부동산 임대수익과 시세차익, 투자의 정석은?

재테크를 시작하는 모든 이들에게 투자의 목적은 동일하다. 바로 이윤 창출이다. 내 자신이 보유하고 있는 현재의 자본을 재테크를 통한 이윤 창출로 규모를 증대시키는 것이다. 재테크를 시작한 사람이라면 누구나 손해를 보는 것을 두려워하며, 이윤을 통해 자본의 규모를 늘리는 것을 목표로 하게 된다.

재테크를 시작함에 있어 손해를 보는 것에 대한 두려움의 정도를 리스크의 수준이라고 표현한다면, 개개인에 따라 두려움의 정도는 다를 것이며 결과적으로 리스크의 수준도 각자 다르게 될 것이다. 그래서 투자를 집행함에 있어 개개인이 보유한 자산의 규모와 경험 등 내부적 요소와 경제지표와 경기의 상승/하락 등과 같은 외부적 요소가 결합해 최종적으로 개인에 따라 손실을 볼 수 있다고 느끼는 두려움의 정도가 개인별 리스크로 표현될 수가 있을 것이다.

사실 지금 하고자 하는 이야기는 부동산 재테크의 영원한 고민, '임대수익과 시세차익 중에서 무엇이 정석인가?'에 관한 글이다. 그런데, 어째서 바로 본론에 들어가지 않고, 이윤 창출이라는 투자의 목적부터 개개인별로 리스크가 왜 다른 것인지에 대한 이야기를 먼저 꺼내는 이유는 무엇일까.

이는 바로 투자의 목적은 본질적으로 누구나 같지만, 투자를 감당해내는 개인의 Risk 대처 능력에 따라 투자의 전략은 바뀔 수 있다는 것을 말해주고 싶었기 때문이다. 재테크에 가용할 수 있는 최대 현금자산을 1천만원, 1억원, 10억원을 보유한 사람은 투자를 해 본 경험치도 모두 다를 것이며, 일부 투자 자산을 손해 보는 것에 대한 두려움의 정도도 모두 다르기에 그들이 생각하는 재테크의 수단과 방법도 개인에 따라 달라져야 한다는 것이다.

지난 칼럼에서 높은 연봉을 받는 대기업 근로소득자보다 부모로부터 부(富)를 이전받은 중소기업 근로자가 현실에서 자산 보유에 대해 더 높은 포지셔닝이 가능하다는 것에 대해 강조한 바 있다. 언뜻 보면 노력만으로 부(富)가 증가되는 속도보다, 자산으로 부(富)가 증가하는 속도가 더 빠르다는 것은 불공평해 보이는 이면이 있으나 '자산이 곧 부(富)'를 의미하는 자본주의 사회에선 너무도 당연한 이치라는 결론에 도달하는 것이다.

결국, 제가 드리고 싶은 이야기는 부동산 재테크 투자의 영원한 고민이자 숙제인, '임대수익과 시세차익' 중에서 어느 것을 내 부(富)를 증가시키는 수단으로 삼아야 할 것인지는 각 개인에 따라 달라져야 한다는 것입니다.

임대수익 투자는 내가 보유한 현금자산을 투입해 자산을 매입하고, 대출(레버리지)을 활용해 정기적으로 발생되는 임대수익을 목적으로 하는 투자입니다. 물론, 개인의 자산규모와 자본력에 따라 대출의 적정한 활용은 개별적으로 판단할 사안입니다.

현실적으로 임대수익 투자에 있어 ①서울을 표본으로 할 경우, 자산 총액 기준으로 연 4% 이상의 임대수익이 발생되는 경우, 성공적인 임대수익 투자라고 할 수 있습니다. 예를 들어 자산총액 1억원을 기준으로 연 400만원의 현금흐름이 발생되는 경우, 성공적이라 할 만한 임대수익 투자에 해당되는 것입니다. 이를 월세로 환산한 경우, 33만4천원의 임차료를 매월 수령하는 경우에 해당합니다. 하지만 실질적으로 서울에서 자산 총액 기준으로 연 4% 이상의 임대수익을 수취하기는 쉽지 않습니다. 

②지방의 경우, 자산 총액 기준으로 연 6% 이상의 임대수익이 발생하는 경우, 성공적인 임대수익 투자라 할 수 있겠습니다. 경우에 따라서는 이보다 더 높은 임대수익이 발생되는 경우도 있습니다. 자산총액 1억원을 기준으로 연 600만원 현금흐름이 발생되는 경우, 성공적인 임대수익 투자에 해당되며, 월세로 환산할 경우 매월 50만원을 수령하게 되며 연 6%의 임대수익이 발생합니다.

