주택임대사업자 보증보험 면제 임차인 동의서 양식

임대주택과 관련한 정책이 일관성 없이 수시로 변하고, 세금 정책 또한 수시로 변하고 있기에 정확하게 인지하지 않을 경우 크게 낭패를 볼 가능성이 높은 시기입니다. 특히, 최근에는 주택임대사업자가 의무로 가입해야 하는 보증보험과 관련한 논란이 있어 이와 관련해 다음과 같이 확인해 보았습니다.

 

일반적으로 주택임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 임차인 보증보험 가입 의무가 제외(면제 및 예외)되는 경우는 다음과 같이 크게 2가지로 구분할 수 있습니다. 첫째, 임차 보증금이 우선변제금 이하인 경우로 임대주택 취득 당시의 지역별 우선변제금 이하인 경우로 보증가입 면제 조건이며, 두번째로는 주택가격의 60% 이하의 임차보증금 계약으로 보증가입 예외 조건에 해당합니다.

 

첫 번째의 경우, 보증가입 면제요건에 해당되는 요건으로 임대보증금이 주택임대차보호법 제8조제3항에 따른 우선변제금 이하인 경우에 해당합니다. 분명 보증가입 면제요건으로 명시되어 있는데, 임차인이 임대보증금에 대한 보증보험에 가입하지 않는 것에 동의하는 경우에 한해 보증가입 면제요건이 된다고 적시해 놓았습니다. 보증가입 면제 요건인데, 임차인의 동의가 필요하다는게 참 석연치 않습니다만, 어찌됐건 꼭 구비해야 하는 서류는 임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서(보증금이 우선변제금 이하인 경우)입니다. 2022.1.14에 신설된 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 별지 제25호의2 다음 서식에 해당합니다.

 

보증금이 우선변제금 이하인 경우 임차인 동의서

220114 보증보험 미가입(우선변제이하)에 대한 임차인 동의서(신설) [별지제25호의2 서식]임대보증금 보증 미가입에 대한 임차인 동의서(보증금이 우선변제금 이하인 경우).hwp

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두 번째의 경우에는 보증보험 가입 예외 조건으로 담보권 설정금액과 임대보증금을 더한 금액에 주택가격의 60%를 제외한 금액이 0 이하인 경우에 해당하며, 이 경우에도 임차인의 보증보험 미가입에 대한 동의서가 필요합니다. 2022.1.14일에 신설된 다음 임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서를 작성하면 됩니다. 일부 지자체의 임대주택 관련 담당 공무원의 경우, 임차인 동의서가 다음 양식이 아닌 경우 임대차계약 등록을 거절하는 사례가 있으므로 다음 양식을 통해 임차인 동의서를 제출해야 합니다.

임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서

220114 보증보험 일부가입에 대한 임차인 동의서(신설) [별지제25호서식]임대보증금 일부보증에 대한 임차인 동의서.hwp

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위에서 언급된 주택가격을 산정하는 방법인 적용기준에는 1)감정평가액 또는 2)주택 공시가격의 150%(9억원 미만 단독주택) 3)보증보험사 적용 가격기준 순으로 산정이 가능하며, 일반적으로 주택도시보증공사(HUG)의 공시가격*적용비율 or KB부동산 일반평균가 or 부동산원 부동산테크 시세정보의 상한가와 하한가 산술평균값 중 가장 가장 높은 가격을 적용합니다.