2018년 세법 후속 시행령 개정안 분석, '19년 이후 시행

기획재정부에서 2018년 세법 후속 시행령 개정안을 발표하였습니다. 2018.1.8일자로 발표한 내용이지만, 보도자료는 1.7일부터 기사화되고 있는 내용으로 부동산 세제와 관련한 내용을 분석해 보았습니다.

 

공정시장가액 비율, 기존 80%에서 ’19년 85% ▶ ‘22년 100%로 연간 5% 상향

먼저 주택 및 토지에 대한 공정시장가액 비율을 현행 80%에서 점차 상향해 ‘22년에는 100%까지 상향 조정하는 내용입니다. 공정시장가액 비율은 정부가 ‘09년 종합부동산세의 과세표준으로 하기 위해 도입한 과표 기준으로, 보유세 산정 시 공시가격에 해당 비율 만큼을 곱해 종합부동산세나 재산세를 책정하는 과세표준으로 사용되고 있으며, 공시가격(시가표준액) 적용 시보다 보유세가 낮게 책정되도록 되어 있는 구조입니다.

기재부에서 내놓은 공정시장가액비율 상향 조정 내용을 살펴보면 당장 올해부터 5%씩 단계적으로 비율을 상향 조정해 ‘19년 85%, ‘20년 90%, ‘21년 95%, ‘22년 100%까지 늘린다는 방침입니다. 이러한 비율 상향 조정은 다주택자를 대상으로 보유세를 대폭 확대해 주택가격 상승을 억제하기 위함으로 풀이되며, 일반적으로 공정시장가액비율을 20% 상향 조정할 경우, 보유세가 10~15% 수준으로 대폭 증가하게 됩니다.

 

지분율 20% 이하, 3억원 이하 상속주택 지분은 주택 수에서 제외

종부세법 개정 내용에 따르면, 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자에 대해 현행 대비 0.1~1.2% 증가한 0.6%~3.2%의 세율을 적용합니다. 이 경우, 세율 적용을 위한 주택 수 계산 항목을 신설하였습니다. 

먼저, 공동소유주택의 경우 공동소유자 각자가 주택을 각자 소유한 것으로 보는 것은 현행과 같지만, 상속을 통해 공동 소유한 주택의 경우는 지분율이 20% 이하이고, 지분 상당 공시가격이 3억원 이하일 경우에는 주택 수에서 제외한다는 것입니다. 이 경우에 해당 주택 지분은 주택 수에서 제외하고 계산하나, 공시가격 상당액은 합산하여 과세한다는 조항입니다. 다만, 1세대 1주택(9억원) 여부를 판단할 경우에는 상속을 통한 지분율 20% 이하, 지분 공시가격 3억원 이하라 하더라도 주택 수에 포함됩니다.

또한, 다가구주택은 분할 등기가 되지 않으므로 하나의 주택으로 보는 것 역시 현행과 동일합니다. 다만, 임대주택 합산 배제 시에는 임대 가구를 별개의 주택으로 계산해 합산을 배제한다는 조항이 신설되었습니다. 합산배제 임대주택의 경우 주택 수에서는 배제됩니다.

 

1세대 1주택자의 다주택 보유기간은 양도세 비과세 보유기간 산정 시 배제

현재는 1세대 1주택의 경우, 보유기간 2년 이상일 경우 양도세가 비과세되고 있으나, 다주택을 보유한 기간은 제외하며, 1주택만 보유한 기간만을 분리 계산해 보유기간 2년을 기산한다는 개정안입니다. 시행시기는 ‘21년부터로 2년간 적용이 유예될 예정입니다. 이는, 1세대 1주택자가 또 다른 주택(2주택)을 취득해 보유기간 2년만을 채워 양도세를 비과세 받는 경우를 사전에 방지하겠다는 의도로 해석되며, 결국 다주택을 보유한 기간은 1세대 1주택 보유기간으로 인정하지 않겠다는 것으로 해석됩니다.

 

주택임대사업자 최초 거주주택 양도 시에만 1회에 한해 양도세 비과세

주택임대사업자 ‘1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화’ 개정내용과도 상당부분 연계가 되어 있는 내용으로, 장기임대주택을 보유한 임대사업자의 경우 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 경우 현행 1세대1주택으로 보아 비과세하고 있으나, 향후에는 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 비과세를 허용하겠다는 내용으로 개정되었습니다.

특히, 1회에 한해서만 해당 내용을 적용하므로, 주택임대사업자가 임대주택으로 등록하고 거주하고 있는 주택을 1세대 1주택으로 만들어 양도세를 횟수에 제한없이 비과세 받는 것을 막겠다는 것으로 풀이됩니다.

