2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비

2019년 양도소득세율과 양도소득세 필요경비

 

□ 2019년 양도소득세율

 

양도소득세율은 1년 미만 보유 시 50%, 1년~2년 미만 보유 시 40%, 2년 이상 보유 시 기본세율(6~42%)을 적용한다. 이는 토지와 건물, 분양권, 상가, 공장 등 모든 내용에 해당된다. 단, 주택과 조합원입주권의 경우 1년 미만 보유 시 40%, 1년 이상 보유 시 기본세율(6~42%)을 적용한다.

 

구 분	양도소득세율
	토지, 건물, 분양권, 상가, 공장 등	주택, 조합원입주권
1년 미만 보유	50%	40%
1년~2년 미만 보유	40%	6~42%
2년 이상 보유	6~42%

 

양도세 기본세율 과표구간을 살펴보면, 1,200만원 이하는 6%, 1,200만원 초과~4,600만원 이하는 15%, 4,600만원 초과~8,800만원 이하는 24%, 1억5천만원 초과~3억원 이하는 38%, 3억원 초과~5억원 이하는 40%, 5억원 초과는 42%의 세율이 적용된다.

 

조정지역 내 2주택자의 경우, 기본세율에 10%를 가산한 세율이 적용되며, 조정지역 내 3주택자는 기본세율에 20%를 가산한 양도세율이 적용된다. 양도소득세 계산방법은 양도차익(양도가-취득가-필요경비)에서 양도세 해당세율을 적용 후 누진공제를 제외해주면 된다.

 

예를 들어, 2년 보유 주택의 양도가가 3억6천만원, 필요경비가 1천만원, 취득가가 3억원일 경우 양도차익은 5천만원(3억6천만원-3억원-1천만원)이며, 2년을 보유했으므로 양도세 과세표준 기본세율 24%에 해당되므로 누진공제 전 양도세는 1,200만원(5천만원*24%)이다. 1,200만원에서 해당 구간의 누진공제 522만원을 차감해주면, 납부해야 할 양도세는 678만원이 된다.

 

또한, 연간 1인 1회에 한해 양도세 기본공제 250만원이 차감되므로, 만일 해당 주택을 양도하는 해에 다른 주택 등의 양도사실이 없다면, 누진공제 전 양도세는 4,750만원(5,000만원-250만원)이 되므로 납부해야 할 양도세는 1,032만원(1,140만원-108만원)이 된다.

 

과세표준	세율	누진공제	조정지역 2주택(+10%)	조정지역 3주택(+20%)
1,200만원 이하	6%	-	16%	26%
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	(-)108	25%	35%
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	(-)522	34%	44%
8,800만원 초과 ~ 15,000만원 이하	35%	(-)1,490	45%	55%
15,000만원 초과 ~ 30,000만원 이하	38%	(-)1,940	48%	58%
30,000만원 초과 ~ 50,000만원 이하	40%	(-)2,540	50%	60%
50,000만원 초과	42%	(-)3,540	52%	62%

 

□ 양도세 필요경비

 

국세청 홈택스의 세목별 상담 사례를 중심으로 양도소득세와 관련한 국세청의 입장을 확인해 보기로 하자. 다만, 유무선을 통한 국세청 상담 사례가 과세 행정 시 참고 자료로서 활용될 수는 있으나, 국세청의 공식 입장은 아니라는 점을 참고하며 해당 내용을 살펴보기로 하자.

 

양도소득세 필요경비 인정여부와 관련해 일부 항목(화장실 전면 철거 후 수리)과 관련해서 자본적 지출 규정에 대해 아직 국세청과 법원의 판단이 일부 배치되는 등 논란의 소지가 있는 것이 현실이다.

 

하지만, 양도세를 관장하는 정부기관인 국세청의 입장이 아직까지는 과세 행정에 다수의 의견인만큼 국세청 답변을 중심으로 양도세 필요경비에는 구체적으로 어떠한 항목들이 있는지 확인해보기로 하자.

 ▶ 필요경비로 공제되는 자본적 지출 : 양도세 필요경비 처리 가능

 

 - 자산의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 증가시키기 위하여 지출한 수선비 등

 

①아파트베란다샷시비

②홈오토설치비

③건물의 난방시설을 교체한 공사비, 방확장 등의 내부시설개량 공사비 또는 보일러 교체비용

④자바라 및 방범창 설치비용

⑤사회통념상 지불된 것으로 인정되는 발코니샷시 설치대금

⑥자본적지출에 해당하는 인테리어 비용 등

 ▶ 필요경비에 해당하지 아니하는 수익적 지출 : 양도세 필요경비 처리 불가능

 

 - 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용

 

①벽지, 장판 교체비용

②싱크대, 주방기구 교체비용

③외벽 도색작업

④문짝이나 조명 교체비용

⑤보일러 수리비용

⑥옥상 방수공사비

⑦하수도관 교체비

⑧오수정화조설비 교체비

⑨타일 및 변기공사비

⑩파손된 유리 또는 기와의 대체

⑪재해를 입은 자산의 외장복구 및 도장, 유리의 삽입

⑫화장실공사비, 마루공사비

 Q : 양도소득세 계산시 필요경비로 인정되는 인테리어 공사항목에는 어떠한 것들이 있는가?

 A : 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조 제3항에서 규정한 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제됩니다.

 

자본적 지출액이란 해당 자산의 가치를 증대시키는 대수선비를 말하며 필요경비로 공제가 가능합니다. 반면, 수익적 지출은 정상적인 수선 또는 경미한 개량으로 자산의 가치를 상승시킨다기보다는 본래의 기능을 유지하기 위한 비용으로 필요경비로 공제 받을 수 없는 것입니다.

 

자본적 지출에 해당하는지 여부는 구체적인 공사내용, 공사계약서, 지급증빙 등을 검토하여 실질적으로 자산의 가치를 증가시키는 비용인지 여부가 중요한 것으로서, 제반사실을 종합하여 관할세무서에서 최종 판단할 사항입니다.