시세차익 투자는 최근 수도권 대세상승장에서 전세를 무이자대출(레버리지)로 활용해 투입자본을 최소화시킨 갭투자가 대표적인 투자 방식으로 보유 자산의 양도차익을 얻기 위한 투자입니다. ③시세 평가액이 1억원, 전세금이 8천만원인 아파트를 예로 들어 보겠습니다. 내가 자산 총액 기준, 1억원 아파트를 구입하기 위해 2천만원을 투입할 경우, 무이자대출(전세)을 통해 2천만원만 있으면 해당 아파트를 구입할 수 있습니다. 해당 자산이 2년 보유 기간동안 시세가 1억 2천만원으로 20% 상승했다고 가정하면, 매도차익이 2천만원 발생하게 됩니다. 나의 양도차익은 2천만원이 됩니다.

위에서 살펴본 임대수익 투자(①,②)와 시세차익 투자(③)의 2년 보유 후 차익에 대해 살펴보겠습니다. ①번은 2년간 800만원의 임대수익이 발생하였으며, ②번은 2년간 1,200만원의 임대수익이 발생하였습니다. ③번은 2년간 2천만원의 양도차익이 발생하였습니다. 

그렇다면, 1~3번 중 어느 것이 가장 성공적인 투자일까요? 위에 제시된 가정만 읽게 된다면 정답은 ③에 가까울 수 있겠습니다만, 저는 정답이 ①번도 가능하고, ②번도 가능하고, ③번도 가능하다고 표현하고 싶습니다. 그렇다면 가장 실패한 투자는 어떤 것이었을까요? 저는 역시 정답이 ①번도 가능하고, ②번도 가능하고, ③번도 가능하다고 표현하고 싶습니다.  

①,②번의 경우 임대수익 총액에 대해서는 확인할 수 있었지만, 내가 투자한 투자금이 얼마인지, 보유기간 동안 비용과 세금이 얼마인지에 대한 정확한 내용이 알 수 없습니다. ③번의 경우, 양도차익과 투자금에 대해선 확인할 수 있지만 보유기간 동안 발생한 비용과 최종적으로 부담해야 할 양도소득세에 대한 언급이 없습니다. 비교를 하기 위해선 좀 더 정확한 상황 설명과 보유기간의 비용과 세금 등에 대해 좀 더 정확하게 제시해야 정답을 내리기가 조금 더 수월해지리라 생각합니다.

최근 많은 분들이 부동산 재테크 시 수도권 대세 상승장을 경험하면서 '부동산만한 것이 없다'고 강조합니다. 이 이야기에는 '부동산 갭투자'만한 것이 없다는 의미도 숨어 있습니다. 갭투자 역시 부동산 재테크를 위한 하나의 수단입니다. 하지만 성공적인 투자를 위해선 자산가치 상승이라는 필수적인 환경이 필요합니다. 반대로 ③번의 경우를 대세 하락장에서 맞이하게 된다면, 그래서 시세가 1억원이 아니라 8천만원으로 하락했다면, ①,②,③번의 가정 중에서 가장 성공적인 투자는 ①,② 둘 중의 하나일 것이며, 가장 실패한 투자는 명백하게 ③번이 될 것입니다.

대세상승장에선 시세차익 투자가 정답일 수 있겠습니다만, 대세하락장에서 시세차익만을 쫒는 투자는 개인의 두려움을 뛰어넘는 리스크가 기다리고 있다는 것도 사실입니다. 

그래서 제가 결론적으로 드리고 싶은 이야기는 이것입니다. '임대수익과 시세차익 투자 중 어떤 것으로 시작하면 좋을까요?' 라는 질문을 받는다면 '부동산 재테크 투자 방식에 정답은 없습니다. 다만, 개인의 자산 보유 현황을 확인하고 리스크를 감당할 만한 수준을 개인별로 판단하십시요. 그리고 하나의 방식, 즉 임대수익만을 또는 시세차익만을 쫒는 부동산 재테크 투자를 하시지 마십시요. 오히려 시세차익을 발생시킬 수 있는 임대수익 투자를 하십시요'라고 말씀드리게 될 듯 합니다.

혹자는 '시세차익을 발생시키면서 임대수익도 발생시킬 수 있는 부동산'이 많지 않다고 얘기할 수 있습니다. 그렇다면 보유 상품의 포트폴리오를 적절히 분배하시기 바랍니다. 시세차익을 목적으로 하는  상품을 1개 가지고 있다면, 임대수익을 목적으로 하는 상품을 1개 보유하는 방식으로 말입니다.

서론에서도 말씀드렸지만 리스크를 감당하는 수준은 개개인별로 다르며, 감당할 수 있는 능력과 경험치 또한 모두 다릅니다. 이렇게 서로 다른 현 수준에서 맹목적으로 시세차익만을, 또는 임대수익만을 쫒는 방식은 상황에 따라선 '큰 손실을 발생시킬 가능성'과 '큰 이윤을 놓치게 할 가능성'도 상존하게 합니다. 따라서, 개인의 상황에 따라서 보다 더 안전한 부동산 재테크 투자를 위해선 개인별 투자 포트폴리오를 하나의 방식(임대수익 or 시세차익)만이 아닌 다양한 방식(임대수익+시세차익 등)으로 구사해야 보다 더 안전한 투자와 적절한 이윤을 발생시킬 수 있게 되는 것입니다.