 

주택임대사업자 단기임대주택 ▶ 장기임대주택 전환 시 단기임대기간 모두 인정

기존에는 주택임대사업자가 임대 중인 단기임대주택(의무 임대기간 4년)을 장기일반민간임대주택(장기임대주택)으로 전환 시 단기임대주택의 임대기간을 50%만 인정해 주었으나, 앞으로는 최대 4년을 한도로 장기임대주택 의무 임대기간에 100% 인정해 줄 계획입니다. 이는 주택임대사업자가 임대 중인 단기임대주택을 장기적으로 장기임대주택으로 전환하도록 장려해 안정적인 임대공급자의 역할을 할 수 있도록 하려는 의도로 파악됩니다.

 

조정대상지역 신규취득 임대주택의 종부세 감면 배제

1세대 1주택 이상 보유자가 ’18.9.13 이후 조정대상지역 내 주택을 취득한 경우, 장기임대주택(의무임대기간 8년)으로 해당 주택을 임대하더라도, 종부세를 감면해 주지 않을 계획입니다. 이는 조정대상지역 내에서 기존의 임대사업자 혜택(장기일반주택 10년 임대 시 양도세 전액 면제 등)을 활용해 해당 주택을 보유하더라도 종부세 감면 대상에서 배제함으로써 보유세 강화에 따른 이익 환수와 더불어 주택 매각 등으로 조정대상지역 내 부동산 가격을 안정시키기 위한 것이란 판단입니다.

 

연간 임대료 상승 제한 5%를 지키지 않은 경우는 임대주택 과세특례 미적용

현재 임대사업자의 임대주택에 대해 종부세 비과세, 임대사업자 거주주택 양도소득세 비과세, 양도소득세 중과배제, 임대료 소득세 세액 감면 등 특례를 연간 임대료 상승률 5%를 지키지 않은 경우에는 해당 특례를 적용하지 않겠다는 것입니다. 

즉, 임대사업자가 지켜야 할 의무 중 하나인 연간 임대료 상승률 5% 규칙을 지키지 않는 경우에는 기존과 같이 과태료를 부과하는 동시에 해당 특례도 적용하지 않겠다는 것으로 임대주택에 대한 철저한 관리를 하겠다는 정부의 의도로 해석이 되는 부분입니다. 따라서, 임대사업자의 경우, 연간 임대료 상승률 5%를 지켜야 양도소득세 감면과 임대소득세 세액 감면, 종부세 비과세 등의 임대사업자 과세 특례 혜택을 받을 수 있다는 것이니 주의해야 할 부분입니다.

 

아파트분양권과 조합원입주권 배우자 증여(6억원 공제) 시에도 조세 회피 불가능해져

아파트 분양권과 조합원 입주권의 경우, 배우자 공제(6억원)를 활용해 비과세 후 단기 양도로 해당 양도차익을 대폭 절세할 수 있었던 부분을 보완한 것으로 아파트 분양권과 조합원 입주권의 경우 단기 양도차익 없이 해당 항목을 활용해 양도세를 전면 비과세 받는 사례가 탈세와 같은 절세 사례를 차단하기 위한 내용입니다. 

기존에는 아파트 분양권 등의 경우, 배우자 공제를 활용해 배우자에게 분양권을 증여한 후, 3개월 이내에 타인에게 매도할 경우, 양도차익 6억원까지 세금을 전혀 내지 않을 수 있었던 편법 사례가 있다고 보아 정부에서 이번에 해당 내용을 개정하게 된 것으로 보여집니다. 실제로 분양권 양도차익 6억원이면, 양도소득세로 3억원 가량을 납부해야 하나, 세금의 허점을 활용한 절세 사례로 일부 보편화되어 편법처럼 이용되는 부분이 많아 조세 탈루를 막기 위해 도입한 개정 내용입니다.

 

농업 생산과 관련없는 업종의 비농업인 농업회사법인 감면 소득 축소

농업생산과 관련성이 낮은 업종 소득에 대해 세금 감면을 배제하는 것으로 많은 농업법인이 농업과는 관련 없는 부동산업, 유통/서비스업 등 소득을 창출하고 있어 해당 내용에 대한 감면소득을 배제하기 위해 개정된 내용입니다.

 

상세 내용이 궁금하신 경우, 다음 기획재정부 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안(요약본)’과 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안_상세본’을 다운로드 받으셔서 확인해 보시기 바랍니다.

(보도자료1 - 요약본) 2018년 세법 후속 시행령 개정안(요약본).hwp

2018년 세법 후속 시행령 개정안 상세본.pdf