일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 대체취득 양도세 면제

1가구 1주택을 보유한 세대가 해당 주택을 매도할 경우, 양도세가 일반적으로 비과세되는 것은 널리 알려진 사실이다. 하지만 일시적 1가구 2주택 비과세 요건에 해당할 경우, 대체취득 주택에 대해서도 일시적 1세대 1주택 보유기간으로 산정되어 양도세가 비과세(면제)된다.

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건 충족 시 양도세 비과세

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건은 ①종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 대체주택(신규주택)을 취득해야 하고(취득요건), ②종전 주택을 양도(매매)한 날을 기준으로 종전 주택을 2년 이상 보유해야 하며(보유요건), ③대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도(양도요건)해야 한다. 

 

즉, 대체주택(신규주택)은 종전주택(구 주택)을 취득한 날부터 1년 이상이 지나서 매수해야 하며, 종전주택은 최소 2년 이상 보유를 했어야 하며, 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다는 것이다. 일반적으로 주택 매수와 매도의 기준일은 양도일(등기일이 양도일보다 빠른 경우에는 등기일), 즉 잔금일을 기준으로 한다. 따라서, 종전주택의 보유기간은 해당 주택을 매수한 날(매수 잔금일)부터 매도한 날(매도 잔금일)까지의 기간을 계산한다.

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건, 다른 말로 일시적 1세대 2주택 비과세 요건에 대해서는 종전주택 1년 이상 보유 후 대체주택을 취득하고, 종전주택은 2년 이상 보유해야 하며, 대체주택 취득한 날부터 종전주택은 3년 이내에 양도해야 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족하므로 양도세를 비과세받을 수 있다.

 

일시적 1가구 2주택 비과세 요건

 

 

조정대상지역 일시적 2주택 비과세 요건

 

하지만, 조정대상지역의 경우, 일시적 1가구 2주택 비과세 특례에 거주요건 추가와 유예기간 단축이라는 규제가 추가되었다. 즉, 기존에는 종전주택을 2년 이상 보유(보유요건)하기만 하면 되었으나, 조정대상지역의 경우 종전주택에 2년 이상 거주(거주요건)해야 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 적용받을 수 있다. 또한, 대체주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하기만 하면 되었으나, 조정대상지역 일시적 2주택자의 경우 일시적 1가구 2주택 비과세 요건을 적용받기 위해서는 종전주택을 3년 이내가 아닌 2년 이내에 매도(양도요건)해야 하는 추가 규정이 신설되었다. 

 

조정대상지역 일시적 1가구 2주택 비과세 요건의 추가 규제는 2018.9.13 이후 새로 취득하는 주택부터 적용되며, 소급 적용의 불리함을 없애기 위해, 9.13대책 이전 조정대상지역 2주택 구입자는 3년이 그대로 적용되며, 해당 조정대상지역 지정 이전에 매수 계약금을 납부한 경우까지 3년의 유예기간이 그대로 적용 가능하다. 해당 규정은 조정대상지역의 분양권과 조합원입주권을 포함해 적용된다.