[재테크칼럼] 아파트 직거래, 위험하지 않을까?

아파트 직거래, 위험하지 않을까?

 

최근 수년간 수도권의 부동산이 상승하면서 법무사를 통한 등기비용을 아끼고자 하는 소비자들이 많아졌다. 법무사 비용은 천차만별이지만, 대개 3억원 아파트를 기준으로 평균 40만원에서 60만원 사이의 견적을 요구하는 경우가 대부분이다. 하지만, 경우에 따라서는 법무사 등기 비용을 20만원 수준으로 이용하는 경우도 많아 법무사 등기비용을 절감하거나, 아예 직접 셀프등기를 하는 경우도 많아졌다.

 

법무사와 공인중개사 이용은 거래가 안전할 것이라는 의식 때문

 

대개 내 집을 처음 구매하는 경우, 법무사를 이용하는 아파트 매수자의 심리는 법무사를 통해 등기를 하게 되면, 법률상 보호받을 수 있고 안전할 것이라는 의식 때문이다. 하지만 이제 평생에 한 번 있을까 말까 한 내 집을 2회 이상 구매하는 횟수도 늘어나면서 굳이 법무사를 이용하지 않고 셀프 등기를 해도 문제가 없다는 인식이 확산되는 추세다. 굳이 법무사를 이용해야 등기의 안전성을 담보하는 것이 아니라는 것을 깨닫는 소비자들이 늘어나고 있다는 반증이기도 하다.

 

공인중개사 수수료도 한 번 살펴보면 3억원 기준의 아파트를 거래할 경우, 대개 120만원 수준의 중개수수료를 매수자와 매도자 쌍방이 동시에 지불해야 한다. 이는 전체 거래금액의 1%에 육박하는 큰 금액이다. 더욱이 거래 금액이 클수록 매매 중개수수료 요율은 누진세처럼 큰 폭으로 상승해 수백~수천만원의 수수료를 납부해야 하는 경우도 생긴다.

 

하지만 아직 부동산을 중개하는 시장에 소비자가 실질적으로 참여하기 쉽지 않다는 측면과 공인중개사를 통해 거래를 할 경우 안전이 담보될 것이라는 믿음 때문에 부동산 직거래보다는 중개서비스를 이용하는 것이 대다수인 실정이다. 또한, 중개 서비스 관련업에 종사하는 수많은 사람들의 생존과도 연계되는 문제이기 때문에 부동산 직거래 시장 활성화는 정부에서도 부담스러운 존재일 수 밖에 없다.

 

아파트 직거래, 안전할까?

부동산 소유권 ≠ 등기 소유권, 등기에 공신력이 없다고?

 

하지만, 필자가 오늘 얘기하고 싶은 가장 큰 이슈 중 하나는 바로 부동산의 소유권을 알려주는 등기가 법률적으로는 소유권을 추정할 뿐, 공신력을 인정해 주지 않는다는 사실이다. 부동산 매수 후 등기를 내 소유로 가져오면, 법률상으로 내 소유라는 것을 보호받는다는 느낌은 사람들에게 자뭇 편안함을 줄 수는 있지만, 사실 부동산 등기라는 것이 공신력을 가지지 못하다는 것을 아는 소비자들은 그리 많지 않다. 즉, 우리나라에서는 등기의 소유권자가 등기를 소유하고 있다고 추정할 뿐, 공신력을 부여하지 않는다는 사실이다.

 

공신력이란 권리관계의 존재를 추측할 만한 외형적 표상(등기에 해당)이 있는 경우에 이를 믿고 행한 법률행위를 법률상 유효하게 하는 효력을 뜻하는데, 등기가 내 명의로 되어 있다고 해서 법률상 소유권의 유효성을 인정해 주지는 않는다는 것을 의미한다.

 

중개·법무 서비스 이용이 등기에 공신력을 부여하는 것은 아니다

 

이 사실만 보았을 때, 단순히 등기의 명의를 이전하는 소유권 이전 절차가 법무사나 공인중개사를 통해서 한다고 해서 등기의 공신력이 달라질 것은 없는 것이다. 결국, 법무사와 공인중개사가 아파트와 같은 부동산 거래와 관련해 중개와 등기절차의 편의성을 위해서는 유효하나, 등기의 공신력과는 별개라는 사실을 이야기하고 싶은 것이다.

 

막연히, 법무사와 공인중개사를 통해 거래를 하고 등기를 하면 안전할 것이라는 믿음은 등기의 공신력이 부여되지 않는다는 사실에서 깨져버리고 만다는 것이다. 이는 수많은 비용을 지불하면서 무조건적으로 등기의 공신력 부여를 위해 무조건적으로 법무사와 공인중개사를 활용할 필요는 없다는 말이기도 하다. 물론 법무사 등기서비스를 편리하게 활용해 등기 시간을 절약하거나, 공인중개사를 통해 매도자와 매수자의 커뮤니케이션 조율, 중개의 편의성 제공 측면에서 해당 서비스를 받는 것은 상황에 따라 장점이 더 많은 것이 사실이며, 이는 소비자 선택의 몫이기도 하다.

 

아파트 매매, 직거래라고 해서 무조건 위험한 것은 아니다

 

결론적으로 필자가 주장하는 것은 부동산 직거래라고 해서 무조건 위험할 것이라는 생각은 굳이 할 필요는 없다는 것이다. 부동산 매수의 입장에서 소유권 이전 시 챙겨야 할 서류와 절차를 꼼꼼히 챙기고, 매도자와 매수자가 함께 등기소까지 병행해 직접 본인확인을 하는 경우까지 가정한다면 등기의 소유권 이전 자체는 그리 어려운 문제는 아닌 것이다.

 

3억원 규모의 아파트 직거래를 한다고 가정했을 때, 일반적으로 법무사 견적은 40~50만원 부동산 공인중개사 수수료는 매도자와 매수자 각각 120만원이 들게 되므로 이 금액 수준만큼 협의 후 네고를 한다면 직거래를 통해 얻을 수 있는 금전적 이득은 토탈 3백만원 수준이 된다. 이를 법무사와 공인중개사 서비스를 받는 경우와 비교해 소비자가 편리하고 유리한 것을 선택하면 되는 것이다.

 

직거래 vs 중개서비스 이용, 현명한 선택은 소비자의 몫

 

부동산 직거래를 할 경우와 중개와 등기서비스를 제공받는 경우를 비교했을 때 더 나은 것을 소비자가 현명하게 선택하면 된다는 것이다. 거래의 안전성이 의심되는가? 오히려 부동산 매도자 신분증과 얼굴, 서류 등을 직접 확인 후 등기소까지 동행하는 조건으로 거래한다면, 오히려 이보다 더 확실한 선택은 없어 보인다.

 

사람이 함께 생활하는 곳이라면 어느 업종에서나 상대방을 속이는 사기의 같은 위험성은 도사리게 마련이라고 본다. 이를 굳이 직거래를 함으로써 발생하는 위험성으로 치부할 필요는 없는 것이다. 때로는 직거래를 통해 얻는 금전적 이로움 외에도 경험을 통해 얻게 되는 지식이 더 클 수도 있는 것이다.