수원시 팔달구와 용인시 수지구,기흥구 조정대상지역 신규 지정 분석

국토부는 12.28(금) 오전 10시 수원시 팔달구와 용인시 수지구, 기흥구를 신규 조정대상지역으로 조정한다고 전격 발표했다. 또한, 부산광역시 부산진구, 남구, 연제구, 기장군(일광면)의 조정대상지역 지정을 해제하였다. 3개 지역을 신규 조정대상지역으로 지정하고, 4개 지역을 조정대상지역에서 해제한다고 보도한 것이다.

수원시 팔달구 등 신규 지정, 정부의 강력한 의지 표명

과거 신규 조정대상지역 발표 시에는 지정 예상지역에 대한 예측이 있었던 반면, 이번 수원시 팔달구 등의 신규 지정은 사전에 아무도 예상하기 쉽지 않았다고 할 정도로 정부의 발표는 ‘전격적이었다’라고 표현해도 좋을 법 했다. 이는 그만큼 정부의 부동산 상승 완화 의지가 생각보다 강력하다는 점을 시사하는 것이라 할 수 있겠다.

조정대상지역 신규 지정 사유는 GTX를 비롯한 교통·개발 호재 때문

조정대상지역의 지정 사유는 수원시 팔달구의 경우 GTX-C 노선 예타 통과(’18.12), 인덕원~동탄선 과 신분당선 연장, 화서동 스타필드 개발호재, 광교신도시 상승의 영향과 최근까지 투자지역으로 선호되었던 인계동 일대의 재개발 사업의 여파 때문이다. 아이러니하게도, 인계동 매교역 일대의 4개 재개발 사업 구역에서 권선구에 해당하는 권선6구역은 팔달구가 아닌 권선구에 위치해 상대적으로 큰 호재를 맞았다는 분석도 가능하다.

용인시 수지구와 기흥구의 경우, 비규제지역 중 최근 1년 누적상승률 1위로 신분당선과 용인~서울고속도로 등 강남 접근성이 우수하고, GTX-A와 동탄~인덕원선 역사 신설, 서울~세종 고속도로 연결 등의 교통 호재 등이 많아 조정대상지역으로 신규 지정되었다. 

수원시 팔달구 등 신규 지정, 쉽사리 예측 못해

사실, 최근 수원시 팔달구와 용인시 수지/기흥구의 주택 가격 상승률이 수도권 TOP 지역이 될 만큼 가격변동률이 높았던 것은 사실이나, 그 동안 꾸준히 상승했던 서울 주택가격 상승에 비할 바는 아니었기에 조정대상지역 신규 지정을 쉽사리 예측하기는 쉽지 않았다.

다만, 지난 조정대상지역 신규 지정 시 해당 지역들이 포함되는 것이 아니냐는 예상도 있었지만, 수원시 팔달구의 경우 현재 절대적인 주택가격이 여타 지역에 비해 낮은 편인데다, 중소 서민층이 많이 거주하고 있는 곳이었기에 신규 지정까지는 무리수라는 예측이 일반적이었다. 

팔달구, 수지구, 기흥구 3개 지역 금융규제 강화, 세제혜택 축소 예정

이번에 신규로 지정된 3개 지역에서는 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 2주택 이상 보유자 종부세 추가 과세 등 세제가 강화되며, 1주택 이상 세대의 주택 신규구입 대출 원칙적 금지와 LTV 60%, DTI 50%의 금융규제 강화도 함께 시행된다.

구체적으로 중도금 대출발급 요건이 강화되어 세대당 보증건수가 1건으로 제한되며, 2주택 이상 보유자는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출이 금지된다. 다만, 1주택자의 경우도 원칙적으로 신규구입을 위한 주택담보대출이 금지되지만, 2년 이내에 기존 보유주택을 매도한다는 각서 등을 대출은행에 제출할 경우 등에 한해서만 대출이 시행될 것으로 보인다. 

다주택자 양도세 중과, 장특 공제 배제 및 1주택 보유자도 규제 확인해야

다주택자의 경우, 양도세가 추가로 중과(2주택자 10%, 3주택자 20%)되며, 장기보유특별공제도 적용 배제될 예정이다. 1세대 1주택 보유자의 양도세 비과세 요건도 강화돼 9억원 이하의 주택을 2년 이상 보유하고 거주하는 경우에만 비과세 혜택이 제공된다.  

1주택자의 신규주택 담보대출 시 기존주택 2년 내 처분 조건 전망

일시적 2주택자의 종전주택 양도기간도 기존 3년에서 2년 이내로 강화되어, 1주택 보유자의 신규주택 담보대출의 각서 제출 내용(2년 내 처분 조건)에 맞춰질 예정이다.

분양권 전매 중과 및 제한 방침

또한, 분양권 전매 시 양도세율은 50%로 중과되며, 주택 분양권도 전매가 제한된다. 2주택 이상 보유자의 종부세도 0.1~0.5% 추가로 과세되며, 1주택 이상자의 신규 임대주택 취득 시 취등록세 감면 등의 대폭 축소될 계획이다.

남양주시 조정대상지역 해제는 이번 대책에서 제외

한편, 12.19일 발표된 3기 신도시에 포함된 남양주시의 경우 향후 계획된 왕숙 지구 때문에 입주물량으로 인해 주변 신도시의 개발 반대 여론이 점화되고 있어, 조정대상지역 해제의 목소리가 점차 커지고 있는 실정이었지만, 정부는 일단 조정대상지역을 유지하고 향후 부동산 시장 동향에 따라 해제 여부를 검토할 것으로 판단된다.

3기 신도시 지역과 대구/광주/대전 등도 모니터링 강화

또한, 정부는 3기 신도시로 선정된 인천 계양과 과천 등 수도권 택지개발지역과 GTX 역사 예정지, 그리고 국지적으로 상승세를 보이고 있는 대구, 광주, 대전 등 지방광역시에 대한 상시 모니터링도 강화할 예정이다.

이에 따라, 수원시 팔달구를 신규 조정대상지역 포함시킨 정부의 의지를 볼 때, 향후 부동산 시장의 흐름에 따라 인천 계양구와 과천시, 대구시 수성구(*현 투기과열지역이나 조정대상지역 미지정), 광주 광산구, 대전 서구 등도 추가로 지정될 가능성도 커진 것으로 보인다.