2018 세법 시행령 개정안, 부동산과 주택임대사업자 관련 상세내용 분석

부동산, 특히 주택임대사업자와 관련한 이번 세법 시행령 개정 내용은 명확화·합리화라는 표현을 사용하고 있지만, 전반적으로는 규제와 독소조항 신설이라는 것이 특징이다. 국토교통부 장관이 ‘임대사업자 등록하시라’고 독려해 놓고, 전면에 드러난 임대사업자를 규제하겠다는 것은 다소 어폐가 있는 것은 분명하며, 갈수록 부동산과 임대사업자 관련한 세법개정 내용은 규제와 특례 제외 등으로 바뀌어 갈 것은 명약관화해 보인다.

부동산 투자 시 주의해야 할 것은 지역 분석만이 전부는 아니며, 향후에는 개정되는 세법과 정책을 보다 더 주시해야 할 것은 분명해 보인다. 지난 시행령 개정안 요약본에 대한 포스팅에 이어, 오늘은 구체적인 내용에 대해 정리·분석해 보고자 한다.

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1. 주택임대소득 분리과세 시 필요경비 차등 적용

 

2019년부터는 임대사업자 등록을 하지 않아도 주택임대소득에 대해 분리과세가 적용된다. 임대사업자의 경우, 분리과세 시 필요경비를 60%, 공제금액을 400만원 적용하지만 미등록 주택임대소득에 대해선 이를 낮춰 필요경비 50%, 공제금액 200만원만 인정해 주는 내용이다. 해당 내용의 개정 목적은 분리과세 임대사업자만 필요경비와 공제금액 혜택을 주는 것에 대한 요건을 규정하기 위한 것이다.

 

요건에 따르면, 주택임대사업자의 경우 임대료 연간 인상률 5%를 준수하는 경우에만 필요경비 적용 혜택을 받을 수 있다. 만일 장부기장 사업자라면 해당 필요경비 내용과는 별도로 적용되니 참고하시기 바랍니다. 

2. 분리과세 임대주택등록자의 임대기간 미준수시 추징세에 가산세를 부과하지 않는 경우

 

임대주택 의무 임대기간(단기 4년, 장기 8년) 미준수 분리과세 주택임대사업자에게 추징세를 부과하고 이자상당액(일 25/100,000)까지 부과하고 있으나, 부득이한 사유에 대해서는 이자상당액을 가산하지 않고 있다. 이번 개정에서는 이러한 부득이한 사유가 무엇인지 구체적으로 시행령에 나열하였다.

 

①파산,강제집행에 따라 임대주택을 처분하거나 임대가 불가한 경우, ②법령상 의무 이행을 위해 임대주택을 처분하거나 임대가 불가한 경우, ③회생절차에 따라 법원의 허가를 받아 임대가 불가한 경우에 한해서는 임대기간 미준수에 따른 추징세 부과 시 부득이한 사유에 해당돼 이자 상당액은 가산하지 않는다.

3. 임대주택 유형에 따른 사업소득금액 산출방법

 

미등록 임대주택과 등록 임대주택의 수입금액 계산과 및 공제금액 적용방법을 규정하였다. 주택임대소득 외의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우만 적용되는 공제금액은 임대주택 등록 시 4백만원, 미등록 시에는 2백만원이 공제된다.

4. 공동사업자의 주택임대소득 총수입금액 규정

 

주택임대사업 공동사업자 수입금액에 대한 별도 규정이 없었으나, 약정된 손익 분배비율에 따라 공동 사업자에게 분배된 수입금액을 합산하거나 약정된 비율이 없는 경우에는 지분율만큼 공동사업자의 수입금액으로 규정하는 내용을 새로 신설하였다. 즉, 공동사업자의 주택임대 총수입금액은 공동 사업장의 분배비율 또는 지분비율 만큼의 수입금액도 합산해야 한다는 규정이다. 상식적인 측면에서 규정만 신설했을 뿐, 새로운 내용은 아니다.

5. 주택임대사업자 간주규정 신설

 

분리과세 주택임대소득만 있는 사업자도 지자체에 임대사업자 등록 신청 시 소득세법상 사업자 등록신청서를 함께 제출한 경우 사업자 등록 신청으로 간주하겠다는 규정을 신설하였다. 소득세법상 사업자 등록 신청서를 함께 지자체에 제출한 경우를 사업자 등록 신청으로 간주하겠다는 조금 애매한 규정이긴 하나, 취지로 보면 지자체 임대사업자 등록 신청 시 세무서에 사업자등록증을 신청한 것으로 간주하겠다는 것으로 보인다.

