법인 종부세율, 6.17 대책 이후 사례별 2021년 종부세 계산

 

정부 6.17 대책, 법인 활용한 주택 투자 뿌리뽑는다

 

정부의 6.17 대책에 따라 법인이 주택을 취득하고 양도하는 경우에 대한 규제가 강화되었다. 법인사업자의 주택담보대출이 '20.7.1 이후 모두 금지되고, 법인 보유 주택에 대한 종부세율이 인상된 것이다. 또한, 2021년 종부세 부과분부터 종부세율 인상에 덧붙여 법인 보유 주택에 대한 종부세 기본 공제(6억원)가 폐지된다. 물론, 신규 법령 및 개정안 상정 후 국회 입법화 과정이 남아있지만, 2021년부터 종부세 관련 규제가 시행될 가능성은 매우 높아 보인다.

 

2020/06/17 - 부동산 법인 대출규제와 주택 관련 세율 인상 (6.17 부동산 대책)

부동산 법인 대출규제와 주택 관련 세율 인상 (6.17 부동산 대책)

 

또한, 법인이 '20.6.18 이후 조정대상지역에 장기임대주택(8년 의무임대)으로 등록하는 주택도 종부세 과세 대상에 포함되며, 법인 보유 주택 양도시 법인소득세에 추가로 납부해야 했던 기존의 추가세율도 10%에서 20%로 상향 조정하였다. 결국, 이번 6.17 대책의 큰 틀은 조정대상지역 등 규제지역 신규 지정과 함께 법인을 활용한 우회적 투자에 대한 강력한 규제가 주요 내용이었다.

 

 

 

2021년 추정 종부세 계산, 래미안대치팰리스

 

그렇다면, 2021년 부과분부터 적용될 법인 보유 주택에 대해 부과될 종부세를 사례를 가정하여 계산해보기로 하자. 사례 계산의 목적은 2021년 이후 법인을 활용한 우회적 주택 투자 방식이 과연 가치가 있는 것인지에 대해 초점을 맞추고자 함이다.

 

먼저 법인이 래미안대치팰리스 1채를 소유하고 있는 경우를 가정해 보았으며, 아파트 동호수는 무작위로 추출한 경우의 종부세를 계산해 보자. 래미안대치팰리스의 2020.1.1 공동주택가격(공시가격, 기준시가에 해당)은 22억4,700만원이다. 전용면적은 국민평형인 84.99㎡(34평)이며, 유사 물건의 '19.11월 거래 시세는 28억7,500~29억1,000만원이며, 현재 거래 시세는 29억원선이다.

 

 

 

 

래미안대치팰리스 기준시가

 

정부의 공시가격 현실화 조치에 따라, 2017.1.1 9억5,200만원에 불과했던 공동주택가격이 불과 3년만에 20억7,600만원으로 실제 거래가 수준으로 상향 조치되고 있음을 확인할 수 있다. 실거래가는 15~16억원에서 현재 29억원 선으로 2배에 못 미치는 수준으로 가격이 상승했지만, 공시가격은 2배를 뛰어넘는 수준으로 점점 실거래가에 가깝게 상향 조정되고 있음을 확인할 수 있다. 2021년의 공동주택가격은 실제 수준에 보다 근접하게 책정될 것은 분명해 보인다.

 

래미안대치팰리스 시세 변화

 

래미안대치팰리스 주택 1채만을 보유한 법인의 2021년 기준, 종부세 가격을 산정해 보자. 물론 종부세 과세 기준일은 재산세 과세기준일과 동일한 매년 6.1일이므로 6.1일을 기준으로 소유하고 있는 주택에 대해서만 종부세가 부과된다는 사실을 유념해 두자.

 

 

 

법인 투자, 종부세 규제로 갈 곳을 잃다

 

이번 대책에 따라, 법인이 보유한 주택의 경우 개인의 종부세율 중 가장 높은 최고세율 적용을 받게 된다. 만일 법인이 조정대상지역 내 1주택 이하를 포함한 2주택 이하 보유에 해당하는 경우에는 개인 종부세율 중 가장 높은 3%를 적용받게 되며, 조정대상지역 내 2주택 이하를 포함한 3주택 이상 법인의 경우 개인 종부세율 중 가장 높은 4%를 적용받게 된다.

