주택시장 안정 보완대책 세부사항 설명(전문)

 

정부(기재부)는 지난 7.10(금) 발표한 7.10 부동산 대책에 따른 논란에 대한 안내사항을 발표하였다. 7.13(월) 발표된 '주택시장 안정 보완대책 관련 주요 제기사항에 대한 설명'이라는 내용으로 작성된 내용은 고가 1주택 소유자의 종합부동산세 인상과 다주택자의 종부세와 양도소득세 세부담, 그리고, 1주택자 세부담 증가와 관련한 사항 등을 설명하고 있다.

 

 

 

고가주택 1채 소유자의 종합부동산세 계산 사례

 

먼저, 고가주택을 1주택 소유하고 있는 경우 종합부동산세 인상에 대해 사례를 제시하였다. 2020년 공시가격 31억원, 2021년 공시가격 34억원인 서울의 고가 주택을 한 채 소유하고 있는 것을 가정하여, 주택을 10년간 보유한 65세의 1세대 1주택자인 A의 경우와 해당 주택을 3년간 보유한 58세의 1세대 1주택자인 B의 경우를 상정하였다. 종부세 세부담 증가는 A의 경우, 2020년 756만원에서 2021년 882만으로 126만원 증가하고, B의 경우에는 2020년 1,892만원에서 2021년 2,940만원으로 1,048만원이 증가하게 된다.

 

고가 1주택 보유자의 종합부동산세 계산 사례

 

기재부의 설명에 의하면, 고가 주택이라 하더라도 1주택을 장기로 보유한 경우의 세부담 증가는 126만원 상향으로 크지 않다는 것이며 최근에 보유하고 있는 주택의 경우에는 증가액이 1천만원 이상 증가할 것이라는 사례를 보여주고 있다. 또한, 공시가격 30억원 이상 주택은 '19년 기준 전체 주택의 0.01% 수준이며, 종합부동산세 과세 대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%에 불과하다고 친절하게 안내하고 있다. 따라서, 실수요 목적의 장기 1주택 보유자와 고령자에 대한 종합부동산세 인상 효과는 크지 않다고 설명하고 있다.

 

 

조정대상지역 2주택~3주택 이상 다주택자 세부담 증가

 

2020년도 공시가격이 15억원/13억원, 2021년 16.5억원/14억원인 서울의 주택을 2채 소유하고 있는 경우, 즉 조정대상지역 2주택자의 경우 전년 대비 세부담이 무려 4,206만원이 증가하는 사례를 보여주고 있다.

 

조정대상지역 2주택자 종부세 계산 사례

 

서울과 대구, 부산에 2020년도 공시가격 기준 36.7억원을 소유하고 있는 경우, 2021년도 공시가격을 40.5억원으로 가정한 3주택자의 경우, 종합부동산세는 4,179만원에서 1억754만원으로 2020년 대비 6,575만원의 종합부동산세를 추가로 납부해야 한다. 

 

3주택자 이상 종부세 계산 사례

 

 

 

양도소득세율 인상 적용시기

 

이번 7.10 부동산 대책에 따라 1년 이내 주택과 입주권, 분양권 양도 시 납부해야 하는 양도소득세율은 70%이며, 2년 미만의 경우 납부해야 하는 양도소득세율은 60%이다. 다만, 주택과 입주권의 경우 2년 이상 보유하는 경우에만 일반세율(기본세율)의 양도소득세율이 적용된다. 적용 시기에 대한 논란에 대해 기재부는 2021.6.1 이후부터 양도하는 주택부터 적용된다고 확인하였다. 주택 거래가 잔금 기준으로 양도일이 설정된다는 것을 생각하면, 2021년 6월 1일 이후에 잔금 납부가 완료되어 등기가 이전되는 주택의 경우에는 이번 대책에 따른 개정 양도소득세율이 추가 적용된다고 보면 된다.

