[재테크칼럼] 1억에 3채, 부동산 수익률의 함정과 샐러리맨이 부자 되는법

‘1억에 3채’, 대출의 마법 효과와 부동산 수익률의 함정

 

부동산을 거래하는 과정에서 판매가격(매도가)을 결정하는 가장 큰 요인 중의 하나는 수익률입니다. 특히 상가와 오피스텔, 원룸과 같은 수익형 부동산에 있어서 투자 수익률 혹은 임대 수익률이 몇 %인가에 따라 부동산 재화의 판매 가격도 달라질 것입니다.

 

그래서 부동산 분양 대행사나 상가, 원룸을 판매하는 매도자의 입장에서 부동산 수익률은 대단히 중요한 존재가 됩니다. 수익률에 따라 내가 받을 수 있는 재화의 가격이 달라질 테니 말이죠.

 

오늘 포스팅은 이러한 부동산 수익률 계산을 통해 결정되는 수익형 부동산의 가격구조와 보이지 않는 비용에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

그럼 계산의 편의를 위해 거래가 1억원의 수익형 부동산을 예로 들어 보겠습니다. 우리는 매수자의 입장이며, 현재 종자돈 9천만원을 가지고 있는 경우를 상정하겠습니다. 해당 부동산은 오피스텔로서, 1000만원의 임차보증금과 월 50만원의 임대수익을 기대할 수 있는 경우입니다.

 

첫 번째 전략, 종자돈만을 활용한 자산 매입

 

우리가 가진 9천만원으로 해당 부동산을 1억원에 매입할 경우, 우리의 투자금은 총 9천만원이며, 연간 기대수익은 6백만원(50만원*12)입니다. 이 경우 연간 기대수익율은 연간 기대수익을 총 투자금으로 나누면 되며, 6백만원/9천만원의 계산 결과는 6.67%입니다.

 

우리가 가진 모든 투자금을 투입해 우리가 기대할 수 있는 연간 기대수익은 6백만원이며, 수익율은 6.67%에 해당합니다.

 

 

두 번째 전략, 대출을 활용한 자산 매입

 

하지만 대출을 활용해서 종자돈 투입을 줄여 보겠습니다. 대출을 최대한 6천만원까지 받을 수 있는 경우라 가정하고, 대출금리가 연간 4%라고 하면, 우리의 총 투자금은 거래가 1억원에서 대출금 6천만원과 임차보증금 1천만원을 제외한 3천만원이 됩니다.

 

이 경우, 우리의 연간 기대수익율을 계산해 보면, ‘(연간 기대수익 – 연간 대출이자) / 총 투자금’ 이 됩니다. 따라서 결과는 (600만원-240만원)/3,000만원=12% 가 됩니다.

 

대출의 마법 효과, 자산 확대와 수익률 상승

 

해당 부동산의 가치가 변하거나, 상이한 물건이 아니지만 투자수익률은 6.67%에서 12%로 급격히 상승했습니다. 연간 기대수익만 대출이자 공제로 인해 360만원으로 줄어들었을 뿐입니다. 저금리가 생활화된 요즘에 12%에 해당하는 고금리를 지급해 주는 상품이 어디 있을까요?

 

현재 오피스텔 1채를 구입함으로써 기대되는 연간 기대수익은 360만원이지만, 종자돈 9천만원 중 3천만원만 사용하고, 나머지 6천만원이 남았습니다. 동일한 타입의 오피스텔 2채를 대출을 활용해 추가로 구입한다면, 기대수익은 360만원*3=1,080만원으로 급격히 늘어나게 됩니다.

 

결론적으로 종자돈 9천만원으로 오피스텔을 1채 구매할 경우, 연간 기대수익은 6백만원, 기대 수익율은 6.67%이나, 대출을 3건 활용할 경우, 연간 기대수익은 1,080만원, 기대 수익율은 12%가 됩니다. 같은 금액의 자본을 가지고 투자를 시행했음에도 불구하고, 기대수익은 2배, 수익율은 50% 수준으로 상승하였습니다. 이렇게 계산한 수익율은 우리가 흔히 얘기하는 재무관리의 투자자본수익율(ROI)과 일맥상통합니다.

 

자본금만을 활용 VS 대출 활용, 투자 전략의 차이

 

첫 번째 전략과 두 번째 전략의 차이는 무엇일까요? 맞습니다. 대출을 활용한 지렛대, 레버리지 효과로 발생되는 마법의 효과입니다. 종자돈, 즉 자본금이 많지 않을 경우에 타인자본 활용을 극대화해 수익을 확대시키는 전략을 사용한 것이죠.

