7.10 부동산대책, 주택시장 안정 보완대책 분석(원문)

 

7.10 부동산 대책 '주택시장 안정 보완대책'

 

정부의 22번째 부동산 대책이자, 6.17 부동산 대책의 보완대책인 '주택시장 안정 보완대책이 7.10(금) 발표되었다. 주택시장 안정 보완대책을 전반적으로 살펴본 느낌은 이전과 동일하게 공급없는 주택시장 규제정책이라는 점이다. 하지만 이전 대책과 다르게 정부도 주요 지역에 대한 주택공급이 근본적 해결책이라는데 방점을 찍고 있다는 느낌이다. 주로 6.17 대책 이후 보완대책과 추가 규제를 위한 내용들로 작성이 된 만큼, 뚜렷한 공급대책을 내놓기에는 시간이 다소 촉박했을 뿐, 주요 지역의 공급대책과 관련한 정부의 고민이 엿보이는 흔적들이 역력해 보인다.

 

주택시장 안정 보완대책

 

예를 들어, 3기 신도시 조기공급을 위한 사전 청약 물량을 기존 9천호에서 3만호 이상으로 확대하는 방안과 도심고밀 개발과 도시계획 규제 개선, 3기 신도시 용적률 상향, 도시 유휴부지, 도시 국가시설 부지, 도시규제 완화 통한 청년 및 신혼부부용 분양 아파트 공급 대안 등이 바로 그것이다. 6.17 대책 이후 확실한 공급대책을 내세우기에는 워낙 짧은 시간이었던 탓에 향후 대책에는 공급과 관련한 정책이 예상되는 부분이다.

 

7.10 부동산 대책

 

 

 

 

 

다주택자, 법인 대상 종부세 중과세율 인상(최고 6%)

 

우선, 크게 눈에 띄는 내용들 다주택자와 법인에 대한 강력한 추가 규제들이다. 우선 종부세 중과세율 인상부터 살펴보자. 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 소유자에 대해 과세표준 구간별로 현행 0.6%~3.2% 수준인 종부세율(12.16 대책 이후 0.8%~4.0% 예정)을 1.2%~6.0% 수준으로 대폭 인상할 계획이다. 이는 현재 시가보다 다소 낮은 공시가격 현실화율을 75~85%로 보고, 공정시장가액비율을 95%로 적용했을 경우에 3주택이상 다주택자의 과표를 기준으로 한 인상세율에 해당한다. 

 

종부세 세율 추가 인상(3주택 이상)

 

또한, 다주택 보유 법인에 대해서는 기존 6.17 부동산 대책에서 발표한 4%를 뛰어넘어 개인 최고세율인 6%로 일괄 적용하게 된다. 법인의 주택분 종합부동산세액에 대해서는 기본공제 6억원과 세부담 상한을 적용하지 않게 되므로, 법인이 다주택을 소유하는 것만으로도 종부세 폭탄(6%)을 받게 되는 것이다. 법인 종부세율 사례별 시뮬레이션 계산 결과는 다음 내용을 참고하도록 하자. (종부세율 4% 적용 예시)

 

2020/06/20 - 법인 종부세율, 6.17 대책 이후 사례별 2021년 종부세 계산

법인 종부세율, 6.17 대책 이후 사례별 2021년 종부세 계산

 

 

 

 

양도소득세율 인상(최대 70% 수준)

 

2년 미만 단기 보유주택에 대한 주택과 입주권의 양도소득세율도 1년 미만의 경우 현행 40%에서 70%로 인상되며, 분양권의 1년 미만 세율도 70%로 인상된다. 따라서, 주택과 입주권, 분양권 모두 1년 미만 보유 후 양도할 경우에는 양도소득세율이 주택 유형에 구분없이 일괄적으로 70%를 적용받게 된다. 또한, 2년 미만의 경우 주택과 입주권 양도소득세의 경우, 현재 일반세율(기본세율)을 적용하던 것을 60%로 상향 조정하게 된다. 분양권 양도소득세율의 경우도 마찬가지로 60%로 동일하게 상향 조정한다.

 

양도소득세 세율 인상

 

다만, 주택과 입주권, 주택 외 부동산의 경우 2년 이상 보유하는 경우에는 현행과 동일하게 양도소득세를 기본세율(일반세율)로 적용하지만, 분양권의 경우 보유 기간이 2년 이상인 경우라 하더라도 일괄적으로 60%의 양도소득세율을 적용하게 된다. 12.16 대책에 따라 분양권의 경우 2년 이상 보유하는 경우 기본세율 적용이 예정되고 있지만, 이를 일괄적으로 60%로 상향 조정하겠다는 것이다. 따라서, 향후 분양권 양도소득세율은 1년 미만의 경우 70%, 2년 이상의 경우 60%로 일괄 상향 조정되는 것이다. 정부의 판단은 분양권을 투기 상품으로 규정하고 있는 것이다.

