조합원 입주권 양도소득세 계산과 감면

 

조합원 입주권의 양도소득세 계산 방법과 비과세 규정은 일반 주택 구매와 다소 상이하다. 만일 관리처분인가일 이전부터 해당 주택을 소유하고 있던 원조합원의 경우라면 일반 주택의 양도세 감면 규정과 동일하지만, 관리처분인가일 이후에는 해당 주택에 입주할 수 있는 조합원 입주권으로 변경되므로 일반 주택의 양도소득세 감면 규정과 차이가 발생할 수 있다. 사례를 통해 양도소득세 감면 규정을 살펴보자.

 

조합원 입주권 양도소득세

 

 

 

관리처분인가일 기준, 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용

 

관리처분인가일을 기준으로 처분일 이전에 해당 주택을 취득하는 경우와 처분일 이후에 해당 주택을 취득하는 경우로 구분할 수 있으며, 관리처분인가일 이전에 취득한 경우에는 일반 주택의 경우와 마찬가지로 양도소득세 계산을 하지만, 관리처분인가일 이후에 취득한 경우에는 주택이 아닌 조합원 입주권을 매수한 것이므로 일반 주택의 양도소득세 감면 규정을 적용하지 않는다. 

위 그림에서 관리처분인가일 이전에 취득한 주택(1.취득)의 경우, 주택을 매수한 것으므로 2년 보유 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정 적용이 가능하지만, 이후에 취득한 주택(2.취득)의 경우에는 조합원 입주권을 매수한 것이므로 1세대1주택 양도소득세 비과세 규정 적용이 불가능하다. 따라서, 관리처분인가일 이전에 취득한 주택(1.취득)의 경우 2년만 보유(비규제지역)하면, 1세대1주택 양도소득세 비과세가 가능하다.

 

하지만, 관리처분인가일 이후에 해당 주택만을 취득한 경우라 하더라도 조합원 입주권을 취득한 것으로 보아 2년 보유 시 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 수 없다. 결국 관리처분인가일 이후에 해당 조합원 입주권을 매수한 승계 조합원의 경우 1세대1주택 비과세 규정을 적용받을 수 없으므로, 1세대1주택 조건 충족이 가능한 경우에는 관리처분인가일 이전에 해당 주택을 취득(잔금)하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다.

 

 

 

조정대상지역 조합원 입주권 중과세 적용과 주택 양도세 계산

 

소유 중인 조합원 입주권이 조정대상지역에 위치한 경우, 조합원 입주권 양도 시에는 조정대상지역 주택 매도 시 적용되는 중과세(10~20%)가 적용되지 않는다. 하지만, 조정대상지역에 일반 주택과 조합원 입주권을 각각 소유한 경우, 주택을 먼저 양도하는 경우에는 조합원입주권이 주택 수에 포함되어, 일반 주택 양도 시 양도소득세 중과세가 10% 추가 적용된다. 또한, 조정대상지역에 일반 주택과 조합원 입주권을 포함한 보유 주택수가 3채 이상인 경우에 일반 주택 양도 시에는 중과세 20%의 세율을 적용받게 된다. 따라서, 조정대상지역에서 일반 주택을 양도하는 경우, 조합원 입주권도 주택수에 포함하여 양도소득세를 적용받게 된다.

 

관리처분인가일 이후의 조합원 입주권은 주택이 아니므로, 조정대상지역이나 비규제지역에 일반 주택과 조합원 입주권을 각각 보유하는 경우 일반 주택을 먼저 양도하는 경우에는 1세대1주택 양도소득세 비과세 조건을 적용받을 수 있을 것이라 생각하기 쉽지만, 타주택 양도 시에는 조합원 입주권을 주택수에 포함하여 계산하므로 양도소득세 비과세 요건을 적용받을 수 없다. 결국, 일반 주택 양도 시 조합원 입주권도 주택수에 포함하여 양도세가 계산된다는 것을 유의해야 한다.

 

다만, 조정대상지역에 위치한 조합원 입주권을 양도하는 경우에는 입주권은 주택이 아니므로 조정대상지역 주택 양도 시 적용되는 중과세가 적용되지 않는다. 따라서, 조정대상지역에 일반 주택과 조합원 입주권을 각각 보유하고 있는 경우라면, 조합원 입주권 양도 후 일반 주택을 양도하는 것이 절세에 도움이 될 수 있다.