 

종부세 계산 방법

[ 공시가격(기준시가) 합계액 - (주택보유에 따른)기본 공제금액 ]  X  공정시장가액비율  X  세율

 

따라서, 법인이 래미안대치팰리스 1주택만을 조정대상지역 내 보유하고 있으므로 해당 법인에 대한 종부세율은 3%에 해당한다. 또한, 기존에 법인이 보유한 종부세 기본 공제 6억원(1세대1주택의 경우 9억원 공제)이 폐지되었으므로 모든 공시가격에 대해 종부세율을 산정하게 된다. 해당 법인이 2020년 납부해야 할 종부세는 기준시가 2,076,000,000원에서 기본공제 9억원을 제외한 후 공정시장가액비율 90%를 곱해 과세표준을 산출한다. 과세표준은 1,058,400,000원이며, 여기에 과표 구간별 해당 종부세율인 0.75%를 곱하면 납부해야 할 종부세는 7,938,000원이다. 추가로 종부세의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 하므로, 농어촌특별세 1,587,600원을 더하면 최종적으로 납부해야 할 종부세(농어촌특별세 포함) 9,525,600원이 된다.

 

 

 

 

만일, 2020년에 적용되었던 기준시가를 그대로 적용하는 것을 가정해, 2021년의 규제와 종부세율을 적용해 종부세를 산출해 보자. 2021년에는 공정시장가액비율이 2019년 85% ▶ 2020년 90% ▶ 2021년 95%로 인상된다. 기준시가도 시세에 맞춰 현실화됨과 동시에 공정시장가액비율도 지속적으로 인상되므로 이번 규제가 아니더라도 종부세의 부담은 지속적으로 늘어날 수 밖에 없는 구조였다.

 

우선, 2021년의 종부세는 1세대1주택의 경우에 해당하는 기본공제 9억원이 폐지되었으므로 기준시가 2,076,000,000원에 공정시장가액비율 90%를 곱한 1,868,400,000원이 과표가 된다. 법인의 기본공제는 2021년 부과분 종부세부터 폐지되므로 2020년 과표 1,058,400,000원에 비해 약 두 배가 증가하였다. 2021년 과표 1,868,400,000원에 법인 적용 종부세율 3%를 곱하면 산출되는 종부세는 무려 56,052,000원이다. 여기에 농어촌특별세 11,210,400원을 더하면 최종적으로 납부해야 할 종부세(농어촌특별세 포함)는 70,999,200원이다. 따라서, 래미안대치팰리스 보유만으로 전년 부과 대비 무려 6천만원이 늘어난 종부세가 부과될 수 있다.

 

 

 

2021년 유형별 법인 종부세 계산 사례

 

법인이 보유한 주택을 1주택으로 가정했음에도 불구하고, 기본공제 폐지와 종부세 최고세율 적용만으로도 무려 6천만원 이상의 종부세를 매년마다 납부해야 한다. 물론, 전년 대비 세부담 상한제도에 따라, 1주택자의 경우 전년 세액의 150%를 추가 부담하지 않아도 되는 등 현실적으로는 이보다 크게 낮아지게 된다. 하지만, 매년마다 종부세가 전년 납부액 대비 50%씩 증가하게 된다면, 과연 법인으로 주택을 보유하는 것이 이득일까? 다양한 사례별로 2020년과 2021년의 종부세에 대해 살펴보면 대략 다음의 도표와 같다. 

 

 

 

 

 

2020년 2021년 사례별 종부세

 

위 도표는 2020년과 2021년 주택 보유수에 따른 기본공제금액과 공정시장가액비율, 종부세율 변화를 유형에 따라 계산한 사례이다. 공정시장가액비율은 2021년의 경우 95%로 증가, 적용되며, 법인 보유주택에 대한 종부세 기본공제금액은 2021년 없다. 기본공제금액이 사라지게 되므로 법인이 주택을 보유하는 경우 전년 대비 현격하게 종부세 부과금액이 증가하게 되므로 법인으로 주택을 보유한 경우에는 매년 종부세 부담이 기하학적으로 증가하게 된다.

 

 

필자의 견해로 이번 법인 규제 중 가장 강력한 대책은 바로 법인 종부세 최고세율 적용과 종부세 기본 공제 폐지이다. 이 두 가지만으로도 법인의 주택 보유는 현저히 줄어들 수 밖에 없으며, 주택 투자를 위해 법인을 활용하는 것 자체를 생각하기 어렵게 될 수 밖에 없다. 이에 따라, 부과세 산정 기준일인 6.1일 전인 2021년 5월말까지 법인이 보유한 상당수의 주택이 시장에 출회될 것이다.

 

이에 따라, 래대팰(래미안대치팰리스)과 같은 고가 주택을 보유하고 있는 법인 주택 상당수가 시장에 매물로 나오게 될 것이며, 이때까지 해당 지역의 가격 수준은 출렁일 수 밖에 없을 것이다. 다만, 우려스러운 것은 규제에 또 다른 규제가 지속된다면, 이는 시장 가격 안정보다는 가격 상승을 부추기는 또 하나의 규제로 작용할 가능성이 보다 높다는 것이다. 분명, 잇따른 규제보다는 도심 내 주택 공급이 시장 가격을 안정시키는 가장 큰 요인이라는 것을 정부도 모를리는 없을 것이다.