재개발 조합원 입주권은 몇개까지 보유가 가능할까?

 

아파트 조합원 입주권과 분양권 차이

 

재개발 사업구역 내에 주택이나 토지를 보유하고 있는 경우, 신규로 건축하게 될 아파트에 입주할 수 있는 권리를 획득할 수 있다. 우리는 재개발 사업의 주택과 토지를 보유함으로서 신규 아파트에 입주할 수 있는 권리를 조합원 입주권이라 한다. 일반 분양을 통해 아파트에 신규 입주할 수 있는 권리를 우리는 분양권으로 호칭하지만, 재개발 권리를 보유하고 해당 재개발 사업의 조합원이 되어 받게 되는 신규 아파트 입주 권리는 아파트 분양권이 아닌 재개발 조합원 입주권으로 부르고 있다.

 

재개발 조합원 입주권과 1+1 입주권

 

 

 

재개발 조합원 입주권, 몇개까지 보유가 가능할까?

 

만일, 우리가 동일한 재개발 사업구역 내에 주택이나 토지를 보유하고 있는 경우 해당 재개발 사업구역 내에서 조합원 입주권을 몇 개까지 보유가 가능할까? 재개발은 일반 재건축과는 달리, 동일한 재개발 사업구역 내에서 보유하고 있는 주택수와 토지 규모에 관계없이 최대 1개까지만 조합원 입주권 권리를 취득할 수 있다. 내가 아무리 많은 주택이나 토지를 해당 사업구역 내에 가지고 있다 하더라도 조합원 입주권은 동일 재개발 사업구역 내에서 하나만 보유할 수 있다는 것이다.

 

또한, 동일한 재개발 사업구역 내에서는 본인 뿐 아니라 동일 가족 세대 내에서도 하나의 세대에 하나의 조합원 입주권만 소유할 수 있다. 하지만, 서로 다른 재개발 사업구역의 경우, 조합원 입주권 보유개수에 제한이 없다. 명목적으로 서로 다른 재개발 사업구역이라면 보유 갯수에 제한없이 소유가 가능하다. 다만, 이 경우 조정대상지역 등 대출규제와 관련해 조합원 이주비대출을 받지 못하는 경우가 있으므로 투자가 쉽지 않다는 것 뿐, 서로 다른 재개발 사업구역의 조합원 입주권 보유 갯수에는 별도의 제한이 없다. 

 

따라서, 재개발 사업의 조합원 입주권 투자 시에는 동일한 재개발 사업구역에서는 동일 세대에 하나의 조합원 입주권만 보유가 가능하다는 것만 유의하면 된다. 만일, 동일 재개발 사업구역 내에 동일 세대에서 2개 이상의 조합원 입주권을 보유하게 된다면, 둘 중 하나의 조합원 입주권 권리는 포기되어야 하고, 청산 대상 자산으로 권리가 변경될 수 있으므로 주의해야 한다.

 

 

 

원플러스원(1+1) 재개발 조합원 입주권

 

위에서 동일한 재개발 사업구역 내에서는 동일 세대의 경우, 하나의 조합원 입주권만 소유가 가능하다고 얘기해 두었다. 하지만 위 규정에는 예외 사항이 하나 있다. 바로 1+1 조합원 입주권이다. 내가 보유한 조합원 입주권의 권리에 추가로 제공되는 조합원 입주권으로서 예외적으로 최대 2개의 조합원 입주권까지 보유가 가능한 것이다.

 

1+1 조합원 입주권은 해당 재개발 사업구역 내에서 내가 보유한 자산의 종전자산평가액이나 종전자산 보유규모가 큰 경우에 한해 1+1(원플러스원, 2개의 조합원 입주권)에 해당하는 최대 2개까지의 조합원 입주권을 받을 수 있는 것이다. 우리는 이를 1+1 입주권 또는 원플러스원 조합원 입주권 등으로 호칭하고 있다. 즉, 동일한 사업구역 내에 보유하고 있는 주택수가 여러 채이거나 토지 규모가 방대하다 할지라도 재개발 조합원 입주권은 최대 2개의 주택까지만 받을 수 있는 것이다. 

 

원플러스원(1+1) 조합원 입주권의 경우, 내가 소유한 토지의 규모나 주택수가 해당 시도와 재개발 사업 정관에서 규정한 권리가액(종전 자산평가액) 이상을 초과할 경우 받게 되는 경우에 해당한다. 예를 들어, 등기부등본상 전용면적 기준으로 건축물의 연면적이 분양받고자 하는 2개의 아파트 전용면적 합계를 초과하거나 해당 자산의 종전자산평가액(권리가액)이 조합원 입주권 2채의 분양가를 초과하는 경우 2개의 조합원 입주권 취득이 가능하다. 즉, 내가 소유한 전용면적이 2채의 면적을 초과하거나 2채의 권리가액을 초과하는 경우 1+1 조합원 입주권을 취득할 수 있는 것이다.

 

 

1+1 조합원 입주권, 평형(타입) 선택과 매매 시 제약

 

하지만, 엄밀하게 얘기하면 1+1에 해당하는 조합원 입주권을 재개발 사업에서 받게 되는 경우에는 매매 등과 관련해 여러가지 제약 조건이 따르게 되므로 조합원 입주권의 성격이 서로 분리된 각기 1개의 조합원 입주권이라 하기는 어렵다. 평형(타입) 선택과 조합원 입주권 매도 시 제약 사항 등이 있으므로 서로 분리된 2개의 조합원 입주권으로 표현하기에는 다소 무리가 있다는 것이다. 

 

1+1 조합원 입주권은 내가 보유한 토지나 주택의 면적이나 권리가액이 아파트 조합원 입주권 2채의 면적이나 분양가를 초과하는 경우에 해당하기 때문에 부수적으로 제공되는 것이다. 만일 조합원이 선택한 1채의 조합원 입주권과 추가로 제공되는 조합원 입주권을 함께 제공하기 때문에 부수적으로 제공되는 아파트 조합원 입주권의 면적은 내가 원하는 면적을 선택하기 어려우며, 해당 재개발 사업 조합에서 선택하는 면적을 의무적으로 선택해야 하는 경우가 대부분이다.

 

또한, 추가적으로 제공되는 입주권의 경우는 아파트 이전 고시일로부터 3년 이내에는 매도할 수 없다는 제약이 따르게 된다. 따라서, 일반적으로 종전자산 평가액이 높은 경우가 1+1 입주권에 해당하는 경우가 대부분이므로, 인기가 많은 조합원 입주권 타입은 먼저 선택하고, 나머지 다른 평형과 타입의 경우에는 재개발 사업 조합에서 지정하는 의무 평형(타입)으로 선택하는 경우가 많다. 일반적으로 국민평형인 84㎡나 이를 초과하는 경우를 직접 선택하고, 나머지 다른 평형은 소형평형으로 제공되는 경우가 대부분이다. 따라서, 1+1 조합원 입주권 선택과 보유가 가능하다면, 인기가 예상되는 대형 평형을 중심으로 우선 선택하고, 매도 시점을 사전에 미리 계산해 절세를 고려하는 것도 필요하다.