약시 임차인에게 절대적으로 유리한 제도라 할 수 있습니다.

 

 

보호받을 수 있는 임차 보증금에도 조건과 한도가 있다.

 

임차주택이 소재한 지역에 따라 최우선변제 받을 수 있는 임차보증금의 한도는 주택임대차보호법으로 규정되어 있으며, 마찬가지로 최우선변제 받을 수 있는 금액은 임차 보증금은 일정 금액 이하의 임차인인 경우에 한해 주어지는 안전장치에 해당합니다. 주택임대차보호법 9차 개정(2018.9.18) 이후 해당 임차주택에 대해 설정된 채권에 대해 우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위는 다음과 같습니다. 

 

구 분	보증금 한도	우선변제금
서울특별시	1억1천만원	3,700만원
수도권 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시	1억원 이하	3,400만원
광역시, 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6천만원	2,000만원
그 밖의 지역	5천만원	1,700만원

 

서울시의 경우 보증금 1억1천만원까지에 한해 임차인이 최대 우선변제금을 3,700만원까지 우선변제를 받을 수 있으며, 수도권 과밀억제권역에 해당하는 지역과 세종시와 용인시, 화성시의 경우 보증금 1억원 이하에 대해 우선변제금 3,400만원을 받을 수 있습니다. 광역시와 안산시, 김포시, 광주시, 파주시의 경우 보증금 한도 6천만원에 대해 우선 변제금 2,000만원까지 가능하며, 그 밖의 지역은 보증금 한도 5천만원 이하에 한해 우선변제금 1,700만원을 수령할 수 있습니다. 

 

수도권 과밀억제권역에 해당하는 지역은 다음 도표와 같이 서울시와 인천시, 의정부시, 구리시, 남양주시, 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시 등으로 서울시와 인접한 대부분의 지역이 포함되며, 해당 지역별로 일부 지역은 제외됩니다. 과밀억제권역에 대한 자세한 설명은 지난 내용에서 확인해 보실 수 있습니다. 

 

 

수도권 과밀억제권역

 

 

수도권 과밀억제권역 취득세 중과와 최우선변제금

 

 

임차인 대항요건과 거주 요건 충족 필요해

 

소액보증금 최우선변제와 관련해 주의해야 할 것은 해당 지역별로 보증금 한도 조건을 충족한 임차인이 우선변제권을 행사하기 위해서는 해당 임차주택에 대한 임차인의 대항 요건을 갖추어야 한다는 것입니다. 또한, 주택임대차보호법에 따른 임차인의 우선변제권 행사를 위해서는 늦어도 임차주택의 경매신청 등기 전에 확정일자를 받아야 하며, 해당 임차주택의 거주요건을 갖추고 있어야 합니다. 그리고 경매나 체납처분 등에 따라 해당 주택이 매각되는 경우, 배당요구를 통해 우선권 행사를 신고해야 합니다.

 

만일, 임차주택에 대해 확정일자를 받지 않은 경우라 하더라도 경매나 체납처분이 진행 중인 거주 임차주택에 대해 경매신청 등기 전까지 확정일자를 받는다면 주택임대차보호법 우선변제권에 대한 권리를 행사할 수 있지만, 확정일자를 경매신청 등기 이후에 받는 경우라면 소액임차인 우선변제권 행사를 할 수 없게 됩니다. 따라서, 확정일자를 받지 않았거나 후순위 임차 전세 보증금의 경우 경매신청 등기 이전에 확정일자를 받아두어야 소액의 보증금이라도 전세금을 지킬 수 있게 됩니다.