재건축초과이익환수제 재건축부담금 평균 5억원, 재건축 만능 끝났다

 

재건축, 더 이상 '황금알을 낳는 거위'가 아니다

 

과거 재건축은 흔히 부자들의 황금알을 낳는 거위로 불렸다. 여타 투자 상품들보다 리스크가 작아 안전하면서도, 상대적으로 투자이익 추정이 쉬워 '돈넣고 돈먹기'가 가능한 투자 상품이었다. 다만, 재건축이 가능한 서울 요지의 재건축 후보군들은 전국 투자자들의 교집합이었던 덕에 재건축은 자본없이 접근하기는 어려운 상품에 해당되었다. 덕분에 자본가들의 주요 투자 상품은 재건축이었고, 재건축 사업의 성공으로 핵심 입지에 위치한 아파트를 소유한 투자자들은 자본 증식이 여타 투자자들보다 용이한 편이었다.

 

 

 

재건축과이익환수제 재건축부담금 본격 징수 나설 듯

 

하지만, '18.1월부터 재건축초과이익환수제가 시행되면서, 재건축 조합원이 얻은 이익이 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우 구간별로 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 납부하게 되었다. 재건축 초과이익은 재건축사업 기간 중 상승한 주택 가격에서 해당 시군구의 평균 집값 상승분과 개발비용을 제외한 값을 의미하는데, 이는 재건축 사업에 따른 이익 중 평균 집값 상승분을 초과하는 이익을 세금으로 납부해야 한다는 것을 의미한다. 결국, 평균 이상의 아파트 가격 상승에 따른 초과 이익은 용인하지 않겠다는 것을 의미한다.

 

 

 

 

6.17 규제 대책, (1)재건축 2년 거주 요건 추가

 

6.17 부동산 대책에는 재건축 규제도 추가되었다. 바로 거주요건을 갖춘 경우에만 재건축 조합원 분양신청을 허용하는 것과 재건축부담금의 본격 징수 등과 관련한 내용이다. 재건축 관련 규제 중에서 크게 두 가지를 살펴보면 ①거주요건(2년)을 갖춘 재건축 조합원에게만 재건축 아파트 분양신청을 허용한다는 규제이다. 현재는 재건축 사업 추진 시 거주여부와 관계없이 모든 토지 등 소유자에게 조합원 자격 요건이 부여되고, 상대적으로 낮은 가격에 재건축 아파트 분양 신청이 가능하다. 하지만, 향후에는 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 까지 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 분양 신청이 허용되는 것이다. 2년 이상 거주 요건이란 현재 소유한 주택의 소유 개시 시점부터 조합원 분양 신청 시까지 2년 이상 합산 거주해야 조합원 분양 신청 자격이 주어진다는 것이다.

 

재건축 2년 거주요건 추가

 

적용 시기는 '20.12월 도시및주거환경정비법 개정 후 최초 재건축 조합설립인가 신청 사업부터 적용하게 된다. 하지만 2년 거주 요건은 재건축 대상 주택을 임대하고 있는 주택임대사업자의 경우를 예외적으로 고민하지 않고 발표한 제도로서, 향후 규제 수정이 불가피한 상황이다. 주택임대사업자의 경우, 임대주택에 거주할 수 없기 때문에 재건축 대상 임대주택에 당연히 실거주할 수 있는 기회가 주어지지 않는다. 따라서, 2년 거주 요건은 주택임대사업자에 한해서는 적용 예외를 둘 가능성이 높다는 판단이다. 

 

 

 

 

(2)재건축부담금 본격 징수, 강남 평균 5억원 수준

 

두 번째는 바로 ②재건축부담금의 본격 징수를 시작하겠다는 것이다. 재건축초과이익환수제의 경우 '18.1월 시행 이후 헌법재판소의 합헌 결정('19.12.27)이 내려졌으나 재건축 부담금 징수 단지에 대해 아직까지 징수한 사례는 없는 상황이다. 하지만, 이번 6.17 규제에서 한남연립(17억원)과 두산연립(4억원)을 시작으로 '20년 하반기부터 본격 징수에 나서겠다는 것이다. 

 

다만, 아직까지 징수 사례가 없고 제도에 대한 이해가 부족한 관계로 지자체를 대상으로 재건축부담금에 대한 교육 후 전국 62개 재건축 조합(37개 지자체 대상)에 약 2,533억원의 재건축 부담금 예정액 징수에 나설 계획이라는 것이다. 정부는 2,533억원의 재건축 부담금이 '18.4월 이후 해당 조합에 통지가 완료된 사안으로 징수만 하면 된다는 입장이다.

 

재건축 부담금 평균 5억원 수준(강남 5개 단지)

 

하지만, 6.17 재건축 규제 내용 중 재건축부담금 확정과 징수와 관련한 이슈는 앞으로 더 많은 논란을 불러일으킬 전망이다. 바로 재건축초과이익환수제에 따른 재건축 부담금 시뮬레이션 결과가 바로 그것이다. 재건축이 진행 중인 서울 강남 5개 단지와 강북 1개 단지, 경기도 2개 단지의 재건축부담금을 시뮬레이션한 결과, 조합원 1인당 부담해야 할 재건축부담금 평균 금액은 강남 5개 단지의 경우 평균 4억4천만원~5억2천만원 선인 것으로 확인되었기 때문이다. 강남 5개 단지의 재건축부담금은 최저 2억1천만원~2억3천만원이며, 최고 6억3천만원~7억1천만원이었다. 

 

물론, 강북 1개 단지의 재건축 부담금은 1,000만원~1,300만원 수준에 불과했고, 경기도 2개 단지의 재건축 부담금은 60만원~4,400만원 수준으로 다소 작게 나타났지만, 강남의 경우 평균 5억원 이상의 재건축 부담금을 납부해야 하는 것이다. 종부세 부담분 등 보유세까지 고려할 경우, 강남에 조합원으로서 신축된 재건축조합원 아파트를 가지고 있다면 부담해야 할 다양한 과세 항목의 총 액수까지 직장인이 감당하기 어려운 수준에 해당한다는 것이다.

 

결국, 주요 입지에 재건축 아파트를 보유하고 있어 평균 아파트 가격 상승률이 주변 시세를 훌쩍 뛰어넘는 경우 재건축초과이익환수제에 따라 부과될 재건축 부담금이 상상을 초월하게 되는 것이다. 자본력을 가진 자본가들이 상대적으로 리스크가 낮은 주요 재건축 단지에서 회수할 이익금이 크게 낮아지는 셈이다. 더 이상 주요 재건축 단지가 '황금알을 낳는 거위'가 되기 어려운 이유 중에 하나가 마련된 셈이다.