2018년 양도소득세율과 사례별 양도세 절감 방안

오늘은 양도소득세 절감 방법에 대해 몇 가지 사례를 가지고 이야기해 보고자 합니다. 먼저 지난 블로그에 올렸던 부동산 주택 이전 시 홈택스에서 양도소득세를 납부하는 방법에 대해서 궁금하신 분은 지난 글을 참고하시기 바랍니다.

2018/11/27 - [세금] - [양도소득세] 셀프 신고 및 납부, 국세청 홈택스에서 직접 하기

먼저 2018년 양도소득세율에 대해 확인해 보겠습니다. 과세표준은 양도차익에서 필요경비를 공제한 후의 금액이며, 1인당 연간 기본공제 금액은 250만원입니다.

과세표준	세율	누진공제액
1,200만원 이하	6%	0
1,200 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 ~ 1억5,000만원 이하	35%	1,490만원
1억5,000만원 ~ 3억원 이하	38%	1,940만원
3억원 ~ 5억 이하	40%	2,540만원
5억원 초과	42%	3,540만원

이제 사례별로 양도세 절감 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다. 양도세의 경우 각 개인의 환경(주택 보유수, 보유기간, 필요경비 총액 등)에 따라 비과세되거나 추가로 절감될 수 있는 방법이 있기 때문에 사례별로 절감방안에 대해 확인해 보셔야 합니다.

【사례별 양도세 절감 사례】

1. 다주택자 : 거주용 주택 1주택 외에 2주택을 보유해 총 3주택을 보유한 경우

거주용 주택이 아닌 다른 2주택을 주택임대사업자로 등록하고, 2년 이상 살던 집을 팔면 1세대1주택 비과세 적용 가능합니다. 주의할 것은 주택임대사업자로 다른 2주택 등록 시 5년 이상 임대하여야 하는 의무규정을 준수해야 하며, 의무규정 위반 시 기존 감면받았던 양도세가 부과됩니다.

2. 함께 거주하지 않는 부모님은 양도 전 세대 분리

부모님과 함께 거주하지 않지만 주민등록상에는 함께 거주하는 것으로 되어 있는 경우, 부모님이나 당사자의 주택 중 하나를 팔 경우 1세대 2주택 상태에서 1채의 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세가 부과됩니다. 

1세대 1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하기 때문에 주택을 양도할 계획이 있다면, 양도 전 부모님의 주민등록을 실제 거주하는 주택으로 전입하여 분리해 놓는 것이 필요합니다.

3. 상가겸용 주택 신축 시 주택 면적을 상가 면적보다 크게 하면 전체를 주택으로 인정받을 수 있다.

상가겸용주택의 경우 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 인정하므로, 

1세대 1주택자의 경우 겸용 주택을 신축할 경우 주택 면적으로 상가보다 더 크게 건물을 신축하면 

양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다.

4. 1세대 1주택자의 양도세 비과세

주택을 2년이상 보유하고 양도해야 양도세가 비과세가 가능하다. 주택의 보유기간은 해당주택의 취득일(잔금일)로부터 양도일 까지로 계산하며, 주택을 매도할 경우 매도 주택의 잔금일을 취득일로부터 

2년이 지난 후로 하고 매도하면 양도세가 비과세됩니다. 

 ※ 취득일 및 양도일 정의 : 원칙은 당해 주택의 대금을 청산할 날(잔금일)이나 대금 청산 전 소유권 이전 

    등기를 한 경우에는 등기접수일이나, 대금 청산일이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일로 한다.

5. 농가주택 매수 후 멸실 후 신축할 경우, 거주주택 양도세 여부

농가주택을 헐고 신규 주택을 신축해서 거주할 경우, 기존 거주주택(1주택)은 농가주택을 헐고 신규 주택 사용검사필증을 교부받기 전에 양도해야 기존 거주주택의 양도세를 비과세 받을 수 있다.

6. 2주택자의 양도세 절감

주택을 배우자에게 증여하고, 5년 뒤에 양도하면 양도소득세를 절감할 수 있다. 배우자간 공제는 6억원이므로, 1주택을 배우자에게 증여하고 5년 이후 해당 주택을 양도할 경우, 취득가액이 증여가액과 동일한 금액이므로 증여가액 초과 차익에 대해서만 양도소득세가 과세됩니다. 

7. 1주택자의 보유기간의 2년 미만인 경우

보유기간 2년을 채우기 위해 매매 계약일자는 2년 이내로 하더라도, 잔금 지급일자를 2년 이후로 조절하는 방법으로 보유 기간을 2년 채우는 경우 양도소득세를 절감할 수 있습니다.

【 기타 부동산 관련 절세방안 】

1. 부동산은 공동명의로 취득

양도소득세는 전기요금과 같은 누진세율 체계로 구성되어 있으므로, 과표 구간을 낮출 경우 양도세를 절감할 수 있다. 따라서 공동명의로 부동산을 취득할 경우 양도차익에 따라 양도소득세 과표를 줄일 수 있어 양도세 절감에 도움이 된다. 또한, 개인별로 연간 기본공제(250만원)를 받을 수 있어 설령 공동 명의에 따른 과표가 달라지지 않는다 하더라도 양도세를 일부 절감할 수 있다.

2. 2건 이상의 부동산 양도 시 매각 시기를 조절하여 양도세 절감

양도세는 연도별, 개인별로 합산하는 과세 체계이므로, 1년에 2회 이상 부동산 양도 시 잔금 시기를 올해와 내년으로 조절할 경우 양도소득세를 절감할 수 있다.

3. 부동산 보유 시 필요경비 증빙서류 준비

양도세 계산 시 비용으로 공제받을 수 있는 항목에 대한 경비 처리 시 증빙서류를 준비해, 양도세 납부 시 필요경비 인정을 받아 양도세를 절감한다.

※ 필요경비로 인정되는 비용 : 매입가액, 취득세, 수수료(법무사,공인중개사), 자산 취득 시 소송비용, 명도비용, 

   인지대 등이며, 취득 후 섀시 설치, 발코니 개조(확장), 난방시설(보일러) 교체비용이 해당된다.