 

2020/05/04 - 법인 주택 양도세(추가과세) 중과 전망

법인 주택 양도세(추가과세) 중과 전망

 

 

 

다주택자 취득세 세율 큰 폭 인상(최대 12%)

 

현재 3주택까지 취득하는 경우, 개인의 취득세율은 1~3% 수준이며, 4주택 이상 다주택자의 경우에는 취득세 감면이 배제되어 4%의 취득세율을 부담하고 있다. 법인의 경우에는 주택 보유수에 관계없이 1~3%의 취득세만을 부담하고 있다. 하지만, 앞으로 2주택 취득의 경우에는 취득세율이 8%, 3주택 이상 취득의 경우에는 12%의 취득세율이 적용된다. 법인의 주택 취득의 경우에는 개인의 3주택 이상 취득세율과 동일한 12%가 일괄 적용되게 된다.

 

 

이는 1주택 이상 주택 취득자와 법인의 주택 취득에 대한 중과세율 적용으로 다주택 소유에 대한 사회적 비용을 부담시키겠다는 의도로 풀이된다. 싱가포르의 취득세율을 참고했다고 알려지는 이번 취득세율에 따라, 2주택 이상을 취득하는 경우 주택 취득 시 납부해야 하는 취득세 부담이 크게 증가하게 된다. 또한, 개인에서 법인 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매업과 부동산 임대업 법인은 현물 출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)가 배제된다.

 

 

 

부동산 신탁 보유세 납세자를 원소유자(위탁자)로 변경

 

다주택자의 경우, 부동산 신탁을 통해 보유하고 있는 주택의 종부세와 재산세 등 보유세 경감이 가능했다. 하지만, 앞으로는 부동산 신탁의 보유세 납세자를 현재 수탁자인 신탁사에서 원소유자인 위탁자(실제 주택 소유자)로 변경함으로써 보유세 납세자를 실제 주택을 소유하고 있는 원소유자로 지정함으로써, 부동산 신탁을 통한 주택 소유에 대한 보유세 경감이 불가능하도록 조치하였다. 

 

 

 

주택임대사업자 세제혜택 폐지 소급적용 하지 않기로

 

정부는 사실상 임대사업자 등록을 장려했었던 과거 정책의 실패를 자인하고, 임대사업자 등록제도를 사실상 폐지하기로 수순을 모으기로 했다. 바로, 4년 의무임대인 단기임대와 8년 의무임대인 장기일반 매입임대 주택(아파트) 등록제도를 폐지하기로 한 것이다. 이에 따라, 단기임대 주택의 신규 등록과 단기임대에서 장기일반매입임대로의 유형 전환이 불가하게 되며, 세제혜택도 미제공되게 된다. 다만, 아파트를 제외한 다른 장기임대 유형은 유지하게 되므로 빌라나 다가구 주택 등에 대한 장기임대 주택 등록은 향후에도 가능할 전망이다. 다만, 임대 의무기간이 현행 8년에서 10년으로 늘어나는 등 공적의무가 추가로 강화되게 된다. 

 

하지만, 무엇보다 세간의 관심이었던 기존 주택임대사업자에게 부여했던 세제혜택 폐지와 관련한 논란에 대해 정부도 정책의 신뢰성 훼손과 위헌요소에 대한 부담감 등으로 등록당시 부여한 세제혜택은 등록 말소 시점까지 유지하기로 결정했다. 이에 따라, 기존에 주택임대사업자의 세제혜택은 임대의무기간 경과 시까지만 유지되며, 임대주택의 임대의무기간 경과 시 해당 임대주택은 자동적으로 임대사업자 등록이 말소될 예정이다.

 

2020/07/06 - [칼럼] 심상찮은 주택임대사업자 세제혜택 폐지 소급적용 논란

[칼럼] 심상찮은 주택임대사업자 세제혜택 폐지 소급적용 논란

 

 

이번에 눈에 띄는 대책 중 하나는 바로 주택임대사업자의 주택 매물 출회가 가능하도록 출구를 열어준 것이다. 바로, 단기 4년, 장기 5년 등 임대주택의 임대의무기간 종료 전이라 하더라도 자진말소를 희망하는 경우, 공적의무를 준수한 적법한 주택임대사업자에 한해 자발적인 등록말소를 허용하기로 한 것이다. 등록 말소 시 임대의무기간 미준수에 따른 과태료 3천만원 등도 면제될 방침이다. 자진말소되는 임대주택에 대한 세제혜택은 등록말소 시점까지 유지되게 되므로, 결국, 임대의무기간 만료 이전이라도 주택임대사업자의 임대주택이 주택 시장에 매물로 출현하는 경우가 가능해지게 된 것이다. 

 

200710(11시30분이후)주택시장 안정 보완대책(관계부처합동).hwp

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