6. 주택임대사업자 사업자등록 신청 시 임대주택명세 제출 의무화

 

주택임대사업자 사업자 등록 시에도 현재 임대주택 명세서를 제출하도록 의무화하겠다는 것으로 오는 4월1일 이후 신규 사업자 등록을 신청하는 경우부터 적용된다. 향후 사업자 등록 신청 시에는 임대주택 소재지와 주택종류, 전용면적 등 주택의 내용과 임차내용 등을 포함하는 임대차 계약내용까지 함께 제출하게 될 것으로 보인다.

7. 사업장 현황신고 사항 간소화

 

면세사업자는 매년 2월10일까지 사업자 현황 신고를 해야 하는데, 최근 면세사업자인 주택임대사업자의 급증에 따라 기존에 신고하던 상세내용을 일부 간소화하는 것으로 내용이 개정되었다. 다만, 적용시기가 오는 4월1일 이후 사업장 현황 신고분 부터이기 때문에 ’19.2.10일까지 제출해야 하는 사업장 현황 신고는 이번 규정이 적용되지 않는다.

 

간소화 내용은 임차료, 매입액, 인건비 등이다. 납세자의 세금 납부와 관련한 수입명세서는 기존과 동일하게 하되, 세금 혜택과 관련한 비용 명세서 제출만 제외시킨다는 것이 어찌 보면 앞뒤가 안 맞는 내용이다. 간소화라는 명칭 하에 납세자가 받을 혜택에 대해서는 굳이 자세하게 적어서 내지 않아도 된다는 이야기로 들린다.

8. 주택임대사업자 양도세 특례 적용 시 임대료 증액 제한요건 추가

 

주택임대사업자의 양도세 특례 적용 시 임대료 상승률 조건 연 5% 룰을 지킨 경우에만 해당 특례를 적용받을 수 있다. 앞으로 주택임대사업자의 경우, 1세대1주택 비과세와 거주주택 비과세, 양도세 중과 배제 등 특례 적용 시에는 꼭 임대기간 중 임대료 상승률 연 5%를 지켰는지 여부를 확인해 보아야 한다. 다만, 적용시기는 영 시행일 이후 주택 임대차 계약을 갱신하거나 새로 체결하는 분부터 적용한다.

9. 1세대1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화

 

뉴스로 해당 내용을 많이 접하셨을 내용인데, 1세대 1주택 이상을 보유한 경우에는 2주택 이상의 모든 주택을 최종 양도하고 난 후 1주택만 보유하게 된 날로부터 1세대 1주택 보유기간을 기산한다는 신규 규정입니다. 다만, 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유는 제외됩니다.

10. 주택임대사업자 양도세 비과세 요건 강화

 

주택임대사업자의 거주주택 비과세를 최초 거주주택에 한해 평생 1회로 제한한다. 기존에는 거주주택을 제외한 주택을 모두 임대주택으로 등록한 경우 거주주택에 한해 횟수 제한없이 양도세를 비과세하였으나, 이번 개정으로 임대주택사업자의 거주주택 비과세는 최초 거주주택에 한해 평생 1회로 규정되었다. 시행은 시행령 이후 양도분부터 적용되나, 시행일 이전에 계약금을 지급한 사실이 확인되는 경우에는 종전 규정을 적용한다.

11. 동거봉양 합가에 대한 양도세 비과세 특례요건 추가

 

암, 희귀성 질환 등 중대한 질병 등이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가한 경우라도 60세 이상의 직계존속과 합가한 경우와 마찬가지로 ‘동거봉양 합가’로 보아 양도소득세를 비과세하는 규정을 신설하였다.

12. 귀농주택 양도세 비과세 특례요건 추가

 

고가주택의 판정시점을 취득 시에 9억원을 초과하는 주택을 명확화하고, 농지소유자가 주택을 취득해야 하는 규정을 일부 완화해 농지소유자 또는 배우자까지 취득하는 경우도 양도소득세 비과세 특례를 적용하기로 하였다.

13. 배우자 등 양도소득세 이월과세 적용대상 자산 범위 확대

 

지난해 한해동안 가장 큰 이슈 중 하나였던 분양권 배우자 증여와 조합원입주권 배우자 증여 시 발생한 과세 형평성 문제와 세법 사각지대의 조세 탈루 문제를 해결하기 위한 신설규정으로 시행령 시행일 이후 양도분부터 즉시 적용되는 개정안이다. 즉, 분양권과 조합원 입주권의 경우 기존에는 배우자 증여 후 3개월 이내에 타인에게 매도해도 6억원까지는 양도세를 내지 않았던 기존 과세제도의 허점을 보완하고자 만든 개정 내용이다.