 

보유 자본이 많지 않은 평범한 중산층의 경우, 더 많은 수익을 벌어들이기 위해서 두 번째 전략을 실행해야 더 좋은 결과를 얻을 수 있다는 것도 맞는 이야기입니다.

 

우리가 간과하고 있는 것, 위기 Risk와 비용지출 확대 가능성

 

하지만, 투자 수익률을 계산함에 있어 우리가 가장 크게 간과하고 있는 것 역시 많습니다. 바로 위기에 따른 Risk와 비용지출 확대의 문제입니다. 세상의 많은 부분들이 통계적 확률의 결과와 어느 정도 유사하다고 가정할 때, 세입자를 구하지 못하는 경우가 상정될 수 있으며 확률적으로 3채의 자산을 가진 사람이 더 많은 세입자를 유치하기 위해 더 많은 시간적 노력을 필요로 하게 됩니다. 따라서, 오피스텔 공실에 따른 위험 Risk가 더 가중되는 것이죠.

 

그리고 가장 무서운 Risk는 바로 오피스텔 가격 하락에 따른 수익률 감소입니다. 1억원에 주고 산 자산이 9천만원이나 그 이하로 떨어질 경우, 수익률 감소는 물론이고, 내가 보유한 총 자산의 가치 또한 하락하게 되는 것입니다. 만일 레버리지를 활용하는 2번 전략을 선택했다면, Risk는 결국 3배가 되는 것이죠.

 

더욱이 오피스텔 임차를 위해 지출되는 소모성 경비도 수익률 뒤에 숨겨진 또 하나의 요소입니다. 도배/장판 비용은 물론이거니와 건물 노후화에 따른 수선비용과 공실에 따른 관리비, 단기 임차에 따른 중개수수료까지 감안한다면 임대를 놓는 것은 비용과의 전쟁이자 생각지도 못한 사건의 연속이 될 수도 있습니다.

 

‘1억에 3채’ 광고는 단순 수익률 제시만으로 보여준 것

 

결국 오피스텔 분양대행사가 플래카드를 통해 흔히 광고하는 ‘1억에 3채’라는 문구는 대출을 활용한 수익률 극대화의 예시를 보여주는 것이며, 이에 대한 Risk 관리와 비용지출의 이면적 요소는 매수자인 우리가 감당해야 할 몫이 됩니다.

 

자, 그렇다면 결론은 무엇일까요? 위험을 회피하기 위해서 투자를 하지 말아야 할까요, 아니면 위험을 적당히 하기 위해 1번 전략을 사용해야 할까요, 그것도 아니라면 새로운 전략을 살펴봐야 할까요? 아쉽지만, 이에 대한 정답은 없습니다.

 

투자의 당위성, 샐러리맨이 부자가 되는 법

 

하지만, 우리가 9천만원의 종자돈만 가진 평범한 샐러리맨이라고 가정한다면, 월 급여만으로는 평생 부자를 꿈꿀 수는 있을지언정 부자가 될 수는 없습니다. 따라서 평범한 샐러리맨이 더 많은 자본을 획득하는 수단이 되는 ①투자 ②사업 ③대기업 임원 ④복권당첨 ⑤상속/증여 중에서 가장 확률이 높고 안정적인 ①투자 를 선택하는 것이 현실적이면서도 현명한 방법 중 하나일 것입니다.

 

다만, 위에서 제시된 사례에 처해 있는 입장이라면, 새로운 전략을 도입해 보유 자본을 상대적으로 안전하게 하면서도, 더 많은 자본을 획득하기 위해 자본금 9천만원 중 6천만원을 사용해 2채의 오피스텔을 구입하는 것으로 할 수도 있겠습니다. 이는 상대적으로 선택 가능한 다양한 방법 중에서 상대적으로 경제 환경 변화에 기민하게 대응할 수 있는 여력을 남겨두면서도 더 빠른 자본 획득의 수단으로 투자 확대를 선택한 방법이라고 하겠습니다.

 

투자의 최종 선택과 결과는 나의 몫

 

저축을 통해 종자돈을 만들고, 이를 활용해 주식, 부동산, 펀드 등 다양한 투자 상품을 활용할 수 있습니다. 하지만, 투자의 최종 선택과 결과는 항상 자신의 몫입니다. 각 개인에 따라 보유 자본과 투자 환경이 다르기 때문에 항상 남의 도움만 받아서 올바른 투자를 집행할 수는 없는 것이죠. 항상 올바른 판단이 될 수는 없겠지만, 고려해야 할 다양한 환경 변수를 감안해 스스로 투자 결정을 내리는 습관을 기르는 것이 진정한 성공 투자의 지름길입니다.