 

양도소득세율 인상(단기)

 

또한, 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세율도 현행 2주택자의 경우 추가 중과 10%에서 20%로 상향 조정되었으며, 3주택자 이상의 경우에는 현재 20%에서 30%로 추가 중과되는 양도소득세율 인상안도 마찬가지로 21.6.1 이후부터 적용되게 된다. 

 

조정대상지역 내 다주택자 양도소득세율 중과(인상)

 

 

 

1주택자 장기보유특별공제 거주요건 추가에 따른 1주택자 세부담 증가

 

12.16 부동산 대책에 따라 1주택자의 장기보유특별공제 조건에 거주요건이 추가됨으로써 1주택자의 세부담도 증가했다는 논란에 대해 정부는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향이 없도록 7.10 대책을 설계했다고 밝히고 있다. 즉, 조정대상지역 다주택자와 단기 투기거래에 대해 상향된 양도소득세율 신규 적용이 2021.6.1 부터 예정되어 있으며, 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향이 없다고 설명하고 있다.

 

장기보유특별공제 거주요건 추가에 따른 양도세 증가

 

 

 

다주택자 주택 증여 논란에 대해

 

잇따른 부동산 대책에 따른 보유세 증가와 양도세 증가에 따라 다주택자들의 주택 증여가 잇따르고 있다는 논란에 대해 정부는 일반적으로 증여세 부담이 양도세보다 높을 가능성이 더 많으며, 실질적인 양도차익 등 소득실현 없이 자산만 이전되는 것에 대해 오히려 양도보다 증여에 따른 현실적인 부담이 더 크다고 밝히고 있다. 현재로서는 보완방안을 검토 중에 있으며, 필요한 경우에 추가적인 조치를 취할 계획이다.

 

 

 

전세가격 폭등 논란에 대한 정부의 입장

 

공정시장가액비율과 세율 상향 조정으로 종부세와 재산세 등 보유세 부담이 증가하고, 다주택자의 거래세인 취득세와 양도차익에 대한 양도차익세율 등 다양한 세율이 대폭 상향 조정됨에 따라, 세부담 증가가 전세가격 상승으로 연결될 것이라는 논란이 많다. 

 

하지만, 정부는 전반적인 세부담 증가가 있더라도 전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성은 낮으며, 임대차 3법이 추진되면 임차인은 계약갱신청구권을 보장받게 되어 집주인의 직접 거주 필요성이 인정되는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 거주 기간을 연장할 수 있으므로 세부담 전가에 따른 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상한다고 밝혔다. 

 

전세금 상승에 대한 정부의 예상

 

하지만, 정부의 예측과는 다르게 임대차 3법 추진과 보유세 등 세부담 대폭 증가 뿐 아니라, 이번 7.10 대책에 따라 주택임대사업자의 경우 전세 보증금반환보험 의무 가입 등의 추가 부담도 발생하였기 때문에 전세가격 폭등은 예견된 수순이라는 판단이다. 세부담 증가가 전액 임차인의 부담으로 이어지지는 않겠지만, 주택거래 감소와 도심 내 공급이 지속적으로 결여된 상황에서 임차보증금 추가 부담까지 해야 하는 전세의 경우, 상승폭이 기대보다 높을 것으로 예견되기 때문이다.

 

특히, 향후에는 주택임대사업자가 1억원 기준으로 연 20만원 정도의 부담을 하며, 전세보증금 반환보증보험에 의무적으로 가입해 주어야 하기 때문에 전세를 활용한 갭투자의 가능성은 낮아지겠지만, 이에 따라 전세 물건은 점차 축소될 것으로 예측되는 부분이다. 전세금 상승은 매우 큰 확률로 지속적인 상승 그래프를 보일 가능성이 높은 것이 현실이다. 기재부 발표 원문은 다음 파일을 참고하시기 바란다.

 

200713 주택시장 안정 보완대책 관련 주요 제기 사항에 대한 설명.pdf

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