뉴스테이 재개발 정의와 장단점

 

뉴스테이(New Stay)란?

 

우리가 흔히 기사에서 접해 보았을 뉴스테이(New Stay)란 민간기업형임대주택 또는 공공지원 민간임대주택을 의미하는 것으로 기업이 아파트를 분양받아 주택임대사업자의 장기민간임대주택과 같이 연간 임대료 상승률 5%를 준수하면서, 최소 8년간 임대아파트를 공급하는 제도이다.

 

뉴스테이는 일반 공공임대주택과 달리, 주택 보유여부나 소득 수준 등의 요건이 필요하지 않고, 청약 통장이 별도로 필요하지 않다. 또한, 저소득층이나 무주택자에 한정되는 공공임대주택과 달리 누구나 입주 대상으로 선정될 수 있다는 것이 뉴스테이의 특징이기도 하다. 보금자리가 이명박 정부의 대표적인 주택공급 정책이었다면, 뉴스테이는 민간 기업을 포함시켜 보다 적극적인 임대주택을 공급하기 위한 정책으로 박근혜 정부의 주택공급 정책이었다. 당시 과천주암, 부산기장, 의왕초평 등 기업형임대주택 공급촉진지구가 선정되었고, 현 정부 들어 공공성이 강화된 공공지원 민간임대주택으로 변경되어 재추진되고 있는 상황이다.

 

뉴스테이 재개발 정의와 장단점

 

 

 

 

 

 

 

 

뉴스테이 연계형 정비사업, 뉴스테이형 재개발의 장점과 단점

 

재개발 추진 방식에서도 뉴스테이가 적용되어 민간 건설사가 시공을 맡고, 민간 기업이 해당 아파트(주택)를 인수하여 공공지원 민간임대주택(뉴스테이)으로 활용하는 방식의 뉴스테이형 재개발도 전국 여러 사업장에서 추진되어 왔다. 뉴스테이형 재개발의 장점은 재개발 조합이 재개발 아파트 시공 후 민간 기업에 해당 아파트를 일괄 분양하게 되므로 조합이나 시공사가 아파트 분양 리스크를 별도로 떠안을 필요가 없다는 점이다.

 

위에서 언급한 바와 같이 뉴스테이 연계형 정비사업, 그 중에서도 뉴스테이형 재개발의 가장 큰 장점은 바로 재개발 조합과 조합원이 아파트 분양과 관련한 손실을 떠안을 필요 없이 민간임대주택 기업에 해당 아파트를 일괄 분양한다는데 있다. 물론 조합원이 분양받을 신규 아파트의 몫을 제외한 나머지 모든 분양 아파트를 민간기업에 일괄로 분양한다는 것이다. 이러한 뉴스테이의 특징은 특히 미분양 리스크가 큰 대단지 아파트나 부동산 하락기 등에 재개발 사업을 안정적으로 진행할 수 있다는 장점이 돋보인다. 따라서 뉴스테이형 재개발은 미분양 아파트 발생에 따른 조합원의 추가 분담금 상승을 어느정도 상쇄할 수 있다는 잇점도 있다. 신축 아파트에 입주하려는 일반 소비자에게 일반분양을 할 필요도 없기 때문에 일반 분양에 필요한 마케팅 비용도 절감할 수 있다.

 

하지만, 위에서 살펴본 장점을 거꾸로 해석하면 결과는 판이하게 달라지게 된다. 바로, 부동산 상승기에 접어든 지역에서의 뉴스테이는 또 다른 이슈가 된다. 민간 주택임대기업에 신축 아파트를 일괄 분양한다는 것은 미분양 리스크와 비용 절감의 측면에서 장점이 될 수 있지만, 부동산 상승기에 주변 시세를 반영해 뉴스테이형 재개발 아파트의 분양가를 올리기란 사실상 어렵다는 점이다. 민간기업과 체결한 계약에 따라 다소 상이할 수는 있겠으나 뉴스테이형 재개발의 일반 분양가는 재개발 조합과 민간임대주택기업 간의 계약에 따라 책정되며, 이러한 계약 내용에 따라 책정되는 분양 가격은 재개발 조합원이나 조합이 임의로 책정할 수 없다는 점이다.

 

 

 

 

사업성 낮은 뉴스테이 접자, 일반 재개발 전환 나선 조합들

“사업성 낮은 뉴스테이 접자” 일반 재개발 전환 나선 조합들

 

인천 뉴스테이 잇단 무산, 일반재개발 전환

인천 뉴스테이 잇단 무산… 일반재개발 전환

 

따라서, 신축 아파트의 미분양 리스크가 낮아지는 부동산 상승기에 접어든 지역에서의 뉴스테이형 재개발은 조합원과 조합의 이익 극대화의 목표에 부합하는 결과를 낳지 못할 가능성이 높으며, 민간임대주택 기업과 체결한 약정서에 따라 주변의 일반 분양가 시세를 반영한 분양가를 책정하기란 사실상 어려울 가능성이 높다고 판단할 수 있다. 즉, 부동산 상승기에 뉴스테이형 재개발은 조합원에게는 높은 일반 분양가 책정을 통한 이익 극대화가 어려우므로 비례율 상승의 기회가 적으며, 이로 인한 기회비용 상실의 가능성이 크다고 할 수 있다. 

 

결국, 부동산 하락기가 예상되는 지역의 대규모 재개발은 뉴스테이형의 장점이 돋보이겠으나, 부동산 상승기가 진행 중인 지역의 뉴스테이형 재개발 추진은 조합원들에게 이익보다는 손실 또는 기회비용 상실의 단점이 보다 커질 가능성이 높다고 할 수 있다. 최근 부동산 상승기가 진행 중인 일부 재개발 지역에서 뉴스테이형 재개발 추진을 중단하고, 일반 분양을 위한 재개발로 다시 돌아서는 모습이 이를 반증해 주는 것이라 할 수 있겠다. 부동산 상승과 하락의 여파 속에서 뉴스테이 진행이나 중단을 결정하는 모습은 조합원의 이익 극대화에 방점을 찍은 판단인 것이다.