14. 상가건물 장기 임대사업자 5% 세액감면

부동산임대수입 금액이 연간 7,500만원 이하이고, 5년을 초과해 계속 임대하고 임대료 인상률 3%를 준수한 상가건물 장기 임대사업자에 대해 5%의 세액감면을 주는 내용이다.

15. 임차주택의 간주전세금 평가방법 변경

 

오피스텔의 간주전세금 평가 시 기존에는 토지가액을 미포함한 시가표준액을 사용하였으나, 향후 토지가액도 포함한 기준시가를 활용함으로써 평가하겠다는 내용으로 향후 오피스텔 간주전세금 산정 시 평가금액의 상승할 가능성이 높아졌다고 할 수 있다. 간주전세금은 임대 소득세와도 연관되는 내용으로 소득세 상승과도 연관된다.

16. 장기일반민간임대주택 등에 임대기간 합리화

 

재개발과 재건축 사업이 진행되는 경우에는 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 계속하여 임대한 것으로 간주하되, 실제 임대한 기간만 임대기간에 산입하는 것으로 규정을 추가하였다. 또한, 단기임대주택을 장기일반민간임대주택으로 등록 시 기존 임대기간의 50%만 임대기간으로 인정해 주던 것을 최대 4년을 한도로 기존 임대기간 전체를 임대기간으로 인정해 주기로 변경하였다.

17. 조정대상지역 신규취득 임대주택 종부세 감면 적용배제

 

부동산 투자 시 가장 주의해야 할 것 중 하나가 종합부동산세이며, 해당 개정 내용은 기존에 언론에 공표된 바와 같이 1세대 1주택 이상 보유자가 조정대상지역 내 주택을 취득해 임대사업자 주택(장기일반민간임대주택)으로 등록하더라도 종합부동산세 감면 대상에서 제외한다는 추가 조항이다. 이는, 종부세 감면 배제를 원천적으로 차단해 조정대상지역의 부동산 투자와 보유를 억제하기 위한 정책 수단으로 강력한 개정내용 중 하나로 볼 수 있다.

18. 공정시장가액비율 상향 조정

 

보유세(종합부동산세, 재산세) 과세 시 과세표준의 근거인 공정시장가액 비율을 단계적으로 상향해 ‘22년에는 100%로 하겠다는 개정 내용이다. 지난 9.13 대책에서 발표되었던 내용으로 이번 개정 내용에 포함되었으며, 향후 임대사업자 조정대상지역 신규 취득 종부세 감면 적용배제와 함께 종부세 폭탄의 근거가 되는 내용이기도 하다.

19. 임대주택 종부세 합산 배제 요건 합리화

 

종부세 감면적용 배제 대상에서 현 임대주택 소유자에 대한 규제 사항이다. ’18.3월 이전에 등록한 임대주택이라 하더라도 임대료 증가율이 연 5%를 넘어서는 경우에는 종부세 합산 배제를 하지 않고, 종부세를 부과하겠다는 경고장에 해당한다. 또한, 18.4월 이후에 등록한 장기일반임대주택(의무임대기간 8년)의 경우도 마찬가지로 연 5% 임대료 상승률을 지키지 않을 경우 종부세가 부과되는 규정을 추가한 것이다. 

 

기존 임대주택의 경우 ’18.3월 이전에 등록한 경우 단기임대(4년)와 장기임대(8년) 모두 종부세가 합산 배제되었으며, ’18.4월 이후에 등록한 장기임대(8년) 주택도 역시 종부세 합산 배제가 적용되었으나, 연 5% 임대료 상승을 지키지 않은 경우 기존 보유자나 ’18.4월 이후 장기임대 보유자 모두 종부세 합산 배제를 적용하지 않겠다는 것이다.

20. 종부세 세율 적용을 위한 주택수 계산방법 신설

 

공동소유주택의 경우 각자가 주택을 1호씩 소유한 것으로 보나, 지분율이 20% 이하이고 지분상당 공시 가격이 3억원 이하이고, 상속을 통해 공동 소유한 공동소유자 지분은 주택 수 산정에서 제외한다는 규정이다. 다만, 공시가격 상당액만 합산해 과세한다.